작년에 전국 부동산시장을 주도하던 서울 강남권재건축, 부산 해운대구 집값이 11.3 부동산대책으로 그만 주저앉고 말았다.
요즈음 대통령 탄핵, 삼성 이재용 부회장 구속 등으로 정치, 경제, 사회적으로 혼란스러운데 대부분의 사람들은 부동산 투자를 꺼려하고 부동산 투자를 하면 수익을 올릴 수 있을까 하여 투자를 기피하는 성향이 짙다.
호랑이 굴에 들어가도 정신만 바짝 차리면 살아난다는 속담이 있다. 이 말은 부동산 투자에도 통한다.
지금은 정치, 경제, 사회적으로 뭔가 확연히 드러나는게 없는 혼돈의 시대라 이럴땐 움직이지 않고 가만히 있는게 최선책이라고 대부분의 사람들이 생각하고 있다.
그렇다 정치, 경제, 사회 전반적인 면을 본다면 아직 눈에 보이는게 없다. 그만큼 혼란의 시대이다.
그러나 이럴때 역발상이 필요하다. 1987년은 대학생들의 데모 등으로 사회가 혼탁스러웠는데 그해 6.29 민주화선언으로 사회는 안정을 되찾았고 사회가 혼란스러워 1988년 88서울올림픽을 무사히 치루겠냐는 우려도 있었지만 이 모든 것을 잘 이겨내고 88서울올림픽을 잘 치루어 결국에는 대한민국은 선진국 대열에 올라섰다.
부동산 투자로 보면 1987년 상반기에 부동산 투자를 한 사람들이 가장 큰 수익을 올렸다. 6.29 민주화선언으로 위기를 이겨내니 1988년 88서울올림픽 개최전후인 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 집값이 폭등했다.
지나간 시대를 돌이켜 보면 우리나라는 10년마다 한번씩 위기를 겪었는데 1997년 12월 IMF 그리고 2008년 미국발 금융쇼크때가 그랬다. 그후 위기가 기회가 되니 1987년, 1997~1998년, 2008년 경제위기때 투자한 사람들이 가장 큰 수익을 올렸다.
2017년 경제위기 역시 위기가 기회가 되면 이때 투자한 사람들이 가장 큰 수익을 얻으리라
지금은 혼돈의 시대로 부동산은 절대로 안될 것이다라는 얘기가 파다한데 그래도 최근 강남권재건축은 회복세를 보이고 있고 신규 아파트 분양은 중대금 대출 규제로 관심밖이나 기존 아파트분양권은 중도금 대출을 받을 수 있어 대출 승계가 가능하니 수요가 일어나 가격이 오르는 등 반사이익을 누리고 있다.
한마디로 중대금 대출 막히니 규제피한 아파트분양권이 '귀한 몸'이 되었다.
지금 아무리 혼돈의 시대라도 필자의 눈에는 투자해서 수익을 올릴 수 있는 부동산이 각처에 깔려 있다.
아시다시피 2014~2016년 3년동안 서울, 부산 부동산경기는 호경기를 누렸다. 그러다가 작년에 11.3 부동산대책으로 직격탄을 맞았고 이때 지난 3년동안 크게 폭등한 서울 강남권재건축 그리고 부산 해운대구 집값 등은 그만 주저앉고 말았다.
11.3 부동산대책으로 지난 3년동안 집값이 폭등한 강남권재건축 등은 큰 충격을 받았으나 이때 집값 상승에 동참하지 못한 서울 인근 신도시 아파트분양권, 중대형아파트는 최근 서서히 고개를 들어 반사이익을 누리고 있다.
필자의 눈에는 서울 인근 신도시 모 아파트분양권은 현재 프리미엄이 로얄층 기준으로 3000~3500만원 정도하는데 내년 입주 이후 프리미엄이 1억원 이상 더 붙는다면, 이만큼 큰 투자수익이 어디 있는가
부동산경기가 전반적으로 안좋아도 세부적으로 파고 들어가면 이처럼 투자수익을 크게 얻을 수 있는 부동산을 찾을 수 있다.
또 위기는 기회다라는 말이 있듯이 그동안 가격이 크게 오르지 못하거나 조정에 들어가 있는 부동산을 잘 찾으면 차후에 어떤 계기를 만나면 크게 상승할 수 있는 부동산이 얼마든지 있다.
지금은 전반적으로 경제가 안좋으니 지난 3년동안 가격이 크게 오른 부동산보다 어떤 이슈, 계기 등 예를들면 정책, 개발 호재 등이 있을만한 저평가 부동산에 눈을 돌리면 향후 큰 수익을 올릴 수 있다.
앞으로 있을 큰 호재는 어떠한 것이 있는가
내년 2018년은 평창동계올림픽이 있는 해이다. 이 평창동계올림픽을 대비하여 관련부동산인 강원도 해안도시 강릉, 속초, 동해시 등 부동산은 앞으로 크게 오를 것으로 전망된다.
강원도내에서도 원주, 춘천은 전철, 교통망 등으로 서울과의 접근성이 용이해 서울 부동산화되었지만 강원도 해안도시 강릉 등은 그야말로 거리가 너무 멀어 즉 접근이 쉽지않아 그동안 소외되어 있었다.
