얼마 전 필자가 운영하는 부동산 카페의 회원 중 한명에게 기분 좋은 전화 한통을 받았다. 오랜 기간 부동산 투자를 공부해 오다가 원하는 지역의 원하는 아파트를 경매로 취득하게 되었다는 것이다. 낙찰을 받은 날, 한껏 들뜬 마음으로 연락을 준 회원에게 축하 인사를 전하며 앞으로 남은 절차에 관해 안내해 드렸다.
그런데 얼마 지나지 않아 울상이 된 이 회원을 만났다. 대출문제 때문에 밤잠을 못 이룰 정도로 걱정이 많다며 상담을 요청해 왔다. 낙찰만 받으면 잔금은 대출을 이용해 낼 수 있다고 판단했는데, 필요한 금액만큼 대출을 받는 것이 어려울 뿐 아니라 이전에 받았던 대출 이자에 이제 받을 대출의 상환금까지 더해지니 그 액수가 너무 커서 부담이 된다는 것이다. 취득한 아파트에 월세 세입자를 들여 이자를 감당할 계획이었으나 보증금에 대출받은 금액을 더해도 잔금을 맞추기 힘들어 투자금이 많이 들어가게 되는 상황이라 수익률도 기대하기 힘들다고 했다.
결국은 적금을 해약하고, 직장을 다니는 아내가 퇴직금 중간 정산을 받아서 간신히 잔금을 냈지만, 이를 통해 투자를 위한 자금 관리가 얼마나 중요한지 확인하는 시간이었다고 전해왔다.
대출을 포함한 리스크 관리는 비단 이 회원만의 문제가 아니다. 소액으로 부동산 투자를 하고자 하는 사람들에게 가장 중요한 것이 바로 리스크 관리이다. 적은 금액으로 덩치가 제법 큰 부동산을 다루어야 하는 소액 투자자들에게는, 계획에 어긋나는 작은 흔들림이 큰 피해를 일으킬 수 있기 때문이다. 리스크 관리 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 대출과 보증금에 대한 자금 계획이라고 할 수 있다.
특히나 요즘은 정부의 부동산 대출 규제가 강화되고 있어 더욱 주의를 요한다. 연일 집단대출 규제 강화로 분양시장이 침체되고 있다는 뉴스가 계속되는 가운데 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 암초까지 고개를 들고 있어 소액 투자자 뿐 아니라 내집 마련을 준비하는 사람들까지도 힘들게 하고 있다.
DSR이란 연간 소득 대비 대출원리금 상환액 비율을 말한다. DTI(총부채상환비율)가 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 함께 기타 부채의 연간 ‘이자’상환액 기준으로 대출 가능 금액을 산출한다면, DSR은 주택담보대출의 연간 원리금상환액에 기타 부채의 연간 ‘원리금’상환액 기준으로 대출 가능 금액을 산출하는 방식이다. 즉, DSR은 DTI에서는 고려하지 않았던 신용카드 할부금이나 자동차 할부금, 마이너스 통장 대출 등도 함께 고려한다.
따라서 기존의 대출 기준을 생각해 자금 계획을 하고 있다면 위험이 따를 수 있다. 현재 자신의 자산을 좀더 구체적이고 명확하게 파악해 주택담보대출 이외에 다른 부채가 있는지 확인하고, 이를 감안하고 나올 수 있는 대출 한도가 어느 정도 되는지 사전에 확인해야 한다.
참고로, 5월 기준 가장 저렴한 주택 대출 상품은 주택금융공사의 30년 금리고정형으로 이율은 3.35%이다. 즉시 분할상환이 1년 거치 후 분할상환에 비해 저렴했었는데 이번에 인상이 되면서 두 상품간의 이율의 차이가 없어졌다. 따라서 소액 부동산 투자자에겐 1년 거치 후 분할상환 상품이 유리해 보입니다.
부동산 소액 투자자들은 높은 수익률을 얻기 위해 레버리지를 많이 활용한다. 레버리지란 나의 자본이 아닌 타인의 자본, 즉 대출이나 임대 보증금을 최대한 이용하는 것을 의미하는데, 여기서 대출을 받을 수 있는 금액과 임대 보증금으로 받을 수 있는 금액이 얼마인지 정확하게 예측하는 것이 투자의 성공과 실패를 좌우할 수 있는 열쇠가 되는 것이다.
성공적이고 안정적인 부동산 투자 내지 내 집 마련을 위해서는 취득하고자 하는 부동산을 임장할 때 철저한 사전 조사로 부동산의 시세를 정확히 파악해야 할 뿐 만 아니라, 시세와 자신의 신용상황에 따른 대출 가능 금액을 반드시 산출하고, 그 지역의 임대 수요자들이 적합하게 생각하는 임대 보증금을 조사하는 것까지 마쳐야 한다.
이런 사전 계획 없이 매매나 경매로 물건을 취득한 후에 자금 계획을 세우려 한다면, 호미로 막을 수 있는 리스크를 가래로도 막을 수 없는 위험한 상황에 처할 수 있다. 한발 앞선 꼼꼼한 리스크 관리로, 소액으로도 꾸준히 성공하는 투자자가 되길 응원한다.