주택임대사업자 등록, 해야할까?
주택을 2채이상 보유하거나 거주주택을 비과세 받고 처분하기위해 주택임대사업자 등록을 고려하시는분들이 많다.
그러나 전문 투자자들이나 다주택 투자자들중 임대사업에 관심을 갖고계신분들중에서 적지않은 수가 주택임대사업관련법이 변경(2015.12.28) 시행되고 있는점을 모르고 있는 경우가 많고 심지어 전문가들조차도 바뀐 임대주택법(=민간임대주택에 관한 특별법)에 대해 간과하고 주택임대사업을 하시려는 분들이 많아 주의 환기차원 및 방향설정차원에서 본 칼럼에서 간략히 언급해보고자 한다.
2016년이후부터 임대주택법이 변경되서 2016년 이후(정확히는 2015.12.28이후)에 등록하는 임대주택은 단기임대가 기존 5년에서 4년으로 1년 단축되었지만 뉴스보도를 거의 하지않았고 과거 정부에서 홍보를 거의 안하고 슬그머니 집어넣은 독소조항(=4년임대기간동안 연 5%이상 임대료인상불가)이 있는데 이를 잘 모르고 기존 방식대로 임대의무기간내에 재계약시에는 임대인 마음대로 임대가격을 결정(=인상 상한선없이 임의대로 올려받는 것)하여 계약을 넣어서 단기임대가 정부에서 지원해줘야 하는 대상임에도 오히려 단기임대(4년)등록을 꺼리게 하여 주택임대사업활성화를 저해하는 모순이 발생하고 있는 것이다.
기업형임대주택(뉴스테이)이 나오면서 이후 임대주택법을 기업형임대와 준공공임대(장기임대) 및 단기임대(4년)로 크게 세가지 축으로 나눴는바, 뉴스테이는 기업,건설사의 관할이므로 논의에서 제외하고 일반인 투자자들이 고려하는 두 개의 임대주택, 즉 단기임대(4년)와 준공공임대(8년)로 구분하면 이해하기 쉽다.
단기임대의 경우 가장많은 분들이 등록을 고려하는 방식인데, 기존 5년에서 4년으로 의무임대기간이 줄어 환금성이 좋아진건 사실이다. 그러나 이전 정부가 법을 변경하면서 홍보라든지 뉴스,인터넷기사 보도를 통해 충분히 알리지 않은상태로 구렁이 담넘어가듯 넘어가다보니 필자의 관점에서 볼 때 임대료상황이나 변동이 큰 지역에 대한 예외규정없이 일괄적으로 의무임대기간(4년)내 재계약시에 연 5%이상 올려서 받을 수 없다는 내용을 첨가하여 임대인들이 낭패를 보는경우가 종종 발생한다는것이다.
연 5%인상제한은 기존에는 준공공임대(10년, 현재는 8년으로 단축)에만 있었고 단기임대(기존 5년, 현재는 4년)에는 없는 조항이었다.
준공공임대는 장기간 인상을 제한하는탓에 정부에서는 10년이상 보유후 매도시 양도세를 거의 대부분 감면해주는 파격적인 혜택이 있었다. 그럼에도 임대기간이 너무 길다고 생각하는 투자자들이많고 연 5%(전세계약이 보통 2년에 한번이므로 실제로는 2년에 5%밖에는 올릴수가없다)인상제한이 너무 시장(=전세오름폭 시세상황)과 달라서 준공공임대로 등록하는비율은 일반적인 주택임대사업형태인 단기임대에 비해 지극히 낮은 비율이었다.
그럼에도 양도세 감면혜택이 파격적이어서 장기적으로 투자하는분들 일부는 등록하는경우도 있었으나 그 수는 극히 낮은 수준이다.
