현재 전국의 빈집은 약 100만 채 정도 된다. 2010년 70만 채였는데 2050년에는 300만 채가 될 것으로 예상하고 있다. 늘어나는 빈집, 과연 어떻게 처리해야 할까? 놔둬버리자니 주거환경이 열악해지고, 싹 쓸어버리고 다시 지으려면 이해관계가 복잡하여 대개 9년이 걸린다.
이 기간을 2년 정도 줄이고, 소규모주택의 재건축도 활성화하자는 내용이 이른바 “미니재건축”절차 간소화다. 낡거나 비어있는 집을 재정비하는 절차를 간소화하기로 하는 관련법이 지난 1월20일 국회 본회의를 통과해서 2월쯤부터 관련법이 시행될 예정에 있다.
이에 따르면 200가구 미만의 소규모 아파트 등 미니재건축 절차가 간소화 되면 최소 2가구 이상의 단독이나 다세대주택의 경우도 각종 혜택을 받아 소규모로 재건축할 수 있게 된다. 사람은 한 번 늙어지면 그만인데 주택은 다시 태어날 수 있다하니 집 팔자가 사람팔자보다 낫다.
미니재건축을 하려면 처음부터 어떻게 해야 하는지를 알아보자.
1)우선 조합설립위원회를 구성하고,
2)주민합의체 신고와
3)조합 설립인가를 거쳐 몇 차례 건축심의를 받아야 한다.
4)사업시행계획 인가를 받는다.
5)착공에 들어간다.
지금까지는 사업시행인가와 추진위원회 설립단계에서 다양한 이해관계인의 의견조율이 어려워 재판이 걸리기 일쑤이고, 재판이 10년 되어도 끝나지 않거나, 이 사람, 저 사람이 교대해서 재판을 걸어오기 때문에 40세에 재개발 집 샀다가 환갑 때 입주하는 사례도 있었다.
앞으로는
1)초기의 추진위 설립절차가 빠졌다.
2)관리처분계획 인가과정이 생략되었다.
3)사업단계가 3-4단계로 줄어들었다.
4)결국 9년에서 7년 정도로 2년 단축된다. 그러나 7년도 길다고 봐야 한다.
5)각종 인센티브가 제공된다.
인센티브 내용을 보면
1)대지의 조경이나 건축물의 높이 제한, 주차장 설치기준 등의 규제가 완화된다.
2)빈 집터를 마을회관이나 청년창업공간 등 공동시설로 활용하면 용적률인센티브를 준다.
3)지자체가 자체적으로 소규모재건축 사업에 대해 용적률인센티브를 줄 수 있다.
4)현재 서울시는 자체적으로 최대 20%의 용적률 상한을 추진 중이다.
이 법에서 가장 중요한 것은 집주인 2명만 의사가 합치돼도 재건축을 할 있다는 것이다. “자율주택정비사업”이라는 것인데 이번에 처음 만들어졌다. 단독이나 다세대주택 주인 2-3명만 동의하면 재건축을 추진할 수 있는데 이렇게 하려면 간단한 절차를 거쳐야 한다.
절차는 다음과 같다.
1)먼저 주민합의체로 대표를 선임한다.
2)주민 합의서를 작성한다.
3)간이사업시행계획서를 제출해야 한다.
이렇게 되면 어떤 점이 좋을까?
1)10년 걸리던 재개발이 6-7년에 끝날 수 있다.
2)작은 규모가 여기저기서 일어날 수 있기 때문에 건설업이 살아날 수 있다.
3)특히 중소건설업체들의 먹을거리가 늘어나게 된다.
소규모 재건축사업을 해야 하는 이유도 다양하다.
1)인구 감소로 주택이 남아돌기 때문에
2)1인 가구 증가로 소형주택 수요폭발
3)인구 줄고, 고령가구 증가
정부는 지자체가 흉물스런 폐가를 정비하는 사업을 공공에서 민간으로 확산해 주기를 바라고 있고, 지자체에서도 그리 할 것이다. 어느 곳이건 흉물스런 폐가가 있으면 이웃도 피해를 보게 된다. 토지를 중개하다 보면 땅은 좋은데 그 이웃에 축사가 있어 매매를 할 수 없게 되는 일이 있다.
특히 주택은 이웃이 중요하다. 옛날 어느 사람이 집을 사면서 시가 100 냥짜리 집을 200냥에 사더란다. 그 이웃에 사는 진사어른이 매수인에게 “100냥짜리 집을 왜 200냥에 사느냐”고 물었더니 매수인 말인즉, 이웃에 진사 어른도 계시고, 그 이웃에 학자도 계시니 100냥은 집값이요, 나머지 100냥은 이웃 값입니다. 라고 했다는 이야기가 있다.
사람도 이웃이 중요하지만, 부동산은 더 중요하다. 아무 쓸모없는 자투리땅이 이웃 땅의 개발로 인해 비싼 값에 팔리는 경우도 있고, 옆 사람에게 잘 보여 어느 날 출세하는 일도 있다. 1+1+1=몇인가? 3이라고? 참, 똑똑하다. 1은 나, 또 1은 배우자, 마지막 1은 이웃(친구)이다.
1x1x1=몇인가? 1이라고? 어쩜 이렇게 영리하냐? 멍청한 나, 나와 똑같은 배우자, 나와 비슷한 이웃 세 사람이 모이면 어찌될까? 결국 멍청한 내 생각과 같게 되겠지. 그래서 도루 1이 된 것이다. 좋은 배우자와 좋은 친구를 만나자. 내가 더 좋은 사람이 되려고 노력하면 배우자도 좋아지고, 친구도 좋아지더라.