전월세 상한제, 전셋값 대폭등 부른다!
수년전 한참 논의되다 수면아래로 가라앉았던 ‘전월세상한제’라는 화두가 다시 수면위로 부상하고 있다. 전월세상한제는 전세난속에서 정부가 개입하여 가격을 통제하는 강력한 시장개입수단이다.
현재 대선을 앞두고 있는 상황에서 유력 대권주자들사이에서 전월세 상한제를 공약으로 내놓는 상황까지 나타나고 있어 향후 파장이 상당히 클것으로 보이는 전월세상한제에 대해 간략하게 논의해보고자한다.
전월세상한제는 전세대란으로 전세가격 상승이 높아 서민의 주거안정이라는 대의적인 측면에서 거론된다. 그러나 전세대란이 영원하지않을뿐 아니라 역전세대란도 발생하는 것이 부동산(주택)임대차시장의 기본적인 특성인점을 감안하면 정부가 인위적으로 전세나 월세금을 강제하여 규제하는 것은 부작용이 상당히 큰 정책이 될 수 있어 충분한 사전검토와 부작용최소화방안에 대한 각계각층의 의견을 수렴후 신중하게 시행해야 한다.
전월세상한제와 반드시 결부되어 나오는 실과바늘격이 바로 임대차계약갱신청구권이다. 사실 전월세상한제는 가격규제에 불과하나 계약갱신청구권은 실로 임차인에게 막강한 권한으로 을의 위치에서 순식간에 갑의 위치로 뒤바뀌는 강력한 무기가 된다.
현재 임대차 제도는 전세와 월세가 있는데 2년에 한번 만기가 돌아오면 임대인은 임차를준 주택에 거주하거나 시세에 맞게 전세금을 올리거나 내려받게되는데 계약갱신청구권은 임차인이 일방적으로 집주인의 의사와 무관하게 강제적으로 임차인의 의사를 집주인에게 통보만 하면 임대인은 옴짝달싹 못하고 임차인의 결정에 따라야 하는 불합리한 현상이 필연적으로 발생하게 되는것이어서 임대인입장에서는 완전히 을로 전락함과 동시에 재산세는 재산세대로 수년간 계속해서 내야하고 내집에 거주하려고 해도 임차인이 집주인처럼 버티면서 안나가기 때문에 재산권행사에 심각한 타격이 올 수밖에 없는 것이다.
계약갱신청구권을 1회 부여하면 4년임대보장이되고, 2회 부여하면 무려 6년이라는 기간동안 임차인이 집주인 머리위에서 집주인보다 우월적으로 세금한푼내지않고 주택을 싸게 사용하는것이된다. 실로 재산권행사제약이라든지 전월세상한제 시행전 전세금을 대폭 올리거나 전세대신 월세로 전환하는등의 부작용이 매우 클 수밖에 없는 셈이다.
그런데도 이런정책을 시행하려는 목적은 주로 선거를 앞둔 표퓰리즘적인 측면을 부인할수없는데 집주인보다는 임차인의 표가 더 많기때문이기도 하다. 그렇다면 임차인입장에서 이러한 제도가 마냥 좋을것이라고 반겨야 할까? 절대로 그렇지않다.
전월세상한제는 서민의 임대차부담을 줄이고 서민을 위한 정책으로 볼수있지만 실제로 가장 큰 피해자는 서민들이 될것이기 때문이다. 왜그럴까? 우선 전월세상한제가 시행된다면 전세물량자체가 크게 줄 수밖에 없다.
집값의 절반~75%수준(=세종시의 경우 입주물량폭탄으로 시세의 30%까지도 가능)의 전세금을 받고 재산세와 건물 감가상각비용을 감내하며 임차인에게 자선사업을 기꺼이 해줄 임대인은 어디에도 없기 때문이다.
우선 전세를 거둬들이고 월세로 돌리고 월세로 돌려도 나가지않으면 한동안 몇 달정도는 집을 비워둘 수 있다. 이유는 최장 6년간 전세,월세를 올려받지못하는 상황에서 처음 전세나 월세를 주는 가격에서 연 5%이상 상한선을 두고 제한하는 것이 옵션으로 반드시 따라붙는게 바로 전월세상한제와 계약갱신청구권이기 때문이다.
