2016년 전국 집값상승률 1위는 부산 해운대구이다. 그외 부산 동래구, 남구, 수영구, 연제구, 북구가 전국 집값상승률 상위 20곳에 들어갔다. 상위 20곳은 거의 부산과 서울이 차지했다.
반면, 지난해 집값 흐름에서 가장 드라마틱했던 곳은 대구·경북, 이른바 TK 지역이다. 지난해 전국에서 집값이 가장 많이 떨어진 10곳 중 8곳이 TK지역이었다. 경북 구미(-4.04%)가 하락률 1위였고 대구는 달서구, 북구, 수성구, 달성군 등 4곳이나 포함됐다.
한마디로 말씀드리자면 PK의 급부상, TK의 몰락이다.
부산 해운대구 집값 상승은 2013년 하반기부터 시작된 서울 강남권 집값 상승과 흐름을 같이 한 측면이 있으며 작년 11.3 부동산대책 이후 해운대구 집값 폭등의 큰 바람은 지나간 듯하며 11‧3 부동산대책 시행과 잔금대출 규제 적용으로 청약조정대상지역을 주축으로 한 분양시장에 한파가 계속되고 있는 가운데 부산의 경우 해운대구, 동래구, 남구 등 5개 구만 청약조정대상지역으로 포함되면서 규제로부터 자유로운 타 구의 아파트값 상승세가 두드러지고 있는 것이다.
올해 들어서서 서울 강남권재건축이 다시 상승하고 있으나 작년 11.3 부동산대책 이후 강남권재건축 집값 폭등의 큰 바람은 마무리된듯하다.
요약하자면 2013년 하반기부터 작년 11.3 부동산대책 이전까지 이어진 서울 강남권재건축, 부산 해운대구 집값의 폭등은 얼추 마무리된 듯하며 서울 강남권재건축 그리고 부산 해운대구 이외의 서울, 부산 타 구의 집값 상승은 2018년 상반기까지는 이어질 것으로 전망된다.
지방 투탑 집값 상승 지역은 부산과 대구다.
부산과 대구 집값은 상승 흐름을 달리하는데 작년에 지방에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 부산 해운대구이며 반면, TK지역 구미와 대구는 하락폭이 컸다.
돌이켜보면 소형아파트 집값 상승을 놓고볼때 2008~2010년은 부산 소형아파트 전성시대이고 2011~2013년 대구 소형아파트 전성시대이며 그 이후 2014~2016년 3년동안은 다시 서울 강남권재건축과 부산 해운대구 집값이 전성시대를 맞았다.
이러한 맥락에서 필자는 일전에 서울과 지방 집값은 3년마다 상승과 하락 사이클을 반복한다고 했다.
3년 상승과 하락 사이클을 적용하면 TK지역 대구, 구미 등 집값은 2017년부터 상승세에 들어서야 하는데 때마침 올해 대구 주택 거래량이 작년보다 많이 늘어났고, 올 3월 법원경매동향 보고서를 보면 대구 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 98.3%로 전국에서 가장 높다. 그 뒤를 이은 부산(87.4%)과도 10%포인트 이상 차이났다.
이는 올해부터 대구 집값, 회복세가 뚜렷해 진다는 전조이고 향후 대구 집값 상승의 신호탄이 아닌가 한다.
이 집값 상승이라는게 어떤 지역에 집값이 올라가면 주택건설사에서 분양을 많이 하게되어 즉 공급량이 늘어 집값은 수요 공급의 원칙에 따라 자연스럽게 조정에 들어가게 된다. 또 집값이 하락세로 돌아서면 주택건설사의 아파트 분양이 줄어들게 되어 즉 공급이 줄면 또 자연스럽게 수요가 유발돼 집값이 올라가게 된다.
대구, 구미 집값은 2011~2013년 3년동안 상승했다가 2014~2016년 3년동안 하락하는 혹독한 시련을 거치고 2017년부터는 또다시 3년동안 상승세에 들어설 것으로 전망된다.
필자는 일전에 서울이든 부산이든 대구든 집값은 2000년대에 들어서서 5년동안 상승하고 1년 하락하고 또다시 5년동안 상승한다는 집값 상승 논리를 제시했는데 이러한 논리에 따라 대구 집값은 올해부터 2021년까지 5년동안 지속적으로 상승할 것으로 전망된다. 대구, 구미 집값은 올해부터 서서히 회복하여 2018년 상반기쯤에 서울, 부산 집값이 꺾이면 2018년 하반기~2019년에는 2016년 부산 해운대구 집값이 폭등하듯이 대구 집값도 폭등할 것으로 전망된다.
이미 올초부터 대구 주택거래량이 작년보다 늘어나고 있고 경매 낙찰가율도 대구가 전국에서 가장 높게 나타나고 있다. 또 지방 집값 상승 3년 사이클에 따라 올해부터 집값이 서서히 고개를 들고 있으며 최근 대구 부동산시장에서 아파트 매물이 빠르게 소진되는 등 대구 집값 회복세가 뚜렷하다.
제주공항, 김해공항확장 등으로 제주, 부산 집값이 폭등했듯이 얼마전 대구신공항 건설 발표로 인하여 앞으로 대구신공항 인근 도시인 대구, 구미 집값도 대폭 상승할 것으로 보인다.
2012년 대선때 박근혜 보수 대통령이 탄생해 TK지역 대구, 구미 집값이 많이 올랐듯이 이번에도 보수 대통령이 탄생한다면 TK지역 대구, 구미 집값 상승에 긍정적인 측면이 많을 것으로 전망된다.
그러나 어느 후보가 대통령에 당선될지 개표를 하기 전에는 아무도 알 수가 없다.
지난 3년동안 혹독한 시련을 거친 대구 집값, 최근 회복세가 뚜렷하다.
작년에 전국에서 집값상승률이 가장 큰 부산보다 대구 경매낙찰가율이 더 높은건 향후 대구 집값의 상승 기대치가 그만큼 크다는 반증이 아닌가
부동산시장 현장에서 최근 매물이 속속 소진되는 점도 대구 집값 상승의 신호탄이 아닌가 한다.
산이 높으면 골이 깊고, 또 골이 깊으면 산이 높은게 인생살이이고 부동산이다.
집값은 오르면 내리고, 내리면 오르는 사이클을 반복하고 있다.
이상 여러가지 정황에서 앞으로 3년동안 대구, 구미 등 TK지역 집값이 대폭 상승할 것으로 전망된다.