서울 아파트 아직은 조정시기 아니다
작년 2016년 11.3 부동산대책 발표 이후 주춤하던 서울 부동산시장이 입주물량증가와 미국금리인상, 트럼프와 탄핵 불확실성으로 부동산시장의 상승세가 꺾일 것이라는 일각의 예측과 달리 3월이 넘어가면서 다시 상승세를 보이고 있다.
조정을 예상하고 기다리던 실수요자들이 당황하면서 추가매수세로 가세할 경우 서울 부동산시장은 또 다른 양상으로 전개될 가능성도 있기에 현재 서울아파트 시장 어떤 상황이고 조정기가 온다면 언제 올지 한번 알아보도록 하자.
서울아파트 시장 상황은
KB국민은행 조사에 따르면 4월 서울 아파트 중위가격은 6억267만원으로 지난 3월 5억9916만원보다 0.58%정도 상승하면서 2008년 조사이래 서울 아파트 중위가격이 처음으로 6억 원을 넘은 것이다.
특히 4월 한달 동안 강남구 0.25%, 서초구0.24%, 송파구0.2%, 마포구0.2%, 용산구0.25%가 상승하면서 서울 전체 0.14%를 웃돌아 서울아파트 상승을 이끌었다.
또 강남3구(강남,서초,송파), 강동(9호선 연장과 재건축), 강서(9호선과 마곡)이 있는 한강이남 11개 자치구 아파트 중위가격이 지난달 대비 0.69%(7억4047만원 -> 7억4561만원) 상승해 한강 이북 11개구 0.36%(4억3319만원 -> 4억3477만원)보다 높게 나타났는데 강남, 마포, 용산 등 핵심지역들이 더 오른 것은 당연한 결과라 할 수 있지만 11.3대책이 청약 분양권 규제에 초점이 맞춰지다 보니 재건축시장이 활발한 강남과 도심 출퇴근이 편리한 직주근접성이 좋은 도심 아파트의 매매가격이 오른 것이라 할 수 있겠고 상대적인 비교일 뿐 서울 전체적으로 높은 상승을 기록했다고 볼 수 있겠다.
전국 아파트 중위가격은 3억548만원, 수도권4억153만원, 5개 광역시2억3611만원으로 역시 서울 아파트의 중위 매매가격이 역시 높았다.
참고로 아파트 중위가격은 아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격으로 평균가격이 일부 고가 아파트 가격이 끌어올릴 수는 있지만 중위가격은 고가와 저가를 제외한 일반적인 주택 가격흐름을 나타내기에 일반적인 아파트 가격지표로 활용되고 있다.
언제 조정기가 올까
대통령탄핵과 트럼프 미국대통령 불확실성은 일시적인 불안심리 정도라 예상했었고 미국금리인상은 예상했듯이 점진적인 인상흐름으로 당장 큰 영향을 주지 않지만 입주물량 증가는 분명 부담이 되는 건 사실인데 올해 서울 수도권 입주예정물량이 16만 가구 정도로 작년 대비 26%, 최근 5년 평균 입주물량 대비 58%정도 많은 수준이지만 서울아파트 입주예정물량은 2억6천여 가구로 입주물량 영향이 크지 않기 때문에 당분간 이런 상승세는 이어질 가능성이 있다.
또한 부동산시장의 흐름이 본격 조정기로 접어들려면 입주물량 증가와 더불어 부동산규제가 반복 누적이 되어야 하는데 부동산규제는 한번에 모든 규제가 나오는 것이 아니라 상승 -> 규제 -> 일시적 조정 -> 반등 -> 규제 -> 일시적 조정이 1-3년에 걸쳐 반복이 되면서 규제가 누적이 되어 결국 조정기가 시작되기 때문에 당장 작년 11.3대책만으로 서울 부동산시장을 잡기는 역부족이고 추가상승의 후유증은 불가피해 보인다.
다만 추가상승과 규제의 반복패턴이 누적된 후에는 조정기가 올 수도 있기에 항상 리스크 관리가 동반된 투자전략을 세울 필요가 있겠다.