따라서 집주인은 융자를 받고 이자를 몇 달 더내는일이 있더라도 처음 전세나 월세금액을 향후 상승예상치의 최소한의 비율까지 전세나 월세를 받는 것이 더 유리하기 때문이다.
따라서 시행전 전월세폭등은 불가피하게된다. 그렇다면 임차인입장에서는 마냥 좋을까? 절대 그렇지 않다. 전월세 상한제는 임차인입장에서는 가장 먼저 임차인이 되는 일부 임차인에게는 4년이든 6년이든 그 기간동안에 임대인의 머리위에서 갑의 위치를 점하고 좋은집을 헐값에 빌려 거주하는 행복을 맛볼수있을지 모르지만 최종 만기시점에는 커다란 고통을 맛볼 수밖에 없기 때문이다.
다음에 들어올 예비임차인들이 거액의 인상분을 기꺼이 주고서라도 들어오려고 줄을 설것이 명백하기 때문에 기존임차인은 기존대로 갑의 위치를 점하기위해서는 폭등한 전세금을 올려주거나 아니면 집을 비워주고 치열한 전세물건 구하기 경쟁에 처해질 수밖에 없기 때문이다.
결국 전월세 상한제와 1~2회 계약갱신청구권이라는 제도는 임대인에게도 재산권행사제약과 자선사업가가 되어 집값보다 훨씬 싼 헐값에 내집을 다른사람에게 내주고 재산세와 감가상각부담까지도 고스란히 짊어져야 하는 부작용 수반되고 임차인들 대부분에게도 시행전 1차 전셋값폭등과 시행후 전세물건 구하기 아비규환의 고통을 주는 정책이라 이미 상당수의 선진국에서는 ‘부동산 정책중 최악의 정책은 바로 임대료 상한제’ 라거나 ‘임대료상한제는 도시를 파멸시킨다’는 철학을 뼈저리게 체험하며 항상 주의를 환기시키고 있는 것이다.
선진국 극히 일부국가에서 임대료 제한정책을 쓰고는 있지만 그 정책에는 임대인의 재산권제약이나 세금측면에서 충분한 배려를 해주고 시행하는것이어서 현재 우리나라 일각에서 고려중인 막무가내식의 대책없는 전월세상한제는 부작용이 매우 클 수밖에 없다.
더구나 세종시나 동탄2신도시나 지방권대도시 일부에서는 입주물량이 일시적으로 증가하는 신도시 초기 전세난은커녕 역전세대란으로 몸살을 앓는 지역들도 많기 때문에 이러한 상황을 감안하지않는 무차별적인 전월세상한제는 집주인과 임차인들모두 그리고 도시자체적으로 슬럼화(=최장 6년간 헐값에 세를 주는 집주인이 그 집에 대한 유지수선보수를 하겠는가?)를 가속화시켜 국가적으로도 손해가 될 수 있고 결국 시행되더라도 1-2년후 커다란 부작용으로 다시 폐지수순을 밟을 가능성이 높은 것이다.
전월세상한제는 너무 강력한 시장개입이라 부작용이 너무 크다. 시행하더라도 전세난이 수년간 지속적이면서 동시에 입주물량이 적어 전세대란의 해소가능성이 거의 미미하거나 특정지역의 이상급등을 고려하면서 국지적으로 제한적으로 사용하여야 할 정책인것이지 표퓰리즘적 시각에서 충분한 고려없이 선진국에서 이미 절대로 하지 말아야 할 부동산 정책 1순위에 들어가있는 임대료상한제를 무차별적으로 시행하는 것은 득보다 실이 많아 상당히 세심하고 심혈을 기울여 정책을 입안해야 하는 것이다.
계약갱신청구권보다는 전세기간은 2년에서 3년으로 1년정도 늘리는선에서 임차인의 거주안정성을 높이면서 동시에 임대인의 재산권침해를 최소화하는 방안으로 검토가 된다면 좋을것으로 본다.