부동산전문가를 찾아 투자 상담을 원하는 사람들의 연령대는 대개 40세 후반부터 60세 후반까지 나이가 든 연령층이다. 필자를 찾아 ‘부동산힐링캠프’에 와서 상담하시는 고객들의 연령대도 그렇다.
상담을 하고 가는 남자 분들은 필자를 마치 ‘집안의 큰형’ 같다고 한다. 여자 분들은 뭐라 하는지 아시는가? ‘친정 오라버니’같다고 하더라. 그러고 보면 필자는 전국 남자들의 큰형이요, 전국 여자들의 친정오라버니다.
KBS전국노래자랑의 젊은 오빠는 송해씨지만, 부동산투자 상담의 젊은 오빠는 부동산힐링캠프 윤정웅 교수다. 요즘 필자에게 물어오는 부동산투자 상담은 어떤 게 있을까? 가장 흔한 질문 몇 가지만 간추려 보자.
1) 수도권 남부에 토지(농림지) 1,000여 평을 가지고 있습니다. 그동안 농사를 직접 지을 수 없어 그 동네 처지가 어려운 사람에게 매년 쌀 5가마씩을 받기로 소작을 주고 농사를 짓게 했습니다. 근래 토지거래가 활발하여 부근 중개업소에서 팔라는 연락이 왔더군요. 시세도 살 때 비교해 다섯 배가 올랐습니다.
그래서 소작인에게 땅을 팔았으므로 금년부터 농사를 그만 지으라고 했더니 소작인 하는 말, 진입로 도로도 자신이 고쳤고, 땅을 잘 지켜 주었으니 돈 2,000만 원을 달라는 것입니다. 그렇지 않음 땅을 돌려 줄 수 없다니 이럴 땐 어찌해야 합니까? 저는 소작료도 받지 않고 그냥 농사를 짓게 했거든요.
답변) 물에 빠진 사람 건져주니 보따리 내놓으라는 식이군요. 어려운 것 같지만, 간단합니다. 내용증명을 보내어 토지인도소송과 그동안 밀린 소작료를 청구하겠다고 하시되, 소송으로 가게 되면 모든 소송비와 계약을 이루지 못한 손해배상도 청구하겠다고 하세요.
아울러 소작인의 재산을 가압류 하겠다고 하시면 단돈 몇 백만 원이라도 달라고 사정할 것입니다. 그동안 길도 고쳤고, 관리해온 공도 있으므로 소작료 받지 마시고 적당히 처리하시기 바랍니다. 끝까지 배짱을 부리거든 소송을 해야 합니다.
2) 평택 고덕 신도시 중형대의 아파트 분양권을 가지고 있습니다. 입주해도 무방하고, 안 해도 무방합니다. 웃돈 5천만 원을 주겠다면서 팔라고 하는데 팔아야 할까요, 보유하는 쪽으로 가야 할까요? 입주 안 하면 입주 때 전세 놔야 합니다. 지금 파는 게 좋을지, 등기를 쳐야할지 판단이 서지 않습니다.
답변) 세상 앞일을 어찌 훤하게 내다볼 수 있겠습니까마는 지금 5천만 원을 받고 분양권으로 팔았으면 좋겠습니다. 평택도 부근 다른 지역에는 미분양이 상당히 많습니다. 또 앞으로도 지어질 아파트가 수 만 가구입니다. 평택의 동부는 지는 해고, 서부는 뜨는 해이므로 팔고 서평택쪽의 토지에 투자하시기 바랍니다.
3) 서울 강남에 재건축 대상 아파트가 있는데 월세를 주고 있고, 저는 다른 곳에서 전세로 살고 있습니다. 언젠가는 강남에 새 아파트에 살 수 있다는 마음으로 가지고 있으나 이사 다니기가 지겨워 팔고 다른 곳의 아파트를 샀으면 좋겠습니다. 그냥 보유할까요? 팔고 다른 아파트를 사는 게 좋을까요?
답변) 요즘 가장 많이 들어오는 질문입니다. 세상살이는 오늘이 중요하지만, 부동산투자는 내일도 중요합니다. 노후 돼도 값이 내리지 않는 곳이 강남이긴 합니다만, 집은 사놓고 보는 게 옳습니다. 언제 될지 모르는 재건축에 목매이지 마시고, 재건축 대상 아파트를 팔되 전세금을 보태 편히 사시기 바랍니다. 집값 오르기를 기다리는 일은 이제 어려운 시대가 되었습니다.
4) 현재 본인 소유 아파트에 살고 있고, 오피스텔도 월세를 받고 있습니다. 여윳돈이 2억 정도 생겼습니다. 서울이나 수도권에서 전세 안고 아파트를 사려고 했으나 1가구 2주택이 되어 양도차익이 많은 거주주택을 팔 수 없을 것 같아 25세 된 아들을 분가시킨 후 아들 명의로 사거나, 아니면 땅을 사두고 싶은데 어찌해야 할지 고견을 듣고자 합니다.
답변) 본인 명의로 다시 사서 전세를 주게 되면 살고 있는 집에 대한 세금을 생각하는 게 원칙입니다. 사는 집에 대한 양도차익이 많다면 전세 줄 집을 또 살 필요가 없습니다. 또한 25세 된 아들은 이제 군대에 갔다 왔거나, 사회초년생으로서 미혼일 것이므로 소득이 없어 증여세를 내야 합니다. 5년 정도 앞을 보고 땅을 사두는 것이 좋을 것 같습니다.
5) 용인에서 2억 5천에 중형 아파트 전세 살고 있습니다. 2억 5천 중 1억은 대출입니다. 어린애 둘이 모두 초등생이라 옮기지 못하고 계속 전세타령입니다. 집값은 내렸다고 하는데 사려고 보니 올라있네요. 대출을 더 많이 받아 차라리 사버리는 게 좋지 않을는지? 사자니 값이 내릴까 무섭고~ 교수님 칼럼에 거주할 집은 일단 사놓고 보라 했는데 매월 이자 갚을 일을 생각하니 걱정도 되고 헷갈리네요. 남편은 사버리자 하는데 어찌할까요?
답변) 거주할 집은 사놓고 보는 게 원칙이나, 대출에 부담되지 않을 처지에 있어야 합니다. 매월 500만 원쯤 버는 사람은 100만 원 이자가 별 것 아니지만, 200만 원짜리 소득은 절반을 이자로 내야 하기 때문에 집 잘못사면 망하게 됩니다. 이자 갚을 비율이 소득의 1/5이하라야 합니다.
현재 가진 돈은 순수자본 1억5천만 원이고, 집을 사려면 약 3억을 대출 받아야 하므로 신중을 기해야 합니다. 따라서 앞으로 주택은 수익창출보다는 거주개념으로 접근해야 하기 때문에 많은 빚을 내어 집을 사는 일은 위험합니다. 마음 편한 삶이 행복 아닐는지요? 행복하게 살다보면 당신도 언젠가는 좋은 집에서 살 때가 올 것입니다.