출구전략 짜는 법

모든 투자의 핵심은 ‘선점’이다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2017.06.19 14:49

멘티 중 한 명이 작년 초에 강남의 재건축 아파트에 입성(?)했다는 소식을 알려왔다. 이 소식을 들은 다른 멘티들은 한결같이 부러워했다.

사실 그 분은 1년 넘게 원하는 지역에 들어가기 위해 공부했다. 집요하리만큼 현장에 다녀왔고 손품과 발품을 팔았다. 자금 마련을 위해서도 피나는 노력을 했다. 필자는 그 노력의 시간을 알고 있었기에 단순히 ‘강남’이라고 부러워하기보다는 그 분의 열정을 따라해 보기를 권했다. 결과만 보지 말고 과정의 치열함을 보는 것이 중요하다고 강조했다.

모든 투자의 핵심은 ‘선점’이다. 어떤 산업이나 기업의 가치를 예측하고 미리 투자해 그 수익을 기대하는 것이 주식 투자의 기본이다. 부동산도 다르지 않다. 가격이 오를 곳을 미리 선점해 매가 상승분만큼 수익을 얻는 것이 부동산 투자의 청사진이다. 주변 사람들이 앞서 언급한 멘티를 부러워한 것도 입지 좋은 곳을 선점했다고 생각해서일 것이다.

그러나 모든 지역에서 수익이 나는 것은 아니므로 매가가 오르는 곳을 선점하기 위해서는 선점할 곳의 가치를 알아야 한다. 부동산은 미래가치에 투자하는 것이므로 당연히 부동산을 둘러싸고 있는 여러 가지 환경과 상황을 고려해 그 가치를 먼저 판단할 수 있어야 하지 않겠는가.

그렇다면 가치를 판단하기 위해 가장 필요한 것은 무엇일까. 바로 ‘스스로 시간을 지배하는 힘’이다. 시간을 컨트롤하지 못하고 오히려 시간에 쫓기는 투자자는 심리적으로 불안하다. 이 전문가는 저 지역이 좋다고 하고, 저 전문가는 이 지역이 좋다고 한다. 지금은 투자할 시기라고 하는가 하면, 현재 상황은 관망해야 할 시기라고도 한다. 수많은 정보에 휘둘리다보면 마음이 조급해져서 막연한 기대감만 가지고 덜컥 투자를 하게 된다. 그러나 이것은 수익이 날 만한 곳을 미리 ‘선점’했다고 할 수 없다. 단순히 ‘감’으로 투자한 것이므로 수익 역시 운에 맡기게 된다. 운좋게 매가가 상승했다 하더라도, 이러한 패턴으로 계속 투자를 하는 것은 눈을 감고 8차선 대로를 가로지르는 것과 같은 모습이므로 언제 어떻게 위험에 노출될지 모른다. 특히 요즘처럼 정부의 정책이나 시장의 흐름 등 한 치 앞을 예측하기 힘든 때에는 더욱 그렇다.

시장을 정확히 파악하고 투자할 타이밍을 찾기 위해서는 시간이 필요하다. 잘 모르는 지역일 경우 적어도 3번 이상 현장에 방문해 부동산 매가에 영향을 줄 수 있는 요소들에 대해 다양하고 심층적으로 조사해야 하기 때문이다. 아파트를 예로 든다면 정부의 정책이나 지역의 호재, 학군, 교통 뿐 아니라 그 지역에서 선호하는 아파트 단지가 무엇인지, 매가 상승을 주도하는 물건이나 임대가 상승폭이 큰 물건은 어떤 것인지, 내가 보고자 하는 아파트의 정확한 매매가나 임대가가 어떻게 되며 지역에서의 위상은 어떠한지 등 아주 세밀한 것까지 파악할 수 있어야 한다. 충분한 조사를 바탕으로 본인의 자금력을 확인해 타당한 곳이라는 스스로의 결단이 섰을 때 투자를 하는 것이 가치 투자이고, ‘선점’인 것이다.

처음에는 시간이 많이 걸릴 수도 있다. 그러나 이러한 공부가 반복되면 될수록 소요시간은 짧아진다. 그만큼 많은 지역이 보이고, 부동산 투자에 대한 시야가 넓어진다. 비로소 그때 가치있는 곳을 선점할 수 있고 본인의 의지대로 시간도, 투자금도, 투자 방향도 컨트롤할 수 있게 될 것이다.

호수 위를 유유히 지나는 백조는 아름답다. 물아래 분주히 움직이는 다리를 보지 못하고 백조를 흉내 낸다면 금방 물에 빠지게 될 것이다. 화려한 백조가 그곳에 있기까지 어떤 모습이었을지 돌아볼 수 있는 혜안, 그것이 부동산 투자에도 필요하다. 조만간 부동산 규제 대책이 발표될 것으로 예상된다.

전국적으로 시장 상황이 다르게 나타나고 있고, 미국의 금리인상, 가계부채와 경제 활성화 등 많은 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 현 시점에서 타켓이 되는 지역이 명확하게 나타날 것으로 보인다. 반대로 말하면 그 타켓에 포함되지 않는 지역의 경우 풍선효과로 수요가 몰릴 수 있다. 선점매수와 함께 타켓이 예상되는 지역의 출구전략도 고민해야 할 시기다.