반면 단기임대는 기존 5년에서 4년으로 줄어들어 전세나 월세를 두 번만 주면 매도가 가능하고 의무임대기간이라도 새로운 임차인과 계약을 하거나 기존 임차인과 갱신 재계약을 하는경우에 임대료 상한선의 제한이 없어 시세대로 올려받을수가 있었으나 법이 바뀐 2015.12.28.일후 임대주택사업자 등록을 한 단기임대의 경우에는 5%이상을 올려받기 어려워져 전세상승시에 재계약시 낭패를 볼 가능성이 높아져 정부의 주먹구구식 혹은 시장상황을 모르는 탁상행정으로 임대주택공급기능을 하고 있는 임대사업자들에게 혜택은커녕 강력한 규제를 하는것과 같은 상황이 발생하고 있어 이에 대한 법개정이나 법안보완이 필요해보인다.
단기임대의 경우 준공공임대처럼 양도세혜택을 파격적으로 주는것도 아니어서 단기임대(4년)등록을 고려하는 다주택자들은 신중하게 결정해야한다.
그렇다면 주택임대사업자 등록을 고려해볼만한 분들은 어떤 경우일까? 일단 준공공임대주택은 기간이 8년으로 너무 길어 일반적으로 고려되는 단기임대주택(4년)사업을 예를 들어보면, 일단 종합부동산세가 1년에 수백만원이상 나오는 경우라면 종부세부담이 크기 때문에 종부세가 면제되는 주택임대사업자 등록을 고려해볼 수 있다(단, 종부세혜택은 5년이상 임대를 줘야한다. 의무임대기간이 5년에서 4년으로 바뀌었는데도 종부세관련은 여전히 기존대로 5년을 임대해야 혜택이 주어진다는점이다. 이또한 현행제도의 옥의 티라 할 것이다)
또한 재산세나 취득세등의 혜택도 있고 4년이상 보유할 생각이 있는 경우 고려해볼수있을 것이다. 그러나 주의점은 단기임대도 5%인상 제한이 있으므로 전세금이 주변시세대비 혹은 인근 도시지역대비 헐값에 형성된 신도시 초기 입주물량들은 가급적 임대등록을 늦춰 시세가 정상적으로 회복된 이후에 제값이 되었을 때 등록하는 것이 좋다.
자칫 헐값에 전세주고 2년후 전세금이 두배가 되었는데도 시장시세와 전혀 동떨어진 연 5%라는 쥐꼬리보다도 못한 금액을 올려받게되는 것은 임대인에게 큰 손해이기 때문이다.
또한 연 5%라는 것은 사실상 1년에 5%는 올릴수있다는 것이 아니라 새로 재계약하는 경우(=보통 2년, 오피스텔의 경우 1년인경우도 일부 있음)에 5%인상제한을 받기 때문에 실질적으로 5%를 인상하여 총 4년의무임대기간동안 2년만기후 새로 재계약하는 경우에나 올릴수가 있는것이고 실제로 2년계약했으면 요즘 자주 나오는 용어로 치면 2+2년(=정부에서 검토중인 주택임대차방안)과 거의 비슷하다고 보면 된다.
다시말해 의무임대기간은 4년이므로 2+2라기보다는 4년을 의무적으로 임대해야하고 통상의 주택임대차 계약기간인 2년이 지나서 재계약 혹은 새로운 임차인과 계약시에 기존 임대차계약의 임대료에서 5%이내에서만 인상이 가능하게 되는 것이다.
또한 집이 두세채정도 된다고 해도 종부세부담이 연 1백만원이하거나 재산세 감면분의 액수가 적을것으로 보이는 물량은 가급적 임대사업을 내지않고 그냥 임대를 주는편이 유리하다.