그러나 내년 평창동계올림픽 개최와 올년말에 인천국제공항~서울~원주~평창~강릉을 잇는 KTX 개통예정으로 강원도 해안도시 강릉, 속초, 동해시 등은 그야말로 때를 만났다.
1988년 88서울하계올림픽 전해인 1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 서울 강남권 집값이 5년동안 크게 올랐듯이 2018년 평창동계올림픽 개최전인 2017년 하반기부터 2021년 상반기까지 5년동안 강원도 부동산값이 폭등할 것으로 전망된다.
서울 강남권 부동산값 폭등은 88서울하계올림픽이 계기가 되었듯이 강원도 해안도시 강릉, 속초, 동해시 부동산값 폭등은 2018년 평창동계올림픽이 계기가 되리라
수십년동안 잠자고 있던 부동산이 어떠한 계기로 한번 꿈틀대기 시작하면 그 폭발력은 대단하다. 강원도 해안도시 강릉, 속초, 동해시 등이 바로 그러한 부동산이 아닌가 한다.
작년 부산 해운대구 집값 폭등은 대구 집값 폭락에 대한 반사이익을 누렸고 김해공항확장이라는 대형 호재가 이들 집값 상승에 기름을 부었다.
필자는 작년 부산 해운대구 집값 폭등이 지방 부동산 대세 상승에 시사하는 바가 크다고 본다.
필자는 일전에 1997년 12월 IMF 이후 코스피지수가 4~6배, 서울 강남권 집값이 4~6배 폭등했으니 지방 집값도 4배 이상은 폭등해야 한다고 했다. 그러나 대구, 대전, 광주 등 집값은 아직 배 정도 상승에 머무르고 있다. 이들 지역의 집값이 앞으로 더 올라야 한다는게 필자의 부동산경제 관점이다.
집값이 상승할려면?
첫째로 저평가되어야 하는데 이말인즉슨 상승하기전 몇년동안 충분한 조정을 거쳐야한다는 얘기다.
두번째로 수요공급의 원칙에 따라야 한다. 입주 물량이 쏟아지면 집값은 올라갈 수가 없다 공급이 딸려야 한다.
세번째로 집값 상승에는 어떤 계기가 있다.
제주, 부산 집값이 폭등한 계기는 중국인들의 투자 수요, 제주제2공항 건설, 김해공항확장 등이다.
작년에 남부권신공항 발표를 앞두고 밀양신공항 선정이 지배적이었으나 모든 사람들의 예상을 깨고 김해공항확장으로 결론이 났다.
김해공항확장으로 결론이 나자 TK지역 사람들의 불만이 하늘을 찔러 급기야 정부는 대구통합신공항을 건설한다고 발표했다.
아직 최종 결정은 나지 않았지만 최근 대구시장의 발표에 의하면 대구신공항으로 경북 군위가 유력하다고 한다. 대구신공항 건설의 윤곽이 어느정도 드러나니 이번에는 김해공항확장이라는 결정이 났는데도 불구하고 또다시 대구신공항을 건설한다고 하니 부산쪽의 반발이 드세다.
아직 최종적인 결정은 나지 않았지만 대구신공항이 경북 군위든 성주든 어디에 들어서든 간에 인근 대구와 구미는 큰 반사이익을 누린다.
제주제2공항과 김해공항확장으로 제주, 부산 집값이 폭등했듯이 대구신공항이 최종 결정이 나면 대구, 구미 등 부동산에 있어서는 큰 호재다.
작년에 전국 집값 하락률 1위는 경북 구미다. 상승과 하락 순위는 언제든지 바뀔 수 있다.
구미 부동산경기는 2011~2013년 3년동안 호황을 누렸으나 2014~2016년 3년동안은 조정에 들어가 그동안 혹독한 시련을 거쳤다.
사실 구미 집값은 과도하게 내린 측면이 있어 현재 집값이 일반적인 상식선을 벗어나고 있다. 요즈음과 같은 물가 인플레 시대에 구미 기존 아파트 평당 가격이 300만원대라니 도저히 이해가 되지 않는다. 부산 해운대구 오래된 복도식 아파트의 평당 가격이 1000만원을 넘어서는 것과 너무나 비교가 된다.
그러나 대구신공항 건설이라는 큰 호재를 만나면 구미 내가 언제 그랬다느냔듯이 크게 뛰어 오를 것이다.
이 집값이라는게 최악의 상태에서 항상 전환점을 맞는다. 2013년 상반기, 서울 부동산경기가 최악의 상태일때 그해 하반기부터 서울 집값은 날개를 달아 그후 강남권재건축 등 요지 재건축은 수억원이 올랐다.
신규 아파트 분양 중도금 대출 규제로 인하여 서울 인근 신도시 기존 저평가 아파트분양권은 중대금 대출 승계 등 호재로 고개를 들고 있고 강원도 해안도시 강릉 등이 수십년만에 때를 만나고 있으며 대구신공항 건설로 대구, 구미 집값이 비상하기 직전이다.
지금 전반적으로 정치, 경제, 사회가 혼란스럽지만 어떤 부동산이든 부동산 투자는 다 때가 있다.
서울 인근 신도시 기존 저평가 아파트분양권과 강원도 해안도시 강릉, 속초, 동해시 등 그리고 대구, 구미, 대전, 광주 등 저평가 부동산은 지금 때를 만났다. 이렇듯 어려운 시기에도 부동산 투자가 통하는가 보다.