필자는 어찌된 일인지 세차를 하면 꼭 그 다음날 비가 오더라. 그래서 차가 좀 더러워도 아예 비가 온 뒤에 하려고 버텨봤더니 한 달 내내 비는 오지 않더라. 차가 있는 당신도 늘 그런 일을 경험하셨으리라.
부동산시장도 그렇다. 부동산이 있는 사람은 값 오르기를 기다려도 값은 오르지 않고, 부동산이 없는 사람은 값이 내리기를 기다려 봐도 값은 내리지 않는다. 아예 부동산에 관심이 없는 사람은 값이 오르건 내리건 송아지 불구경일 것이고,
부동산시장은 금방 좋아질 것 같지만 국지적으로 움직이기만 하고, 옆걸음을 치면서 1년 2년 끌려갈 때도 있다. 이웃 어느 곳이 좋아진다고 하면 이곳도 좋아지겠지 기다리다 김치국만 마실 때도 있다.
부동산시장은 주택시장. 토지시장. 상업용건물 시장으로 크게 나뉘는데 각 따로 움직이는 일이 많다. 주택시장이 움츠리면 토지시장이 뜨고, 유동성이 풍부하면 상업용건물시장이 뜬다. 이런 예측을 잘 해야 돈을 벌 수 있다.
그러나 우리나라는 신문. 방송 등 어디를 봐도 주택시장만을 부동산시장이라 한다. 부동산에 지식이 좀 있는 분들도 주택시장의 상승과 하향, 전세에 미치는 영향 등만 얘기하면서 주택시장이 곧 부동산시장인 것처럼 얘기해 버린다.
여러분들은 꼭 나누어 생각하시고 판단하시라. 땅값은 집값에 영향을 미치고, 상업용건물 값에 영향을 미친다. 그런데 제일 중요한 땅값은 놔두고 건물 값만 논하는 건 옳지 않다. 원인을 무시하고 결과만 따진들 무슨 소용이 있으랴.
장사는 산값에 이문을 붙여 더 받고 파는 영업이고, 투자는 좋아질 것 또는 비싸질 것을 예측하고 미리 사놓는 것이다. 따라서 부동산을 사는 행위는 투자다. 알고 보면 거주용으로 보유하고 있는 집 한 채도 투자다.
결과적으로 투자를 잘 해야 부자가 될 수 있는데 1미터 앞 세상일을 알 수 없는 게 문제다. 부동산을 사는 일은 나중에 비싸게 팔기 위해 사는 것인데 어찌해야 좋은 투자를 할 수 있을까? 다음 몇 가지를 참고하자.
1) 전문가의 조언은 일기예보다.
전문가는 그 분야에서 오랜 기간 연구하고, 경험한 사람들이다. 금덩이와 은덩이, 구리덩이를 1미터 앞에 놔두고 콩알을 던져 맞춰 가지라고 한다면 어떻게 던져야 할까? 맞추는 방법을 전문가들은 알고 있다.
물론, 100% 다 맞추지는 못한다. 맞추는 일에는 운이 따라야 하기 때문에 던질 때 바람이 불거나, 몸이 흔들리면 맞추지를 못한다. 이게 자신의 운이고 복이다. 부동산투자는 받을 복이 있어야 한다. 당신에게도 받을 복이 있기를 바랄 뿐이다.
필자가 운영하는 부동산카페 “21세기부동산힐링캠프”에서는 교수인 필자를 포함해서 7명의 공인중개사와 법률가가 토. 일요일 없이 부동산재테크 상담을 해 드리고 있다. 무료라고 하면 입지 째지더라. 하루 이틀 전 꼭 예약을 하시라.
2) 경험자가 선생이다.
일이 풀리지 않을 때 노인 세 사람에게 물어보면 답이 나온다고 했다. 경험자 중에서도 실패한 경험자가 선생이다. 성공만 자랑하는 사람은 경험자가 아니다. 그 분야에서 쫄딱 망한 사람의 말을 들으면 성공한다.
부동산투자에서 망한 사람은 의외로 많다. 망한 사람 중에는 욕심을 부리다 망한 사람이 제일 많고, 예측을 잘못해 망한 사람이 그 다음으로 많다. 한 다리 걸쳐 잘 알지도 못한 사람 말 듣지 마시라. 삼천리금수강산은 모두 부동산이다. 그러나 돈 나올 부동산은 따로 있다.
3) 기회는 스쳐가는 인연이다.
기회는 시간이고, 가버린 시간은 다시 돌아오지 않는다. 결혼도 기회가 있고, 성공도 기회를 잘 잡아야 이룰 수 있다. 부동산투자는 내 능력에 딱 맞는 매물이 나왔을 때, 그것을 잘 잡는 기회를 만나야 하더라.
기회는 우연히 올 수도 있지만, 준비하는 사람에게 온다. 즉, 준비 해놓고 기다리는 사람에게 언젠가 살며시 찾아온다. 자신의 능력에는 가능과 불가능이 있다. 가능한 준비를 해놓고 기다리자.
4) 부동산투자는 마라톤이다.
부동산투자는 아파트 분양권 전매를 빼놓고 장거리 경주다. 섣달 그믐날 결혼해놓고, 정월 초하룻날 1년 됐으니 애 낳으라는 건 억지다. 투자를 할 때는 3-4년, 5-6년 단위로 계산해서 장거리로 투자하자.
특히 토지투자는 인플레 방지와 개발에 걸리는 세월, 개발 가능성을 염두에 두고 돈을 묻기 때문에 성질이 급하면 오히려 손해를 볼 수 있다. 돌로 눌러 놓은 김치가 맛있다는 사실을 염두에 두고 투자하자.
5) 값이 확인된 뒤에는 이미 늦다.
어느 곳이 투자적합지라는 소문이 나게 되면 사실도 확인하지 않은 채, 사람들은 이미 값이 올랐다고 스스로 판단해 버린다. 소문이 나기 전에는 믿을 수 없다고 했으리라. 의심이 많고 나태한 사람은 투자에 소질이 없는 사람이다.
그런 사람들은 경쟁률이 몇 백대 1이라는 신문이나 방송을 보고 나면 그때 뛰어간다. 그러나 값이 확인된 후에는 이미 늦다. 사더라도 웃돈을 주고 사기 때문에 항시 손해를 봤다고 징징댄다.
6) 안 해봐서 모른다.
엄마 뱃속에서 나올 때 부동산투자 경험하고 나온 사람 있는가. “아파트만 해봤기 때문에 땅은 모른다.” “땅만 해봤기 때문에 상가는 모른다.” 는 투자자들이 많다. 아는 것만 하다보면 시장을 잘 못 읽어 언젠가 한 번은 크게 망하게 된다.
투자에서 승리하는 3가지 조건은 남보다 더 열심히 해서, 남보다 더 많은 지식을 얻고, 남보다 큰 기대를 갖지 않는 것이다. 승리하는 자는 설명이 필요 없고, 패배하는 자는 변명 전에 스스로 연구를 해야 다음에 승리할 수 있다.