누구나 한번쯤은 본인이 거주하고 있는 집 가격이 올랐던 경험을 갖고 있을 것이다. 그렇다면 혹시 어떤 이유 때문에 부동산 시세가 상승했는지 알아 본 적이 있는가?
필자가 운영하는 부동산 카페에서 이제 막 부동산 공부를 시작한 회원들을 대상으로 시세가 오른 부동산은 어떠한 공통된 특징들이 있는지 물어보면 대개 교통이 개선되고, 상권이 발달하고, 공장이 들어서고, 학군이 좋아서 등의 이유로 시세가 오른다고 대답을 한다. 이른바 ‘부동산 호재’가 있어서 부동산 시세가 상승한다고 보는 것이다. 부동산 공부를 조금 더 한 사람들은 앞으로 공급될 물량이 없는 지역의 경우 시세가 오른다고 답하기도 한다.
과연 정말 이러한 이유 때문에 부동산 시세가 오르는 것일까?
반대로 물어보자. 본인이 거주하고 있는 집 시세가 최근 올랐다면, 그 이유도 좀 전에 언급한 대로 요사이 교통이 개선되었거나 상권이 발달했거나 학군이 좋아지는 등의 호재가 있어서였나? 이 질문에 대부분의 사람들은 쉽게 ‘그렇다’라고 대답할 수 없을 것이다. 실제 우리 동네는 달라진 것도 없고, 별다른 호재도 없었는데 요사이 아파트 가격이 올랐기 때문이다.
우리는 관념적으로 흔히 전문가들이 하는 이야기를 듣고 호재가 있으면 부동산 시세가 오를 것이라고 생각하지만, 과연 정말 그런지는 깊게 생각해보지 않았기 때문에 잘 모르는 경우가 더 많다.
필자의 경우도 부동산 투자 3년차 때까지는 좀 전에 언급했던 그러한 호재에 의해 부동산 시세가 상승하는 거라 생각하고 호재를 쫓아다니며 투자를 했었다.
그런데, 그렇게 투자했던 물건들의 수익률을 정리하다 보니 비슷한 호재임에도 불구하고 실제 내가 보유했던 물건 중에 어떤 물건은 시세차익이 크게 나고, 어떤 물건은 시세차익이 적게 발생 했는데, 그 때서부터 이 둘의 차이가 발생하는 원인에 대해 분석을 시작하게 되었다.
생각할 수 있는 호재를 모두 종이에 적어보고 내가 투자한 지역의 부동산 시세 변화를 대입해보고 어떠한 호재가 어느 정도의 영향을 미치는지 분석해보았다. 그리고 마침내 내린 결론은 호재에도 등급이 있고, 단기에 영향을 미치는 호재, 중기적으로 영향을 미치는 호재, 장기적으로 영향을 미치는 호재가 있다는 것을 깨달았다.
예를 들어 보자. 우리는 흔히 상권형성이나 학군형성 기대감, 지하철 개통, 재건축, 국제행사 개최 등을 뭉뚱그려 호재의 범위에 포함시켜놓고 이러한 것들이 그 지역에 있으면 좋을 것이라고 간주하고 부동산 매수에 나선다.
하지만, 내년에 있을 올림픽은 단기에 영향을 미치는 호재이고, 4년후 개통될 지하철은 중기적 호재이고, 상권 형성 기대감은 중장기적 호재이기 때문에 이들을 엄격히 구분 해야 한다. 동일한 ‘호재’의 바구니에 넣고, 같은 선상에서 접근하면 안 된다.
나의 투자 목표기간이라면 2년이라면 2년 안에 영향을 미칠 수 있는 호재를 찾아 다녀야지, 4년~5년 후에나 실현 될 수 있는 호재를 찾아 투자에 나선다면 만족 할 만한 결과를 얻기 힘들 가능성이 크다.
부동산 시세 상승 요인 중 다른 호재에 앞서 궁극적으로 가장 큰 영향을 미치는 호재에는 무엇이 있을까? 필자에게 여러 가지 호재 리스트 중에 가장 중요한 호재 몇 가지만 뽑아보라고 한다면, 주저 없이 ‘정책’과 ‘수요’ 두 가지를 뽑을 것이다.
이 두가지만 잘 이해해도 실거주 뿐만 아니라 부동산 투자에 있어서도 남들보다 훨씬 좋은 성과를 얻을 수 있다.
우선, 정책에 대해 알아보자. 정책은 앞으로 몇 년간 정부가 어떠한 방향성으로 부동산 시장을 이끌고 갈지에 대해 알려주는 방향키라고 할 수 있다.
만약 정부가 부동산 억제 정책을 발표했다면 이는 무엇을 의미하는가? 첫째로 현재는 부동산 시장이 뜨겁다는 반증이고, 둘째로 앞으로 부동산 시장을 잠재우기 위해 노력하겠다는 의미이다. 억제정책이 발표되고 나면 사람들은 흔히 두 가지 실수를 한다. 첫 번째 실수는 정책에 겁먹고 너무 빠르게 반응하여 즉시 매도하는 것이다. 두 번째 실수는 억제 정책이 발표되었는데도 불구하고, 여전히 매수관점을 유지하고 매수에 나서는 것이다. 이러한 두 가지 실수는 부동산 정책이 발표되고 나면 바로 시장이 반응하는 것이 아니라 짧게는 2년에서 길게는 3년이 지나서야 부동산 시장이 점진적이고 단계적으로 반응한다는 사실을 몰랐기 때문에 발생한다.
즉, 부동산 시장이 상승장인데 어느 날 정부에서 첫 억제 정책을 발표한다면 앞으로 추격매수는 자제하고 시장이 어떻게 반응하는지 살펴보며 2년~3년 내에 매도할 생각을 하고 매도관점으로 접근을 하면 되고, 반대로 호재성 정책이 발표되면 바로 매수에 나서기보다 시장 움직임을 지켜보며 바닥이 어느 정도 확인 된 시점에서 매수에 나서면 된다.
이 때 매도시점과 매수시점을 잡는데 도움을 주는 것이 바로 수요의 움직임이다.
매수시점을 잡기 위해서는 그 지역의 급매물이 소진되고 거래량이 늘어나는지에 대한 움직임을 파악하는 것이 포인트이다. 이는 각종 부동산 통계데이터를 기초로 하고 현장에서 이러한 통계데이터가 맞는지 확인하는 과정을 통해 검증할 수 있다.
매도시점은 거대한 매수 움직임이 나타날 때를 포인트로 잡는 것이 포인트이다. 그래야 내가 원하는 가격에서 안정적으로 빠져나올 수 있기 때문이다. 거대한 매수 움직임이 나타날 때라 함은 대게 호재가 실현되는 시기와 일치하는 경향이 있다. 즉, 지하철이 개통된다던지, 대형 마트가 입점하는 시점 등이 그 예라 할 수 있다.
누군가에게 막연하게 전해들은 호재에 투자에 나선다면, 좋은 결과를 얻기 어렵다. 분양 홍보관에 가면 상담사들이 하나 같이 호재에 대해서만 이야기 하지만 결과는 그들의 말처럼 움직이지 않는 다는 사실을 우리는 익히 잘 알고 있다.
호재에도 등급이 있고, 시기가 있다. 만약 지금 실거주 목적으로 또는 투자목적으로 부동산 매입을 고민하고 있다면, 내가 관심 있어 하는 그 지역은 어떤 호재가 있고, 그 호재는 어떤 영향을 미칠지에 대해 생각해 보기 바란다.