1988년 서울올림픽을 전후한 1987년 하반기~1991년 내수 시대만 하더라도 전국 집값이 동시다발적으로 올랐으나 1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 2001년 부터 집값이 폭등하는 과정에서 2001~2002년은 강남권재건축, 2003~2007년까지는 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 평촌, 분당, 용인)의 집값 폭등이 두드러졌다. 2001~2007년은 강남권 집값 폭등 시기라고 할 수 있다. 2008년에 강남권 집값 폭등이 꺾이고 2007년 하반기부터는 강북3구(노원구, 도봉구, 강북구) 집값이 대세상승하여 2009년까지 폭등세가 이어졌다.
2000년대에 주로 서울, 경기도 일부 신도시 집값이 폭등하다보니 지방 집값은 상승에서 소외된 측면이 있었다. 그러나 2008년부터 부산 집값이 꿈틀대기 시작하여 부산이 지방 집값 상승을 선도했다.
2008년 이후 지방 집값 상승의 흐름을 보면 2008~2012년은 부산 집값이 폭등했고, 2011~2015년까지는 대구 집값이 폭등했다.
2000년대 이후 지나온 집값 상승 과정을 보면,
서울, 서울 인근 신도시 집값은 2003~2007년 5년동안 상승하다가 미국발 금융쇼크로 2008년에 폭락, 또다시 2009~2011년까지 상승하였다.
5년 상승하고 미국발 금융쇼크 해인 2018년 한해 폭락하고 또다시 상승하는 흐름을 보여 주었다.
부산 집값 역시 2008~2012년 5년동안 상승하고 2013년에 폭락, 2014년 이후 2017년 현재까지 폭등하고 있다.
대구 집값은 2011~2015년 5년동안 상승하고 2016년 한해 폭락, 2017년 올해부터 회복, 상승 조짐을 보이고 있다.
그래서 필자는 일전에 서울, 부산, 대구 집값은 시차만 있을뿐 5년동안 상승하고 1년 폭락하고 또다시 상승하고란 흐름을 보여주고 있고 보여줄 것이다라고 했다.
2010년대에 들어와서 서울 강남권재건축은 2013년 하반기부터 대세상승하기 시작하여 2017년까지 햇수로 5년동안 집값이 폭등하고 있고 부산 특히 해운대구 집값 역시 강남권재건축 집값 상승 흐름과 유사하여 2014년부터 2017년 현재까지 폭등하고 있는데 강남권재건축, 부산 해운대구 등 집값 폭등이 5년 정도 이어지니 문재인정부는 이들 지역에 대한 규제 강화 부동산대책을 서두르고 있다.
사실 집값이 오를때에는 계속 올라갈 듯 하나 집값은 어느정도 올라가면 조정에 들어가고 조정뒤에 또다시 상승 사이클을 타는 과정을 거듭하고 있다.
과거 지역별 부동산경기 사이클을 보면, 햇수로 5년 정도 폭등하면 조정 단계에 들어가곤 했다.
이러한 5년 지역별 부동산경기 사이클을 놓고 볼때 곧 강남권재건축, 부산, 세종 과열지역에 대한 문재인정부의 핀셋 규제가 나오면 이들 지역의 집값 폭등이 꺾일 가능성이 크다. 반면 강북3구, 대구, 대전은 규제에서 벗어나니 이들 지역으로 매기가 옮겨붙을 가능성이 다분하다.
지방 부산, 대구 집값은 3년 시차를 두고 움직이는데 2008년에 부산 집값이 대세상승하기 시작하니 3년뒤인 2011년에는 대구 집값이 대세 상승하기 시작했다.
부산 집값은 2013년에 폭락한 후 2014년에서 2017년 현재까지 폭등하고 있는데 2013년 부산 집값 폭락 이후 정확히 3년뒤인 2016년에는 대구 집값이 폭락했다.
2014년부터 현재까지 부산 집값이 폭등했으니 2014년의 3년뒤인 2017년부터는 대구 집값이 폭등할 것이라는게 필자의 지방 부동산경기 사이클에 대한 전망이다.
