부동산투자는 잃어버린 세월을 복구하는 투자가 있고, 다가오는 세월을 관리하는 투자가 있다. 즉, 그동안 잘못한 투자가 있다면 실패를 거울삼아 앞으로는 실수가 없도록 다시 투자를 해야 하고, 투자를 잘해왔다면 크게 이익이 남도록 더욱 관리를 잘해야 한다는 뜻이다.
당신은 앞으로 다시 투자를 할 것인가? 관리를 할 것인가? 양쪽 다 하겠다고 하시겠지. 부동산 전문가 40년 가까이 해봐도 돈 그만 벌고 쉬겠다는 사람은 한 사람도 없더라. 젊어서는 능력, 늙어서는 재물이기에 사람이라면 욕심을 부리기 마련인지라 링거 꽂고도 부동산매매계약서에 도장 찍는 세상이다.
며칠 전 필자가 운영하는 “부동산힐링캠프 중개사무소”에서 노인이 땅 5억 짜리를 샀는데 오후 2시에 계약하고 그날 밤 8시에 저승사자의 부름을 받았다. 매도인이 죽었다면 상속처리를 하면 되지만, 매수인이 죽으면 돈줄이 끊기기 때문에 계약이 이루어질 수 없게 된다.
죽음 앞에 5억이 무슨 필요 있으며 50억이 무슨 상관이 있으랴. 찬란하다 한들 젊음을 이겨낼 장사 없고, 초라하다 한들 늙음을 막아낼 장사 없기에 살아생전에 최선을 다할 뿐이다. 필자가 그 땅을 다시 팔아주는 조건으로 계약금 5천만 원을 회수하여 상갓집에 전달해 주니 아이고, 아이고 울다가 입이 찢어지도록 웃더라.
놓쳤다고 생각했던 계약금 5천만 원이 다시 돌아왔으니 유족들은 얼마나 좋았을까. 딱 한 잔만 하고 가라는 권유를 뿌리치지 못하고, 삼겹살. 홍어. 묵은 김치 삼합안주에 막걸리 몇 잔 거나하게 마시고 나니, 살려고 부질없이 발버둥치는 사람들이 가엽게 보이더라.
그러나 사는 동안 죽도록 벌어야 하기에 요즘 부동산투자 상담은 대부분 세월을 복구하는 상담이다. 어떤 내용일까. 대표적인 것 몇 가지만 간추려 게재하니 여러분들의 부동산재테크에 참고하시라. 청춘 경험이 있는 노인은 청춘을 잘 알지만, 노년경험이 없는 청년은 노년을 모르는 법이다.
질문 1) 40대 초반 쌍 벌이 부부로서 지금껏 전세로 살다가 집을 사기로 결정했습니다. 애가 둘이기 때문에 33평 이상 중형이면 무방할 것 같으나 마눌은 45평 중대형을 사자고 우깁니다. 작은 집은 잘 팔리고, 값이 올라도 큰 것은 안 팔리고 값도 내리는데 왜 우겨대는지 알다가도 모를 일입니다. 그냥 제 고집으로 중형으로 밀어부칠까요? 마눌이 하자는 대로 45평으로 할까요?
답변) 지금까지 수년 동안 작은 집 잔치였습니다. 기존주택시장에서 거래되는 것도 작은 집이었고, 신규분양시장도 작은 집이었습니다. 요즘 서울에서는 50억에서 100억 사이 큰집이 잘 팔리고 있습니다. 이제 주택은 투자개념에서 거주개념으로 자리 잡고 있기 때문에 크고 좋은 집에서 오래 사는 게 옳습니다. 마누라가 부동산 욕심이 커서 그러겠지요. 이럴 땐 모른 척 한 번 져주고 마누라 하자는 대로 하세요.
질문 2) 결혼 2년 된 신혼부부로서 신규아파트를 분양받고자 합니다. 어린애는 하나입니다. 그런데 부동산에 대해 좀 안다는 사람들이 일반분양을 받지 말고, 신혼부부 특별공급제도를 이용해 보라는 권유를 합니다. 도대체 그게 뭐고, 어떤 자격을 가져야 하며 절차는 어떤 것인지 알 수가 없어 질문을 드립니다. 상세한 설명 부탁드립니다.
