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준공공임대 장단점 꼼꼼하게 따져봐야
김인만
  • 아파트, 청약, 수익형부동산
  • 굿 맴버스 대표
  • 김인만부동산연구소 소장
준공공임대 해볼만할까



준공공임대사업자 등록 시 양도소득세 100% 감면을 해주는 시한이 2017년 12월 31일까지로 불과 6개월도 남지 않으면서 다 주택 자들의 고민이 커지고 있다.

그래서 오늘은 준 공공임대에 대하여 알아보도록 하자.



준공공임대란

준공공임대주택은 주거안정을 위하여 세제 혜택을 받는 대신 임대료 규제를 받는 민간 임대주택으로 2013년 12월 5일부터 시행하고 있다.

준공공임대사업자 요건과 혜택은 다음과 같다.

준공공임대사업자 등록대상은 주택과 오피스텔(전용85㎡ 이하) 1호 이상이며 전용면적85㎡초과 다가구주택도 등록이 가능하며 8년의 임대의무기간과 연간 임대료 증액 5%한도가 적용되며 위반 시 1천만원의 과태료가 부과된다.

2015년 12월 29일 개정으로 2016년부터 10년에서 8년으로 단축되었고 최초 임대료 규제는 폐지되었다.

전용60㎡까지 8천만원(2%), 60~85㎡ 1억원(2.5%), 85~135㎡ 1억2천(3%) 8년 만기 일시 상환으로 자금지원이 된다.

취득세는 전용면적 60㎡이하 면제, 60~85㎡(20호 이상 취득) 50%감면이 되고 200만원 초과시 15% 최소납부를 한다. 예를 들어 2억 주택 구입 시 취득세가 220만원이면 15%인 33만원만 납부하면 된다. 다만 취득세 혜택은 2018년까지만 적용이 되며 기존주택은 면제혜택이 없다.

재산세는 40㎡가지 10%감면(50만원 초과 시 15% 납부), 40~60㎡ 75%감면, 60~85㎡ 50%감면이 적용되는데 2018년까지 2세대 이상만 적용이 된다.

양도소득세는 2014~2017년말까지 매입 후 10년 이상 유지 시 100%감면(비과세와 달리 양도세 신고를 해야 하고 20%를 농어촌특별세로 내야 함)이 되며 그 외에는 장기보유특별공제가 8년 임대 시 50%(주택임대사업자 30%), 10년 임대 시 70%(주택임대사업자 50%) 적용된다.

소득세와 법인세는 전용85㎡ 기준시가 6억 이하, 3호 이상 임대 시 75% 감면(주택임대사업자는 30%감면)이 되며 종합부동산세는 합산배제가 된다.



준공공임대사업자 등록할만할까

이렇게 혜택이 많은 준공공임대사업자 무조건 해야 하나 생각할 수 있지만 잘 따져보아야 한다.

3개의 장점이 좋아도 1개의 단점이 문제가 있다면 하지 않아야 될 수도 있기 때문이다.

각종 세제혜택이 주택임대사업자보다 많지만 4년 의무보유인 주택임대사업자와 달리 의무보유기간이 8년이나 되고 양도세 감면혜택까지 받으려면 임대료 증액 연5%(2년 임대기간 감안하면 실제 2년 5%) 한도로 10년을 보유해야 한다.

규정 미 준수 시 과태료와 더불어 전과자가 될 수도 있어서 장기투자로 생각해야 한다.

타 소득이 많을 경우 종합소득에 불리하고 건강보험 직장가입자가 아니면 지역가입자를 가입해야 하니 4대보험 부담이 커질 수 있다.

그리고 사업자를 낸다는 것은 정부의 관리대상이 되는 것이고 세무서에서 마음만 먹으면 세무조사 대상이 될 수도 있는지라 본인의 투자성향과 투자기간, 목적에 맞춰 장점과 단점을 꼼꼼히 따져보고 특히 10년을 보유할만한 가치가 있는 물건인지 판단을 한 후 준공공임대사업자를 등록하겠다고 한다면 2017년 올해 말까지 등록을 해서 10년 보유 후 양도세100%감면 혜택을 받는 것이 좋을 것 같다.

 


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