경매 품귀시대, 알짜 잡는법

자신이 왜 부동산 투자를 하는지 점검하고 그 목적에 맞는 물건을 확인하기 위한 기준을 명확하게 세워야할 것이다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2017.05.22 15:11

경매 물건 품귀 현상이 나타나고 있다. 부동산 소액 투자의 방법으로 경매를 선택해 공부하는 주변 사람들의 반응이 심상치 않다. 마땅한 물건이 없기도 하거니와 있다고 하더라도 경쟁률이 세고 낙찰가율이 높아져서 좀처럼 기회가 오지 않는다는 것이다.

부동산경매정보업체 지지옥션이 제공하는 2017년 4월 지지경매동향보고서에 따르면 4월 법원 경매 진행건수가 8817건으로, 2001년 통계 작성이후 역대 가장 낮은 수치를 기록했다고 한다. 반면, 낙찰가율은 74.8%로 전월대비 1.5%p 상승했다. 2017년 1월부터 경매 진행건수는 지속적으로 하락하고 있는데, 낙찰가율은 매월 0.5~1.5%가량 상승하면서 연 최고치를 갱신하고 있는 것이다. 응찰자수도 꾸준히 증가하는 것으로 보아 경매 낙찰을 위한 경쟁은 심해지고 낙찰가율은 높아지는 현상이 유지될 것으로 전망하고 있다.

대출 규제 정책과 금리 인상에 대한 예측으로 부동산 시장에 변화가 있을 것으로 전망했으나 여전히 보합 및 상승의 기조가 유지되면서 경매 시장의 분위기 역시 사그라들지 않고 있다.

경매 물건이 줄어든 이유를 보면 초저금리가 계속되는 것을 꼽을 수 있다. 금융감독원에 따르면 주택담보대출 연체율은 하락세이다. 이자 상환 부담이 크지 않으므로 경매까지 넘어가는 상황이 적게 발생하고, 또 경매 시장에 나오기 이전 일반 매매 시장에서 이미 소진될 여력이 충분하므로 더욱 경매 물건수는 줄어들 수 있다. 그러나 부동산 소액 투자의 방법으로 경매를 생각하는 일반인들의 인식이 높아지면서 입찰자수는 증가하고 있으니 낙찰가율이 높아지는 것은 어쩌면 당연한 것인지도 모르겠다.

그러나 여기서 주목해야 하는 것은 따로 있다. 전체적인 흐름이나 통계는 숲은 보여주지만 군락을 형성하는 부분이나 나무의 변화에 대해서는 확인할 수 없다. 앞서 언급한 통계가 보여주는 것은 경매 시장 전반에 대한 열기이다. 그런데 좀더 세밀하게 살펴보면 이 열기가 모든 경매 물건에 해당되는 것이 아니다. 수도권의 주거시설, 그 중에서도 소형을 중심으로 경쟁이 심화되고 있고, 물건을 비교해 보았을 때는 일반 부동산 시장에서도 인기가 있는, 누가 보기에도 좋아 보이는 지역, 좋은 물건인 ‘소수’에만 집중되어 있다는 점에 우리는 주목해야 할 것이다.

실거주 목적으로 부동산을 취득하기 위해 경매에 접근하는 경우라면 이렇게 A급 물건을 중심으로 일반 매매보다 조금이라도 저렴하게 낙찰받는 것이 좋은 방법일 수 있다. 그러나 필자는 투자자의 관점이라면 다른 시각으로 접근해야 한다고 생각한다. 부동산 투자는 철저하게 ‘수익률’을 기준으로 움직여야 한다. 여러분이 ‘투자자’라면 다음의 예에서 어떤 물건을 선택할 것인가?

A는 남향이고 B는 서향이다. A는 공실이 발생하고 있고 B는 공실률이 낮다. 실거주 목적이라면 ‘향’이 더 중요하겠지만, 투자자는 공실이 가져오는 손해가 얼마나 큰지 확인해야 한다. 투자가 목적이면서 실거주 기준으로 물건을 보게 되면 수익률이 떨어질 수 있다는 것이다.

한 가지 더 예를 들어보자. 같은 지역, 비슷한 위치의 물건이라는 가정 하에 A는 A급 물건으로 매매가가 3억, 전세가가 2억 6천만 원이고, B는 B급 물건으로 매매가 2억 7천만 원에 전세가는 2억 5천만 원이다. A 물건에 전세를 끼고 투자하려면 부대비용 제외하고 4천만 원이 필요하고 B물건은 2천만 원이 필요하다. 2년 후 A는 매매가가 4천만 원 상승했고, B는 3천만 원 상승했다. 투자자라면 무엇을 선택할까?

상승 금액을 비교하면 A가 크므로 A를 선택해야 한다. 그러나 투자금 대비 수익률을 비교하면 A는 100%의 수익률이, B는 150%의 수익률이 된다. 당연히 B급 물건이어도 B를 선택해야 한다.

수익률 뿐 만 아니라 투자금에 대한 기회비용도 고려해야 한다. 만일 투자금이 4천만 원이라면, A 물건에 대해서는 4천만 원이 한꺼번에 묶이지만, B는 2천만 원만 투자하면 되므로 A에 비해 2천만 원 여유가 생긴다. 이를 통해 부동산 시장 흐름에 맞는 또다른 물건에 투자할 수 있는 기회가 생기는 것이다.

이해를 돕기 위해 제반 사항을 제외하고 단순한 수치로 계산했지만, 이를 통해 필자가 이야기 하고 싶은 것은 단 한가지이다. 투자자는 ‘투자 목적’에 맞는 물건을 볼 수 있어야 한다는 것이다. 경매 시장이 과열되었다고 해서 투자할 만한 물건이 없는 것은 아니다. 소수의 A급 물건에만 집중되다 보니 낙찰가율이 올라가고 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 그러나 보기 좋고 먹기 좋은 떡만 따라가기보다는 틈새시장을 발견하고 손품, 발품을 팔아 철저하게 조사하여 물건의 수익률을 확인하고 여기에 맞게 움직여야 한다. 그러기 위해서는 자신이 왜 부동산 투자를 하는지 점검하고 그 목적에 맞는 물건을 확인하기 위한 기준을 명확하게 세워야할 것이다. 적어도 투자자라면 실거주의 목적과는 다른 기준으로 생각의 방향을 전환하는 것이 필요하다.