- 앞으로도 아파트 투자, 괜찮은 건가요? 근거는 뭔가요?
과거부터 부동산은 다른 투자상품보다 수익률이 높아, 부자들의 부의 축적수단으로 활용되어 왔음은 의심의 여지가 없다. 특히 지금껏 부동산 투자에서 가장 인기 있었던 상품은 단연 ‘아파트’다. 뜻하든 뜻하지 않든, 살고 있던 집값이 오르거나, 여러 번의 이사로 인한 시세차익으로 부자대열에 들어간 사람도 있다. 그만큼 아파트는 우리나라에서 대표적인 부의 증식 수단이 되어왔던 것이다.
국내 아파트는 1980년대, ‘주택 500백만 호 건설’ 붐 이후, 지금까지 수 십 년 동안, ‘아파트 전성시대’라고 할 만큼 아파트는 최고의 인기 있는 투자상품으로 인식되었다. 그러나, 1997년 IMF International Monetary Fund 와 2008년 서브프라임 사태 subprime mortgage crisis 등의 금융위기를 거치면서, 미분양 급증과 함께 이른바 ‘부동산 불패신화’의 명성에는 금이 갔다. 그 속에서, 수많은 복부인을 탄생시켰고, 지금까지도 아파트 시장은 온탕과 냉탕을 오가며 지속적으로 그 열기를 이어오고 있다. 그리고 집이 있든 없든, 지금과 같은 경제 저성장 시대에 앞으로도 아파트가 투자상품으로 괜찮을지는 누구나 궁금해하는 주제이다.
부동산 전문가들이 주택시장을 예측하고 언론에서 의견을 이야기하는 근거가 무엇인지 생각해 본적이 있는가? 전문가들 목소리의 근거는 바로 부동산과 관련된 거시경제 지표들이다. 주로 과거부터 흘러왔던 추이를 해석하거나 당시의 상황에서 공급과 수요, 정책, 해외 지표 등의 추이에 따라 어떻게 변할 것인가를 예측한다. 그리고 각자의 경험을 토대로 객관성과 주관성을 적절히 섞어 표현한다. 하지만 이 지표를 해석하는 방법과 예측 당시의 현상은 보는 사람마다 다를 수 있기 때문에, 듣는 입장에서는 혼란스럽기만 하다.
공급주체들도 이 근거를 바탕으로 공급량과 가격을 조절한다. 정부는 대게 미리 대책을 세우기보다 벌어진 사태를 수습하기 위한 정책을 내놓는다. 투자는 ‘논리적 근거가 전제된 실행력’이 중요하다. 따라서 실행력이 좋고, 부동산 환경 변화와 관련된 추세 정도만이라도 이해할 수 있는 투자자라면, 앞으로도 계속 벌 수 있을 것이라 믿는다. 최소한, 부동산 투자를 하기 위해서는 주거든 상업이든 투자지표부터 챙겨봐야 기본은 할 수 있는 것이다. 하지만, 종합적으로 이해할 수 있는 기회는 거의 없다. 그런 의미에서도 전문가들의 예측을 뒷받침해주는 그 지표들은 과연 무엇인지, 우선 기본적으로라도 한번 짚어볼 필요가 있다.
- 주택 공급과잉과 변화의 근거
주택 공급측면에서 수요와 공급이 어느 정도의 균형을 이루는지를 추정할 수 있는 근거가 ‘주택보급률’ 변화이다. 주택이 부족했던 시기였던 과거에는 주택이 인기 있을 수밖에 없었다. 하지만 주택보급률이 2010년 이미 100%를 넘어선 지금은 공급부족을 이유로 아파트의 인기를 논하는 해석은 할 수 없다는 것을 알 수 있다. 참고로, 국토교통부의 통계 자료(등록 센서스 방식)에 의한 국내 주택공급률은 2010년 전국 주택은 1,774만 호(보급률 100.50%)에서 2015년 1,956만 호(보급률 102.30%)이다.
그리고 전국 아파트 전세가율도 2016년 기준, 75% 수준에 육박한다. 아파트 가격이 3억 원이면, 전세는 2억 3천만 원이라는 얘기다. 그리고 이정도 자금이 있다 하더라도 전세매물 자체가 너무 귀하다. 일부 지역에서는 매매가격을 초과한 전세매물이 거래되는 희귀한 현상도 나타나고 있다. 이처럼 높은 전세가율은 경매 등 부득이한 경우에는 원금의 손실 발생가능성 등 상당한 위험이 내재되어 있지만, 취득이나 보유 그리고 양도세를 감안하고, 향후 가격이 더욱 하락할 것을 고려한다면, 매입보다 전세가 유리하다고 판단한 이유인 것이다.
- 주택 수요감소와 변화의 근거
앞으로 주택 수요는 충분할까? 최근 자료들을 보면, 우리나라의 인구는 증가하고 있지만, 증가율은 점차 감소하여 2030년부터는 인구가 감소하기 시작한다고 예측되고 있다. 이는 출생자보다 사망자 수의 증가 비율이 높아지고 있다는 얘기다. 한편, 서울 인구도 줄어, 2016년 5월을 기점으로 30여 년간의 ‘1,000만 서울 시대’의 신화가 막을 내렸다. 서울 전세난을 피해, 상대적으로 저렴하고 교통이 좋은 인근지역으로 이동하는 ‘탈서울’ 현상으로 풀이된다. 실제 경기도와 인천은 인구가 지속적으로 증가하고 있다.
한편, 15세에서 64세까지의 돈을 벌 수 있는 ‘경제활동인구’도 대폭 감소하고 있다. 통계청 자료에 의하면, 2010년과 25년 뒤인 2035년을 비교해 보면, 주택 구매능력이 큰 경제활동 인구는 10명 당 7명에서 6명 수준으로 감소하고 구매능력이 작은 노인들은 10명당 1명에서 3명 즉, 3배로 증가하면서 주택수요는 지속적으로 감소될 것으로 예측하고 있다. 그리고 가구 형태도 2015년 이미, 1·2인 가구가 전체 가구의 50%를 이미 초과한 수준이다. 지나가는 사람 2명 중 1명은 혼자 살거나, 부부 둘만 살고 있다는 것이다.
이런 근거들로 대형면적은 인기가 줄어들고, 소형 아파트나 오피스텔 등의 작은 면적의 임대상품 수요가 크게 증가한 근거가 되는 것이다. 또한, 경제 저성장, 저출산, 고령화는 국내 경제의 생산성을 떨어뜨리고 부동산의 수요에 부정적 요인으로 작용하게 된다. 따라서 전문가들은 이러한 추이들을 꾸준히 접하고, 당시의 여러 환경을 고려하여 의견을 말하게 된다. 만약, 이러한 이정표가 없다면 그 어디에도 표현하는 것에 적극적이지 못할 것이며, 일관성도 없게 될 것이다.