2014년 이후 2017년 현재까지 4년동안 부산 집값이 폭등하고 있으니 대구 집값 역시 2014년의 3년뒤인 2017년부터 폭등할 것이라고 예상해 본다.
몇년전만 하더라도 부산, 대구 모 집값의 시세는 비슷했는데 40평대 아파트 기준으로 현재 2억원 정도의 시세 차이가 난다. 올해부터 대구 집값이 대세상승하기 시작하면 이러한 집값 차이의 갭을 메울 것으로 예상한다.
현재 부산, 대구 부동산시장 상황을 보더라도 부산은 그동안 집값이 많이 올라 정부의 핀셋 규제 대상이 되고 있지만 대구 집값은 그동안 오른게 없으니 규제에서 자유롭다.
부산 집값이 핀셋 규제 대상에 들어갈 것이라는 것과 달리 2016년에 혹독한 폭락 시련을 거친 대구 집값은 올해 들어와서 회복 조짐, 오름세를 보이고 있어 최근 대구 부동산경기에 청신호가 켜지고 있다.
아래는 모 언론 신문기사 내용이다.
대구 부동산 경기가 되살아날 조짐을 보이고 있다. 1년6개월 동안 하락세를 멈추지 않던 아파트 매매가격이 상승을 기록하는 등 각종 지표가 ‘맑음’을 형성하고 있기 때문이다.
15일 한국감정원에 따르면 지난 12일 기준으로 전국의 주간 아파트 매매가격지수 변동률을 조사한 결과, 대구는 0.01%를 기록했다. 2015년 12월21일 -0.08%로 떨어진 이후 내림세를 지속하다 77주 만에 오름으로 돌아선 것이다.
올 들어 주택매매 거래량도 크게 늘어났다. 국토교통부가 5월 전국 시·도별 주택매매 거래량을 조사한 결과, 대구는 3천81건으로 지난달 2천893건에 견줘 22.7% 증가했다. 올해 1~5월 누계 거래량도 지난해 같은 기간보다 16.6% 늘어난 1만3천839건으로 나타났다.
부산 집값 폭등이 핀셋 규제에 들어갈 시점에 대구 집값은 77주만에 오름세로 돌아섰으니 부산과 대구 부동산경기는 극과 극을 달리고 있는게 아닌가
경매시장을 보더라도,
경매로 나온 주택의 낙찰가율도 지난달 올 최고치를 기록했다.
지지옥션에 따르면 5월 대구의 주택 경매 낙찰가율은 95.4%로 전달 대비 5.5%포인트 상승했다. 지난해 12월 102.5%에서 올 1월 88.0%로 뚝 떨어졌지만 2월 89.2%, 3월 90.7%, 4월 89.9%에 이은 것으로 상승세를 타고 있다.
수성구 연호동 410㎡ 부지에 전용면적 77㎡ 규모로 들어선 단독주택의 경우, 46명의 응찰자가 몰려 감정가(2억9천953만원)의 153%인 4억5천690만원에 낙찰됐다. 동구 율하동 율하휴먼시아12단지 전용면적 135㎡형 아파트도 감정가의 100%인 4억4천777만원에 매각됐다고 한다.
모 부동산전문가는 “주간 아파트 매매가격지수가 마이너스를 지속하다 플러스로 돌아선 것과 주택 경매 낙찰가율이 오름세를 보이고 있는 지표에 주목해야 한다. 향후 주택경기가 호전될 것이란 기대가 시장에 반영된 것”이라고 분석했다.
2011년부터 대세상승하기 시작한 대구 집값은 2011~2015년 5년동안 대세상승했다가 2016년 한해 폭락, 2017년부터 2019년까지 또다시 폭등해야 하는게 아닌가 하는 것이 필자의 대구 부동산경기에 대한 진단이다.
부산 집값 대세상승 3년뒤에는 대구 집값이 대세상승한다는 종전 부산, 대구 부동산경기 흐름을 결코 무시할 수는 없다.
대구 집값 77주만에 오름세로 돌아 섰다, 주택 경매 낙찰가율도 지난달 올 최고치를 기록했다는 지표도 대구 부동산경기 전망을 밝게 하고 있다.