사람은 누구나 가지고 있는 부동산값이 오르기를 원한다. 즉, 구입할 때의 투자금에 비해서 팔 때의 가격이 훨씬 많아야 마음이 흡족하다. 지금 당신도 5억에 산 주택이 10억이 되었거나 그리되기를 원할 것이다.
1980-90년대까지는 주택이나 토지, 상가 등 부동산을 사놓으면 값이 많이 올랐었다. 그러나 2000년대 이후부터는 잘못사면 오히려 손해를 보는 일이 많다. 특히 2008년 이후 분양한 아파트 중 미분양이 많은 단지는 큰 손해를 감수하고 있다.
그런 아파트는 아직도 할인분양을 하고 있지만, 입지도 별로 좋지 않고, 대형이기 때문에 5-6년째 비어 있다. 단독주택은 헐고 다시 지을 수 있지만, 아파트는 그리 할 수도 없다. 비어 놓지 않으려고 전세를 주고 있으나 집은 날로 허술해 진다.
집을 사건 땅을 사건, 돈이 불어나는 부동산을 사려면 어찌해야 할까? 부동산도 사람과 같은 것이어서 100%만족한 것은 어디에도 없다. 입지. 도로. 모양. 방향. 이웃상황. 혐오시설. 개발여지 등 따질 것은 많고, 좋을수록 값은 비싸다.
주택은 비슷비슷하여 고르기가 쉽지만, 땅은 고르기가 보통 어려운 게 아니다. 또 땅은 상업지. 대지. 자연취락지구. 계획관리. 생산관리. 농림지 등 따질 것이 너무 많고, 등급도 다양하여 자신의 복과 운에 맡기는 일이 허다하다.
아무튼 부동산은 해마다 값이 늘어나고, 경기가 좋을 때마다 값이 올라야 한다. 오늘은 우스운 이야기를 하나 하겠으니 특별히 넓은 마음으로 이해해 주시고, 저속하다고 핀잔하지 마시라. 12세 된 소년이 ‘강간범’으로 재판을 받게 되었다. 검사는 소년의 범죄사실을 낱낱이 고하고 단기 5년, 장기 7년의 중형을 구형했다.
그러자 이 상황을 안타깝게 바라보던 소년의 변호인인 예쁜 처녀변호사가 소년 앞으로 냉큼 다가서더니 그의 허리띠를 풀어 내리고 소년의 거시기를 끄집어냈다. ‘존경하는 재판장님, 보십시오. 이 작은 고추로 어찌 강간을 할 수 있겠습니까? 강간은 어림없는 주장입니다. 소년은 무죄입니다.’라고 변론하였다.
재판에 참석했던 배심원들도 ‘그래그래’ 수긍을 하며 고개를 끄덕일 때, 갑자기 소년은 변호인의 귀에다 대고 ‘변호사님, 그만 주무르세요. 성질나면 제가 더 불리합니다.’ 깜짝 놀란 처녀변호사가 얼른 손을 땠다.
그 순간 소년의 거시기는 소시지처럼 빳빳하게 부풀어 올랐다. 사람들이 모두 놀라 재판장을 바라보고 있을 때, 재판장 왈, ‘거보시오. 건들면 안 되는 걸 왜 몰라요?’ 방청석 여기저기서 웃음보따리가 터져 나왔다.
부동산은 소년범의 거시기 같은 것이다. 어떤 때는 죽어 있는 것 같지만, 언젠가는 받을 값 다 받고 팔려 나가는 돈 덩어리다. 당신은 고추를 몇 개 갖고 계시는가? 60세에 하나 팔고, 70세에 하나 팔고, 80세에 하나 팔려면 최소한 셋을 가지고 있으시라.
부동산투자에서 중요한 것은 빚을 짊어지고 투자할 것인가, 빚 없이 투자할 것인가, 이게 문제다. 5억짜리 집을 사면서 빚 없이 살 수 있다면 얼마나 좋을까. 5억짜리 땅을 사면서 대출 없이 산다면 그 사람은 알부자다.
가계는 기업의 축소판이다. 대기업들의 재무구조를 보면 튼튼한 회사들도 부채비율이 40%정도 된다. 부동산투자도 30%정도는 빚을 안고 투자하시라는 권고를 드린다. 어느 아파트 입주 때 보니 대출 없이 순전히 자기 돈으로 입주하는 사람이 100명 중 3명에 불과하더라.
감당할 수 있는 빚은 자극제가 되어 빨리 빚을 갚기 위해 돈을 열심히 모을 수 있게 된다. 또 부동산값이 오르는 폭이 크면 이자의 비율은 오르는 폭의 10%정도에 불과할 수 있다. 5억짜리 부동산을 사면서 1억의 대출을 받았는데 1억이 올랐다면 1억에 대한 1년 이자 300-400만 원은 아무것도 아닌 셈이 된다.
지금 당신에게 10억이 있어 부동산을 산다면 10억짜리 1개를 사지 말고, 5억 대출을 받아 15억으로 5억짜리 3개를 사는 게 좋다. 분산투자를 권하는 것이다. 그렇다고 작은 집을 사라는 뜻이 아니다.
우리나라 주택시장은 4-5년 전부터 작은 것 위주로 분양을 해서 전국이 온통 작은 아파트뿐이다. 미국의 경제가 좋아지자 집 있는 사람들 중 30%가 불경기 때 작은 집 산 것을 후회한다고 했다. 경기는 앞으로 좋아진다. 작은 집에 투자하지 말자.
좋은 자리에 있는 굵은 집은 갈수록 시세가 크게 오를 수 있다. 문제는 다주택자 187만 명이다. 계속 가지고 가야 할까? 하나씩이라도 팔아야 할까? 팔 수 있으면 작은 것부터 파는 게 좋을 것이다. 앞으로는 세금이 올라갈 수 있다.
가뭄 뒤에 장마가 오니 필자가 운영하는 부동산카페 ‘21세기부동산힐링캠프’ 뒤 텃밭에도 고추가 빨갛게 익어가고 있다. 지난 가뭄 때는 소년의 거시기만 하더니 이제는 가지인지 고추인지 구별하기 어렵다. 당신의 부동산도 곧 그럴 것이다.