2014~2015년도만 하더라도 전국 집값 상승률 1위는 대구가 차지했다. 대구 그 중에서도 수성구 집값 폭등은 대단했다.
대구 집값은 2011년부터 대세상승하여 2015년 여름에 그만 꺾이고 말았다.
지난 대구 집값 흐름을 구체적으로 살펴보면 2011~2013년에 소형아파트가 많이 올랐고 2014~2015년 2년동안은 중대형아파트가 폭등했다. 이때 중대형아파트가 1~2억 이상 폭등했으니 수십년동안 집값 폭등을 경험해 보지 못한 대구 사람들은 놀라움을 금치 못했다.
2011년 부터 대구 집값이 오른 이유는 2007~2010년에 서울, 부산 집값 오름세가 꺾이니 상대적으로 올라온 측면이 있다. 서울, 부산 부동산경기가 꺾이니 틈새로 대구 부동산경기가 살아났다는 얘기다.
2013년쯤 대구 소형아파트 폭등이 목에 차니 이번에는 서울 강남권 집값이 2013년 하반기 부터, 부산 집값이 2014년 부터 올라와 전국 부동산시장을 주도하고 있다.
서울 강남권과 부산 해운대구 등 집값이 워낙 폭등하다보니 정부에서는 부동산대책을 내세워 이들 지역의 집값 잡기에 나섰다.
부동산대책이 아니더라도 사실 서울 강남권과 부산 해운대 등 집값은 햇수로 4~5년동안 폭등한 터라 나중에 폭락할때의 후유증을 감안하더라도 더 이상의 집값 폭등은 바람직하지 않다.
현재 전국 집값 상승지역은 서울, 부산, 세종, 강원이다.
강남 집값이 워낙 폭등하다 보니 강남은 6.19 부동산대책의 영향을 받는 반면 강북 노원구 상계동 등은 강남권에 비해 저평가된 상태라 도시재생이라는 메가톤급 개발 호재로 6.19 부동산대책 이후 서울 최고의 집값 상승률을 기록하고 있다. 이러한 현상은 강남 집값 규제에 따른 풍선효과로 보인다.
8월에 초강도 부동산대책이 나오고 가을 이사철 부터 서울 부동산경기가 다시 살아나면 이 강북 노원구 상계동, 도봉구 창동, 서남권 지역인 구로구 구로동과 금천구 독산동 등 서울 변방 아파트들이 부동산시장을 주도할 가능성이 크다.
2007~2009년에 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 집값이 폭등했는데 이는 2007년에 강남권 집값 폭등이 꺾일때 반사이익, 풍선효과를 누린 측면이 있다.
2014년 부터 서울 강남 집값이 올라올때 부산 해운대 집값도 같이 올라오는 등 동조화현상을 이루었는데 이들 지역이 햇수로 4~5년 정도 폭등하다 보니 이제 정부의 부동산대책으로 집값 상승이 둔화될 조짐을 보이고 있다.
지난 몇년동안 집값이 폭등한 서울 강남, 부산 해운대 등 집값은 8월 정부의 초강도 부동산대책에 따라 집값 폭등이 흔들릴 공산이 크다.
아래는 7월 19일자 모 신문기사 내용이다.
6·19대책으로 청약조정대상지역이 확대된 부산은 지난 분기 아파트 매매가가 0.57% 상승하는 데 그쳤다. 지난해 4분기부터 3분기 연속 상승폭이 축소됐다.
부동산114 관계자는 “부산진구와 기장군이 조정대상지역에 추가되는 등 정부 규제가 강화된 데다 아파트 준공 물량이 급증하는 등 매수심리가 위축되는 분위기”라며 “3분기 이후 조정국면에 접어들 가능성이 있다”고 설명했다.
1년 넘게 가격조정이 이어진 대구는 오랜만에 상승세를 나타냈다. 지난 분기 대구 아파트 가격은 0.04% 상승했다. 2015년 3분기 이후 첫 오름세다.
여기 신문기사 내용에서 감지할 수 있는 것은 지난 3년동안 집값이 오른 부산은 상승폭이 둔화되고 대구 집값은 2015년 3분기 이후 첫 오름세이니 대세상승 초입에 진입했다는 얘기다.
부산과 대구 집값은 3년의 시차를 두고 움직이는데 지난 2008년~2010년 부산 집값이 대세상승한 후 정확히 3년 뒤인 2011년부터는 대구 집값이 대세상승하여 2015년 여름까지 상승세를 이어갔다.
부산 집값은 2008~2010년 3년동안 대세상승하고 2011~2013년 3년동안 조정에 들어갔다가 2014년 부터 다시 대세상승에 진입하여 오늘날까지 폭등세가 이어지고 있다.
부산 집값이 대세상승하기 시작한 2014년 딱 3년뒤가 2017년 올해다. 부산 집값 3년뒤에 대구 집값이 움직인다는 사이클때문인지는 몰라도 공교롭게도 2017년 올 여름 대구 수성구 중대형아파트 값이 불과 며칠만에 1억원이 오르는 등 폭등하고 있다.
과거 서울 강남 집값은 봄, 가을 이사철 전인 여름, 겨울에 오르고 진작 이사철엔 보합세를 이루는 경우가 많은데 올 여름 대구의 강남 수성구 아파트값도 강남 아파트값 흐름을 닮아가는가 보다.
올 여름에 수성구 집값이 폭등한걸로 봐서 이제부터 대구 부동산경기가 대세상승에 진입한다고 할때 가을부터는 수성구외 달서구, 북구, 동구, 서구 등 집값도 영향을 미칠 것으로 보인다.
부산, 대구 집값 3년 시차 흐름을 놓고 볼때 2014년에서 2017년 오늘날까지 4년 정도 대세상승한 부산 집값 흐름 전철을 2017년에서 2020년 정도 까지 대구 집값이 밟을 것으로 전망된다.
이 지역별 부동산경기 흐름은 불규칙하게 움직이는 듯 해도 사실 어떤 근거를 가지고 과학적으로 기가막히게 돌아가고 있다.
부산과 대구 집값은 3년 시차만 있을뿐 결국에는 부산, 대구 집값이 키높이를 맞출 것이다.
이제 전국 부동산시장은 풍선효과를 누리는 지역인 서울 강북을 포함한 변방지역과 지방 부산을 제외한 대구, 광주, 대전 등 대도시 집값이 풍선효과로 전국 집값을 주도할 가능성이 커보인다.
이 가능성이란 막연한 말이 아니고 어떤 데이타, 근거를 가지고 예상하기 때문에 과학적인 지역별 부동산경기 전망이 아닌가 한다.
이러한 지역별 부동산경기의 흐름은 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로란 자연의 이치, 투자의 이치와도 일맥상통하다.
지금 대구 부동산경기는 저평가 지역에서 고평가 지역으로 가는 길목에 있다.