현재 주택시장이 일부지역 재개발ㆍ재건축지역을 제외하고 전반적으로 미분양 적체와 분양가상한제, 대출규제, 세제상 규제 등으로 아직도 매수세가 살아나지 않아 침체기에 있다.
내년 또한 계절적인 요인에 의한 반짝거래는 있을지 몰라도 당장의 거래 활성화나 주택가격 동요는 없을 것으로 예상된다. 따라서 청약가점이 낮은 세대나 분양가 상한제 적용으로 인한 장기간 전매제한으로 청약의 메리트를 못느끼는 세대들은 늦어도 내년 상반기 중으로 개발 호재지역 주변 기존 아파트나 미분양 주택, 빌라 등을 투자가치 겸 거주 수단으로 내집마련의 매수 타이밍을 잡아 보는 전략이 필요하다.
서울 도심권 재개발 주변 주택 대표적 투자지역과 구입시 고려 요소는?
따라서 기존주택 구입지역은 개발호재가 존재하는지역으로 서울 도심지역을 크게 벗어나지 않는 지역으로서는 성북구,강북구,동대분구,강서구 등이 적절할 것으로 판단된다.
성북구지역으로 길음뉴타운은 강북구 미아뉴타운, 미아 균형발전 촉진지구와 연접개발되는 지역으로 특히 미아 삼거리 중심 주변 주택들을 눈여겨 볼 필요가 있다. 다음으로는 동대문구 지역으로는 휘경ㆍ이문뉴타운과 전농ㆍ답신리 뉴타운지역 중 전농ㆍ답신리뉴타운 지역과 서울 부도심권 청량리역 중심 청량리 균형발전 촉진지구와 연접개발하는 지역으로서 이들 주변 주택들이 재개발 소식에 그 동안 가격 상승은 있었으나 현재는 조정기를 거치고 있다.
또한 추가상승 여지가 돋보이는 지역이므로 향후 강북권(성북,강북,동대문구,노원,도봉구 등) 재개발 영향을 민감하게 받을 지역으로 예상된다. 마지막으로 강서구 마곡지구,발산지구, 화곡지구 크게는 방화 뉴타운지역까지 연접 개발되는 서부권 최대 개발지역으로서 이들 주변지역에 한번 더 눈여겨 볼 필요가 있을 것으로 판단된다.
개발호재가 존재하는 지역의 아파트 선택 요소는 향후 주변 개발 바람을 민감하게 받을수 있는 단지규모, 세대수, 건축년도, 브랜드 인지도, 간선도로 접근성등을 고려하면 좋을 것 같다. 일반빌라(다세대,연립,단독)구입시에는 세대수,주택 노후도,대지지분, 도로 접근성,필지형태,토지 이용도 등을 고려하여 향후 재개발시 권리가액이 높을 것으로 예상되는 주택을 구입하는 것이 메리트 있을 것이다.
수도권 미분양 고려시 지역 선택과 구입 전략은?
한편 수도권 미분양 아파트를 고려한다면 남양주일대 지역으로서 남양주시를 중심으로 설사 경춘선 복선전철,서울-춘천간 고속도로등 향후 교통 여건이 개선된다고 할지라도 수도권 외곽 접근성을 고려하여 퇴계원,별내면에서 너무 떨어지지 않는,향후 수도권 영향에서 많이 벗어나지 않은 남양주시내나,덕소 일대 정도가 좋을 것으로 보여진다.
또한 북부권으로서는 일산 신도시 후광효과를 기대할수있는 식사.덕이지구와 크게는 파주신도시 중심지역,서부권으로서는 서해안 개발축에 있는 송도-영종도-청라-김포신도시 주변 미분양을 눈여겨 볼수 있다. 이들 선택시 적정 분양가격 확인 및 할인 여부와 중도금 대출조건, 옵션 서비스 여.부등을 최대한 이용하는 전략이 필요할 것이다.
기존주택 지역 선택과 구입시 고려 요소는?
재개발, 미분양지역도 아닌 기존 도시 기반시설이 잘 갖추어진 안정화된 지역의 주택구입 기준은 아마 지하철이나 경전철 등이 제일 우선고려 사항일 것 이다.
서울 도심권으로서는 지하철이 공사중인 대표 지역으로는 지하철 9호선(김포~교보타워 4거리:1차 사업구간:2009년 상반기 개통예정)과 수도권 남부 경부고속도로 축으로는 공사중인 대표 지역으로는 분당연장선 구간(죽전~수원:2011년 개통예정)이 현재 공사 중에 있다.
여기서 한번 짚고 넘어가야 될 것은 지하철과 경전철,복선전철의 개통에 따른 유동인구가 주택가격에 얼마만큼 영향을 미칠 것인가?하는 문제다. 경전철,복선전철
은 공사기간은 짧으나, 그에 비하여 일일 운행횟수,연결차량,배차간격 등에 따라 지하철 운행과는 운송량이 달라 유동인구가 다르므로 자세히 들여다 보면 주택입지가 다르다는 것을 알수 있을 것이다.
이상과 같이 기존아파트,주택,미분양지역을 개괄적으로 설명드렸다. 하지만 어떤 것이 제일 유리한 상품인가? 보다는 어떤 지역이 어떻게 개발되는가?하는 입지가 더 중요하다. 일반적으로는 투자수단으로 현재 기존 아파트 보다는 재개발 예상 지역이나,개발 호재지역(뉴타운,재개발,지하철등)주변에 일반주택(다세대,연립,단독등)을 차기정부에 대한 도심권 재개발 기대감에 많이 선호하는 경향이 강한 시기가 아닌가?싶다.
감사합니다.http://www.return114.com/