답변) 신혼부부 특별공급제도는 입주자 모집 공고일 기준 청약통장에 가입된 무주택 저소득 신혼부부에게 1회에 한해 특별 공급하는 제도로서 주택은 전용 85㎡이하 분양 및 임대주택이고, 공급물량은 10%이내입니다.
결혼한 지 5년이 안 되고, 5년 안에 출산해 자녀가 있는 부부가 대상입니다. 1순위는 혼인기간 3년 이내, 2순위는 3년 초과 5년 이내 부부입니다. 가장 중요한 소득기준은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100%이하여야 하고, 배우자가 소득이 있으면 120%이하여야 합니다. 지난 해 기준 4인 가족 맞벌이인 경우 647만 원, 외벌이는 539만 원이하를 충족해야 합니다. 가족수가 3인 이하인 경우는 맞벌이가 577만 원, 외벌이가 481만 원 수준입니다.
질문 3) 서울 동작구에 거주하고 있고, 살고 있는 아파트도 있습니다. 투자용 아파트를 한 채 더 갖거나, 땅을 사고 싶습니다. 그러려면 대출을 받아야 하는데 현재 살고 있는 주택에도 대출이 1억 있어 망설여집니다. DSR(원리금총부태상환비율)비율에 걸려 대출이 안 될 수도 있는지요? 연봉은 5천만 원입니다.
답변) DSR대출의 원리금이 연소득 300%를 넘지 않아야 하기 때문에 연소득이 5천만 원이라면 연간 상환액이 1억5천만 원이므로 상관이 없습니다. 아직 국민은행을 제외한 다른 은행에서는 시행되고 있지 않고, 앞으로 어떻게 될지도 미정입니다. 다시 투자를 해도 대출에 상관은 없을 것입니다. 다만, 마이너스통장이나 기타 사소한 다른 대출은 없애도록 하세요.
질문 4) 전세금 3억 중 1억은 대출입니다. 며칠 전 부모님으로부터 증여받은 2억이 있습니다. 저는 전세 그대로 살면서 2억 대출을 받아 4억짜리 집을 사서 월세를 놓고자 하는데 집값이 내릴까봐 일을 저지르지 못하고 있습니다. 그렇게 해도 괜찮을까요?
답변) 반대 의견입니다. 내 전세금과 증여금을 합해 집을 사서 입주하는 건 좋지만, 전세금 대출자가 또 집을 사기 위해 대출을 받는 일은 옳지 않습니다. 그리고 DSR에 걸려 대출이 나오지 않습니다. 전세자금 대출을 받은 사람은 그 대출을 갚지 않는 이상, 집을 살 때 대출해 주지 않습니다. 집을 사서 이사를 하든지 아니면 돈에 맞춰 투자하시기 바랍니다.
질문 5) 1-2억 여유자금으로 평택에 땅을 사고자 해도 땅에는 등급이 워낙 많고, 당장 집을 지을 수 있는 땅은 평당 가격이 높아 투자를 가늠하기 어렵습니다. 작은 돈으로는 개발지나 개발예정지 농림지 정도 살 수 있는데 그런 땅을 사도 투자가치가 있을까요? 또 농사를 못 짓게 되면 어찌되는가요?
답변) 당장 집을 지을 수 있는 땅은 대지이거나, 논밭이라 해도 자연취락지구, 계획관리지역, 생산관리, 자연녹지, 보전녹지, 생산녹지로 지정된 땅이라야 합니다. 그러나 그런 땅은 값이 높기 때문에 아래 등급인 농림지를 사게 됩니다. 개발지나 개발 예정지는 어차피 논과 밭이 주거나 공장, 창고, 산업시설로 편입될 것이기에 입지 좋은 곳을 사두면 크게 이익을 낼 수 있습니다. 그 대신 장기로 투자하시고 303평 이상은 농지은행에 위탁하여 다른 사람으로 하여금 농사를 짓게 되면 자경으로 간주하여 세금을 적게 낼 수 있습니다.