얼마전에는 국회에서 민간임대주택법을 단기임대등록자가 준공공임대등록으로 전환하는 것이 가능한내용을 골자로 입법절차가 진행되고 있다. 그럼에도 불구하고 연 5%이상 제한하는 현재의 임대주택법에는 준공공임대의 경우라면 양도세 파격혜택이 있어 감수할 수 있는 수준이지만 양도세혜택도 미미한 단기임대의 경우에는 종부세부담이 크거나 특별한 경우가 아닌이상 등록시 신중하게 결정해야 하고 등록을 결심하더라도 신도시 초기나 일시적으로 입주물량이 많아 전세금이 터무니없이 낮은 지역의 물량은 주택임대사업자등록을 안하는게 유리하다.
연 5%인상제한을 위반하여 시세대로 올려받는경우에는 임대물건 1채당 1회차 적발시 500만원, 2회차 적발시 700만원, 3회차적발시에 1천만원등의 과태료가 있다. 따라서 초창기 전세금이 터무니없이 낮은 신도시나 택지지구, 대규모 입주물량 지역에서의 임대주택등록은 득보다 실이 더 많다고 보기 때문에 가급적 전세나 월세시세가 정상적인 수준이고 향후 대규모 입주물량이 예정된곳이 아닌 임차시세가 어느정도 안정된곳의 물건을 등록하는 것이 임대인입장에서는 유리하다.
물론 법개정 이전(16.12.28)에 등록한 물건들은 기존 법대로 5년의무기간에 임대료상한제한없이 올릴수있으므로 기존등록자들에게는 문제될 것은 없고 다만 법개정이후에 등록을 고려중인분들은 이러한 독소조항(?)에 대해 숙지하고 결정하는 것이 좋다.
정부역시 현재 주택임대사업등록의 경우 취득세감면이 신규분양주택, 신축주택만 해당되므로 취득세는 감면될지모르지만 취득세감면역시도 2백만원이 넘는 감면분이 생길 경우 15%는 부과되는 최소납부제가 신설되어 취득세 혜택도 많이 줄었다.
또한 신규분양물량의 경우 주로 입주물량이 몰리는경우가 많아 전세금이 터무니없는시세에 형성되는경우가 많으므로 주택임대사업등록 메리트가 크게 반감되어 임대사업자를 늘리려는 정부의 목적과 모순되는 조항이나 마찬가지여서 의무임대기간내 임대료상한을 현실적으로 수정보완하거나 아예 준공공임대에만 상한을 두고 단기임대는 기존처럼 상한을없애는 것을 검토해볼 필요가 있을것이나 새정부의 정책운영방향을 볼 때 주택임대사업자등록을 권장하기위해 새로운 혜택들이 추가될 여지는 있는 듯 보인다.
새정부가 내놓을 임대정책의 기본은 임대인의 소유권과 임차인의 보호간 균형점을 맞추는 노시도를 통해 정책이 나올것으로 일단은 예상된다. 현재의 주택임대사업(4년단기임대) 등록자들의 혜택이 피부로 와닿지 않는 것이 현실이기 때문에 정부에서는 임대의무등록제를 검토할 때 기존에 주택임대사업자의 혜택(세제혜택등)과 규제(의무임대+임대료상한+각종 변경시 구청신고등)가 균형이 있는지등도 아울러 검토하면서 다주택자 의무임대등록시 임대인들에게 인센티브나 세제혜택등을 적절하게 실효성있게 주면서 제도권(주택임대사업자등록)내로 좀더 많이 흡수될수있도록 하는 법안을 만들기를 기대해본다.
주택임대사업자 등록이 규제만 많고 실제로 받는 혜택은 각종 명목만 많을뿐 실질적인 혜택으로 피부에 와닿지않으면 주택임대등록을 하지 않고 비제도권내에서 임대를 주고있는 수백만명의 임대공급자들(임대인=집주인)을 효율적으로 제도권내로 흡수 정착시키기가 어려울수있기 때문에 기왕 제도가 만들어진다면 절묘한 정책으로 정부(=세수확대)와 임대인(=실질적인 혜택)과 임차인(=안정적인 주거도모) 3자가 윈윈하는 대책이 될수있을 것이다.