부동산 전문가들이 초보 투자자에게 하는 조언 중 하나는 자신이 잘 아는 지역부터 관심을 갖고 투자를 시작하라는 것이다. 자신이 잘 아는 지역일수록 흥미를 느낄 수 있을 뿐 아니라, 투자할 부동산이 멀리 있으면 마음도 멀어지고 임장도 어렵다는 이유 때문이다.
틀린 말은 아니다. 하지만 나는 소액으로 부동산 투자를 시작하시는 분들께는 조금 다른 조언을 드리려고 한다. 조금 멀리 가는 고생을 감수하더라도 자신의 자본으로 투자할 수 있고 저평가 된 지역을 임장해 보라고 말이다.
부동산 시세가 전국적으로 최근 몇년간 많이 올라, 부동산 투자 성공 사례담과 강의를 듣고 부동산 투자에 나선 사람들이 요사이 많이 늘었다. 필자가 운영하는 부동산 재테크 카페 회원들 중에서도 상당수가 수도권 상승장을 경험했기 때문인지, 서울 부동산 투자만 정답이라고 생각하는 것 같다. 그도 그럴것이, 앞으로 지방에는 부동산 공급물량도 많아지고, 최근 부동산 시세도 주춤하는 모습을 보이고 있어 더더욱 수도권 부동산 시장에만 몰두하는 것 같다.
하지만, 서울은 2013년부터 최근까지 부동산 시세 상승이 이어지고 있고 전세가격도 연일 전고점을 돌파하면서 가격 급등에 따른 피로감이 쌓이고 있다. 매매가격과 전세가격의 차이만큼을 투자해 수익을 내는 이른바 갭투자도 점점 한계점이 다다르고 있는 분위기여서 초보 소액 투자자들이 접근하기에 부담스러운 시장이 되었다. 수도권 시장에 투자하기에는 투자금이 부족하여 움직일 수 없고, 지방 물건을 투자에 나서려니 내키지 않아 마냥 넋 놓고 지켜만 보는 사람들이 많다. 투자자에게 가장 귀중한 시간을 낭비하고 있는 셈이다.
자신이 가장 잘 아는 지역은 현재 거주하고 있는 집 주변일 가능성이 크다. 문제는 대부분의 경우 내가 투자할 수 있는 금액과 현재 거주하는 지역의 부동산 가격 사이의 간극이 크다는 것이다. 특히 수도권에 거주하는 분들은 그 차이를 더더욱 실감할 것이다. 아무리 투자하기 좋고 흥미가 있는 지역이라고 해도 당장 내가 가진 금액으로 투자할 수 없다면 말 그대로 그림의 떡에 불과하다.
필자가 수도권 이외 지방 시장에도 눈을 돌려 보라고 하는 이유는 사실 투자금의 액수보다 더 중요한 이유가 있다. 실패하지 않는 부동산 재테크를 위해서는 내가 투자하기 편한 지역, 그리고 언론이나 전문가들이 좋다고 말하는 지역이 아니라 향후 수요자가 움직일 지역을 따라가야 한다는 것이다. 부동산의 가격을 움직이는 것은 내가 아니라 수요자이기 때문이다.
수도권 상승장이라고 해서 수도권 모든 시장이 다 상승하는 것도 아니고, 지방 부동산이 하락장이라고 해서 모든 지방 부동산이 하락하는 것도 아니다. 언론에서 말하는 것은 단순히 평균과 통계일 뿐이다. 지금도 지방에 저평가 된 많은 부동산이 있다. 시장의 많은 투자자들의 눈이 수도권에 쏠려 있을 때 반대로 지방에 눈을 돌려볼 만 하다. 물론 전체적인 지방 부동산의 흐름이 좋지 않으므로, 무턱대고 저렴하다고 접근할 것이 아니라, 많은 공부와 조사를 통해 저평가 된 부동산을 선별하여 투자에 나서야한다.
1~2천만원의 소액 투자로 리스크를 줄이면서 안정적인 수익률을 얻을 수 있는 지역의 조건은 아래와 같다.
1. 2016~7년을 정점으로 공급물량이 줄어들고 있는 지역
2. 최근 과잉공급으로 인해 1~2년 전부터 매매 가격이 조정을 받고 보합세를 나타내는 지역
3. 2019년 전후로 교통, 개발 등 호재가 나타나는 지역
4. 최근에 입주물량이 들어왔는데도 불구하고 전세가격이 하락하지 않은 지역
모든 것이 그럴 테지만, 부동산 재테크는 특히 손품과 발품을 파는 만큼 결실이 돌아온다고 말한다. 여기에는 바로 이러한 이유가 있는 것이다. 수익이 날 것 같다면 거리의 멀고 가까움을 따지지 않는 성실함이 필요하다. 대중의 무리들과 함께 하면 외롭지는 않겠지만, 기회는 항상 소수의 편에 서있다는 사실을 잊어서는 안된다.