새해 첫달, 주택시장이 힘겨운 출발을 시작했다. 지난 11.3 부동산 대책 이후 분양시장에서부터 거래량이 감소하더니, 주택담보 대출 심사 강화 등이 더해 일반 매매시장에서도 거래량이 뚝 끊겼다. 1월 31일 발표된 서울부동산정보광장의 통계 자료를 보면, 1월 서울 아파트 거래량은 4,215건으로 작년 동기간 5,431건에 비해 거래량이 1,216건이 감소하였다. 약 22%의 거래량 감소이니, 꽤 큰폭의 변동이라고 할 수 있을 것이다.
이런 거창한 통계수치를 언급하지 않더라도, 우리는 현재의 부동산 시장 분위기를 뉴스나, 기타 언론, 그리고 주변 사람들의 이야기를 통해 체감적으로 인지하고 있다. 불과 몇 개월 전만 해도, 부동산 투자 카페 회원들이 필자에게 어디를 사야하냐는 질문이 가장 많았는데, 최근들어서는 부동산을 사야 좋을지, 아니면 관망하는게 좋을지 묻는 질문이 많아 졌다. 부동산 투자 경험도 많고, 지금도 열심히 투자 공부를 하는 사람들도 이러할 진데, 부동산에 대해서 잘 모르는 사람들은 오죽할까. 대부분의 사람들은 언론뉴스와 통계자료를 보고 지레 겁먹고 부동산 하락론에 막연히 동조할 가능성이 더 커 보인다.
이런 부정적인 부동산 시황 뉴스에 우리는 어떻게 대처하는게 좋을까? 시장 분위기도 안좋은데 한 템포 쉬어갈까? 아니면 오히려 청개구리 투자 방식으로 시장 분위기가 안좋으니 남들 투자 안할 때가 기회라고 생각하고, 나는 부동산 매입에 나설까? 아니면, 시장 방향성이 확실히 정해질때까지 기다리고 막연히 관망하는게 좋을까?
위 세가지 중 부동산 투자에 대해 도저히 모르겠으면 시장 방향성이 확실히 정해질 때까지 관망하는게 가장 좋은 전략이다. 하지만, 단순히 이런식으로 관망하고 시장방향성이 정해질 때 움직인다면 성공하기 어렵다. 시장 방향성이 확실히 정해진 다음에 투자하면 오히려 지금 같은 시장 상황에서는 단기 꼭지를 잡을 가능성이 크다.
위와 같은 질문을 받으면 필자는 ‘어디를 사라’ 또는 ‘관망하라’라고 대답해주기 보다는 ‘부동산 경매’를 공부하라고 조언한다. 부동산 경매를 알면 굳이 상승장에만 연연한 필요 없이, 하락장에서도 안정적인 투자를 할 수 있기 때문이다. 부동산 경매를 알면 부동산이 하락한다고 우울해 지거나, 조바심을 느끼지 않는다. 부동산 경매를 모르면 상승장에서만 부동산 투자가 가능하므로 조급하게 투자에 나서고 실패할 가능성이 크다.
부동산 경매는 부동산 시장의 흐름과 역행해야 수익이 크다.
부동산 시장이 상승장일 때에는 부동산 가치가 상승하면서 시세 역시 높아진다. 당연히 매수자가 증가하고 매도우위, 즉 팔고자 하는 사람이 주도권을 쥐는 시장이 형성된다. 경매 직전인 물건이나 경매가 진행중인 물건의 소유자는 낙찰되기 전까지 조금이라도 높은 가격을 받고 처분해서 채무를 줄이거나 청산하려 한다. 결국 경매 시장에 물건이 들어오기도 전에 일반 매매 시장에서 물건이 매도되면서 경매가 취하되고, 경매 물건의 수는 줄어들게 된다.
또한 부동산 상승장일 때에는 매도자들이 좀 더 높은 가격을 받기 위해 호가를 올리거나 물건을 거두어들인다. 이렇게 시장에 물건이 줄어들면 실거주자나 투자자들은 부동산 가격이 더 상승하기 전에 지금 매수를 해야 한다는 생각 때문에 조급해진다. 이런 조바심 때문에 추격매수를 하게 되면서 매매가격의 추가 상승에 일조를 하게 된다. 부동산 시세를 형성하는 데 매수심리가 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여주는 대목이다.
비싼 시장에서 조금이라도 저렴한 물건을 찾다보니 경매 시장에까지 사람들이 몰려든다. 그렇지 않아도 경매 물건 수가 줄어들고 있는데 경매 입찰자까지 늘어나면서 입찰경쟁률은 높아지고 낙찰가율도 증가한다. 그 결과 시세와 비슷하거나 급매 수준에서 낙찰되는 경우가 많아진다.
그렇다고 수익이 나지 않는 것은 아니다. 잔금과 명도를 하는 사이에 매매가격과 전세가격이 상승하면 실투자금을 줄일 수 있고 그만큼 수익률도 커질 수 있기 때문이다. 실제 북극성 회원 한 분은 2016년 7월에 24평형 아파트를 3억 7,200만 원에 낙찰받았으나, 명도를 마무리하고 11월에 전세를 놓을 때에는 낙찰받은 가격과 맞먹는 3억 7,000만 원에 놓을 수 있었다. 그 사이에 매매 시세 역시 3억 8,000만~3억 9,000만 원이었던 것이 몇 달 사이에 4억 원대로 올랐다.
반대로 부동산 시장이 하락장일 때에는 부동산 가치가 하락하면서 시세 역시 낮아진다. 당연히 매수자가 감소하게 되고 매수우위, 즉 사려는 사람들이 주도권을 쥐게 되는 시장이 형성된다. 부동산이 잘 팔리지 않으면 채무를 감당하지 못한 물건들이 경매 시장에 빠른 속도로 유입되면서 경매 물건 수는 증가한다.
일반 매매 시장이 하락하므로 대부분 관망세로 돌아선다. 경매 시장도 입찰자가 줄어들면서 입찰경쟁률이 낮아지고 낙찰가율 역시 떨어진다. 이런 상태가 1년 이상 지속되면 낙찰가율의 하락 속도가 매매가격의 하락 속도보다 더 빨라진다.
매매가격의 하락세가 멈추고 보합세가 나타날 때가 바로 경매로 가장 큰 수익을 낼 수 있는 포인트다. 과거 필자의 경험상 이때는 부동산 상승기에 비해 두세 배 정도 많은 수익을 낼 수 있었다. 2017년부터는 수도권 및 지방의 일부 지역부터 보합 내지 약보합세가 나타나기 시작해서 매매가격 조정을 받은 지역이 증가할 것으로 예상된다. 3~4년 후에 “그때 공부했어야 했는데...”라고 후회하지 말고 지금부터 잘 준비하자. 그때 경매 재테크 공부를 시작한 것이 내 인생의 터닝 포인트가 되었다고 말할 수 있는 사람이 되길 바란다.
필자가 자주 하는 말로써, 부동산 시장에서는 “강한 자가 살아남는 것이 아니라 꾸준히 열심히 하는 자가 살아남는다.”라는 단순하지만 강력한 진리를 항상 명심하고 실천하기 바란다.