옛날에는 환갑을 넘고 죽으면 호상(護喪(호상))이라 했다. 요즘은 70세를 넘어 죽어도 아까운 나이라 한다. 몇 십 년 후 당신이 90세가 되어 죽게 된다면 그때는 뭐라고 할까? 수명이 연장되어 아까운 나이라 할 것이다.
40년이나 50년 전에 태어난 사람과 요즘 태어난 사람은 체질부터 다르다. 근래 태어난 사람은 키도 크고, 피부도 좋고, 더 잘 생겼다. 나이 든 사람들도 먹거리 문화와 병원문화가 발달하여 실제 나이보다 능력 및 정신나이가 많이 젊어 졌다.
여러분의 나이에 0.8을 곱해라. 그 나이가 일 할 수 있는 진짜 나이고, 정신 나이다. 60세가 되었다면 60x0.8=48세다. 70세가 되었다면 70x0.8=56세다. 60세가 되었다면 은퇴를 걱정하지 말고, 48세로 생각하고 열심히 일하자.
나이 드신 여러분들은 오늘 ‘부동산힐링캠프’ 윤정웅 칼럼에서 새 희망을 얻었으리라. 젊음을 얻었으니 말이다. 필자는 정신나이로 지금 54세다. 현 나이는 몇 살일까? 수학을 못하는 사람은 하루 종일 계산을 하시겠지.
부동산투자는 숫자에 너무 밝아도 재미를 못 보더라. 1원짜리까지 따지고 또 따지는 사람은 부동산투자와 거리가 멀다. 두꺼비처럼 뚜벅뚜벅 걸어가는 사람이 부자가 된다. 월세 1원짜리까지 따져서 이윤 계산하고 상가 사는 사람치고 돈 버는 사람 있던가.
나이 들어 천덕꾸러기가 되지 않으려면 돈이 있어야 하고, 돈은 바로 부동산이다. 부동산투자는 기술도 필요 없고, 힘도 필요 없는 나만의 장사다. 누워서도 할 수 있고, 앉아서도 할 수 있다. 오직 자본만 있으면 된다.
못났다고 한탄하지 말고, 못 배웠다고 서러워 마라. 부동산투자는 면접시험이 아니다. 자격증이 있고 없고 그것도 필요 없다. 나이 60세나 70세가 되었다고 인생 끝난 것처럼 하지 마시라. 당신 나이가 어때서? 이제 48세, 56세다. 누가 당신에게 몇 살이냐고 묻거든 그렇게 대답하자.
요즘 부동산시장은 되는 곳은 잘 되고, 안 되는 곳은 살얼음판이다. 갈 곳과 가지 않아야 할 곳이 확실히 정해져 있다. 조심할 곳은 어디이며, 투자할 종목은 어떤 게 있을까. 몇 가지를 알아보자.
1) 사람이 줄어드는 도시에는 거주목적으로 집을 갖자.
부동산은 사람이 모이는 곳이라야 먹을거리가 있다. 물고기도 먹을거리가 있는 곳에 모이는 게 원칙이다. 그런데 오히려 인구가 줄어들거나 축소되는 도시가 있다. 이런 도시에 함부로 투자하면 자칫 손해 보기 십상이다.
현재 우리나라에서 인구가 줄어들거나 축소되는 도시는 20곳이다. 강원권의 동해. 삼척. 태백과, 영남권의 영주. 문경. 안동. 상주. 경주. 영천. 밀양. 김천과, 충청권의 공주. 보령. 논산과 호남권의 김제. 익산. 정읍. 남원. 나주. 여수다.
나이 들어 실 거주를 하려면 오히려 이런 도시가 좋고, 여윳돈으로 값싸게 땅을 사서 장기투자를 하게 되면 인플레를 방지해서 좋다. 그러나 인구가 줄어드는 곳의 상가를 사는 일은 항시 조심할 일이다.
인구가 줄어드는 도시는 오히려 65세 이상 인구비율이 높아지고 있다. 대개 그 비율이 10%선인데 고령층을 상대로 하는 장사가 좋을 수 있다. 인터넷 쇼핑이나 홈쇼핑의 주 고객이 고령층임은 당신도 잘 아는 사실이다.
2) 월세 받자고 미분양 아파트나 원룸 또는 분양호텔 사지 말자.
나이 들어 월세 받자고 미분양아파트나 원룸, 분양 호텔을 사는 일은 위험한 일이다. 2000년대 초반까지는 미분양도 손해를 보지 않았으나 지금은 자칫 손해를 볼 수 있어 조심할 일이다. 지금 전국의 미분양 아파트가 6만 5천 가구이고, 원룸이나 분양형호텔은 포화상태다.
주로 수도권 외곽이나 지방에 있는 아파트나 원룸인데 교통이 좋지 않은 곳은 공실이 발생하게 된다. 우리 국민들의 자가 점유율이 56%라면 타가 점유율이 44%인데 그렇다고 44%가 월세를 살지는 않는다.
3) 주택임대사업 신중해야,
청년 주거난이 심각해도 교통이 좋고, 학교나 직장과 가까운 곳을 선호하기 때문에 직업 및 학교와 멀리 떨어져있는 주택은 투자의 대상이 되지 못한다. 지하, 옥탑, 고시원일지라도 복잡한 곳에 있어야 돈이 나올 수 있다.
새 정부가 들어서면 공공임대주택이 많이 지어질 것이다. 앞으로 전월세 사는 사람
들이 공공임대로 빠져 나가면 주택임대업은 사양길에 들어서게 되고, 더구나 임대사업자에 대한 과세가 높아질 것이 뻔하다.
4) 시골에 가서 함부로 땅 사지 마라.
토지투자는 개발호재를 보고 하는 것이다. 따라서 있으리라 했던 개발호재가 사그라지면 손해를 보게 된다. 수도권도 그린벨트가 안 풀려 난리인데 시골 땅에 함부로 규제가 완화되기는 어려운 일이다.
최소한 평택처럼 도시화가 되거나, 개발계획이 진행 중에 있는 곳이라야 한다. 앞으로는 집만 짓는 개발보다는 산업시설이 복합적으로 들어오는 개발계획을 눈여겨 볼 필요가 있다. 산업시설이 들어오는 곳은 농림지도 큰 이익을 볼 수 있으리라.
5) 투자는 정년이 없고, 은퇴도 없다.
부동산투자는 언제나 현장에 답이 있다. 자신의 정신 나이와 능력나이를 참작하여 지금부터 다시 뛰는 여러분이 되시라. 현장에서 배우고, 시간 날 때마다 먹을거리가 있는 부동산을 찾아 발품을 팔아보자. 정년이 없고, 은퇴도 없는 당신만의 사업에 술을 담아 보자. 정성껏 담는 술은 반드시 익게 돼있다.