일반인들이 아파트 매매를 하면서 가장 조심스럽게 생각하는 것 중 하나가 1층 또는 탑층을 매수하는 것이다. 1층의 경우 사생활 보호가 잘 안된다는 단점이 있고, 탑층은 결로와 단열 문제가 있기 때문에 아무래도 다른층에 비해 인기가 적다.
실제 이러한 이유 때문에 강이나 공원이 있어 조망권이 중요한 단지의 경우 1층과 로열층의 가격차이가 크게는 1억원 이상 차이나기도 한다.
물론 1층 또는 탑층을 선호하는 사람들도 있다. 어린이집을 운영한다거나, 아이가 마음 놓고 뛰면서 자라기 원하는 부모들은 1층만 찾아다니고, 높은 곳에서 멀리 바라보는 것을 좋아하는 사람들은 탑층을 선호하기도 한다. 이런 사람들에게는 1층과 탑층이 다른 층에 비해 보통 1~2천만 원은 싸다는 것이 행운일지도 모른다. 하지만 이것은 어디까지나 실거주 관점에서의 이야기다.
그렇다면, 실거주 관점이 아닌 투자가치로써 아파트 1층과 탑층은 어떠한 메리트가 있을까?
일반적인 경우를 말하자면, 1층 또는 탑층 가격이 상대적으로 저렴하더라도 투자관점에서는 가급적 매수를 기피한다. 실거주로 살다 매도 하는 경우에는 시장 상황이 안좋은 경우 매도 시기를 어느 정도 저울질 하며 조정할 수 있지만, 투자로 매수했을 경우에는 주로 전세기간이 만료되는 시기에 매도를 하기 때문에, 그 시기에 시장 상황에 따라 매도가 어려울 여지가 크기 때문이다.
하지만, 예외적으로 1층이나 탑층이 투자가치로써 메리트가 클 때가 있다. 그렇다면 과연 그때는 언제 일까? 조금 깊게 들어가보자. 부동산 시장이 상승장인 경우를 크게 내수 경기가 좋을 때와 내수 경기가 좋지 않을 때로 나누어 볼 수 있다.
대부분의 실물 시장은 주로 내수 경기가 좋을 때 상승하는 경우가 많지만, 부동산의 경우에는 내수 경기가 좋지 않더라도 정책이나 공급물량, 지역별 호재 등에 의해 부동산 시장은 상승흐름을 보이는 경우가 있다.
같은 상승장이여도 내수 경기 상황에 따라 부동산 접근 전략에 차이가 발생한다.
우선 내수경기도 좋고 부동산 시장도 상승장인 경우이다.
내수 경기가 좋을 때는 시중에 유동자금도 많고, 무엇보다도 매수 심리가 살아 있다라는게 특징이다. 매수 심리가 강하기 때문에 이 시기에 사람들은 중소형 보다는 중대형 평수를 선호하는 경향이 있고, 프리미엄이 붙어있어도 로열층을 선호하는 경향이 있다.
부동산 시장이 상승흐름을 타게 되면 중대형 평형대나, 로열층의 가격상승폭이 중소형 평형대나 1층과 탑층에 비해 크다. 즉, 내수경기가 좋은 상황에서 부동산이 활황을 보일 때는 로열층 또는 중대형 평형에 접근 하는 전략이 상대적으로 유효하다.
그렇다면 반대로, 내수 경기가 좋지 않은 상황에서 부동산 시장이 상승하는 경우에는 어떨까?
2013년~2016년 수도권 시장을 생각하면 그 답을 찾을 수 있을 것이다.
내수 경기가 좋지 않은 경우에는 기본적으로 사람들의 매수 심리가 얼어 붙어 있다는 것이 특징이다. 그래서 가격이 비싼 로열층 보다는 조금이라도 저렴한 1층이나 탑층을 찾는 경우가 상대적으로 많다.
내수 경기가 좋지 않기 때문에 많은 사람들이 향후 부동산 시장이 안 좋을 것이라고 전망한다. 그래서 이 시기에는 집을 매수하기보다는 전세를 더욱 선호하게 되고, 결과적으로 전세 가격 상승으로 이어져 전세가와 매매가의 갭 차이가 줄어들게 된다.
이 때도 여전히 로열층과 1층의 시세 차이는 존재하지만, 경기 상황이 좋을 때처럼 시세 차이가 크지 않다는게 특징이다. 로열층에 대한 프리미엄을 크게 지불하려고 하지 않기 때문이다. 그리고 전세가격에 있어서도 로열층과 1층의 가격차이는 크지 않다. 전세를 원하는 수요가 많아 전세 자체가 귀하기 때문이다.
이 시기에 1층의 투자가치가 상대적으로 커지게 된다.
1층은 로열층 보다 매매가는 2~3천 만원 정도 저렴한데 반해, 전세가격은 차이가 나지 않아, 그 집을 매수하여 세 놓는 경우 실제 들어가는 투자금액이 적기 때문이다.
투자금은 적게 들지만, 부동산 시장이 상승할 때 1층도 로열층의 상승폭 만큼 같이 상승한다. 부동산 시장이 상승장이여도, 경기가 좋지 않기 때문에 상대적으로 비싼 로열층에 프리미엄이 많이 붙지 않기 때문이다.
이 시기는 상승장이기 때문에 1층이라도 상대적으로 좋은 가격에 매도할 수 있다. 수익률로만 따지면, 이 시기에 투자한 1층 아파트의 투자수익률이 로열층을 투자했을 때의 투자수익률 보다 훨씬 좋게 나타난다.
반면, 주의 해야할 점도 있다. 1층과 탑층은 아무래도 찾는 수요가 부족하기 때문에 매도시기에 시장 분위기가 좋지 않으면 원하는 가격에 매도하지 못할 가능성이 높다는 것이다.
시장 상황이 좋지 않을 때는 거래량이 많이 줄어들게 된다. 즉, 매수 문의가 줄어들게 되므로, 거래가 되는 물건들은 대부분 로열층 위주이다. 1층과 탑층은 급매가격이 아니라면 쉽게 거래 되지 않는다. 그러므로 1층이나 탑층의 매도시기를 잡을 때는 본인이 생각했을 때 최고점이라고 생각하는 시기보다 6개월 정도 전에 매도하는 것이 안전하다. 즉, 1층과 탑층의 경우 투자로 접근하기 위해서는 매수시점도 중요하지만 매도시점에 시장 상황이 어떨지 예측하는 능력이 상대적으로 더욱 중요하다고 할 수 있다.
같은 부동산이라 할지라도, 상승장이냐 하락장이냐에 따라 접근 방법이 다르고, 내수 경기 상황에 따라 대응 방법이 달라진다. 여기에 경매나 재건축, 금리 인상, 정책 변화 등의 추가 변수들이 더해진다면 경우의 수는 더욱 많아지고 복잡해진다.
물론 일반인들이 이러한 것들을 모두 다 알 필요는 없다. 하지만, 열심히 저축하여 모은 돈의 대부분이 집을 마련하는데 사용된다는 점을 생각한다면 지금부터라도 부동산에 대한 관심을 늘리고 조금씩 공부를 시작해야하지 않을까.