2000년대에 강남권 집값이 폭등하는 과정에서 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이라는 신조어가 탄생했다. 그때 버블세븐지역의 집값 상승은 대단했다.
1980년대만 하더라도 전국 집값이 동시다발적으로 올랐고 2000년대에엔 버블세븐지역 집값이 같이 움직였지만 2013년 하반기부터 서울 집값이 올라오는 과정에서 강남3구인 서초구, 강남구, 송파구만 2007년 고점을 넘겼고 양천구 목동은 2007년 고점에 근접하는 반면 분당, 용인 집값은 2013년 하반기 부터의 상승에서 제외되어 이 지역 집주인들은 울분을 토하고 있다.
다같은 대한민국 땅덩어리, 서울·수도권인데 집값이 오르는 지역이 있고 오르지 않는 지역이 있으니 어디에 사느냐에 따라 이렇게 집값이 차이가 나니 세상일은 참 알다가도 모를 일이다.
2010년대에 들어와서의 집값 상승은 지역에 따라 개별적으로 움직이는 경향이 있어 세심히 집값 흐름을 관찰하지 않으면 종잡을 수가 없다. 아니 자세히 살펴봐도 뭐가 뭔지 모른다고 얘기하는 사람이 많다.
그렇다고 내가 가진 집값이 안오른다고 실망할 필요도 없다. 집값 상승은 다 때가 있기 때문이다.
어떤 특정지역의 집값이 계속 올라갈 것 같지만 집값은 어느정도 올라 목에 차면 언제 그랬냐는 듯이 달라지곤 한다. 집값이 파도타기를 한다는 말이다
주식시장에 블루칩, 골드칩이 있고 선두주, 후발주가 있고 고가주, 저가주 등 여러가지가 있다. 이들 종목의 주가는 때에 따라 급속히 변하곤 하는데 요즈음 우리나라 부동산시장의 흐름을 보면 복잡하게 돌아가는 주식시장을 방불케 한다.
주식시장이 복잡하게 돌아가고 세상일이 복잡하게 돌아가니 부동산시장 역시 복잡하게 돌아가는가 보다.
일례로 강원도 부동산경기를 보더라도 다같은 강원도내인데도 원주, 강릉 부동산경기는 다르게 움직이고 있고 서울 강북에서도 성북구 길음동, 노원구 상계동 집값이 각기 다르게 움직이고 있다. 그래서 아주 단순한 지식을 가지고 부동산 투자에 도전하다가는 백전백패하기 십상이다.
그래서 필자는 요즈음 부동산 투자는 부동산 원론보다는 세부적으로 파고 들어가는 부동산 각론에 치중하라고 한다.
2000년대만 하더라도 버블세븐지역의 집값이 같이 움직였는데 오늘날 왜 강남3구만 2007년 고점을 넘기고 분당, 용인 집값은 꿈적도 하지 않은가 하고 분당, 용인 집주인들은 볼멘 목소리를 하고 있다.
그러나 분당, 용인의 집값도 때가 되면 다 올라갈 것이다.
요즈음 부동산시장을 자세히 살펴보면 어떤 특정지역 집값만 계속 오르다가 이들 지역의 집값 상승이 어느정도 목에 차면 다음엔 다른 지역으로 순환하곤 하는데 이러한 현상을 풍선효과라고 한다.
강남 집값은 2013년 하반기부터 상승하여 현재 햇수로 5년동안 상승세를 이어가고 있다. 최근 정부의 부동산대책도 이들 과열지역에 초점이 맞춰져 있다. 8월에 정부의 고강도 부동산대책이 나오면 이들 지역의 집값 상승이 흔들릴 가능성이 크다.
그렇게 된다면 다른 저평가 지역의 집값이 뛸 가능성이 크다. 이러한 현상을 풍선효과라고 한다.
풍선효과가 나타나면 올 가을 이사철 부터는 이들 분당, 용인 집값이 수도권 부동산시장을 주도할 수도 있다.
이 분당, 용인 집값이 얼마나 저평가되었나 하면 용인 모 신도시 40평대 후반 아파트의 경우 2007년 고점이 7억5천만원이었는데 현재 시세 4억원에 머무르고 있다. 다같은 대한민국 땅덩어리고 다같은 서울·수도권인데 내 집만 오르지 않다니 여기 집가진 사람들은 정말이지 기가 찰 노릇이다.
필자는 부동산 투자에 있어서 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯이 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 물 흐르듯이 한다란 말을 자주 쓰곤 한다.
그러나 이 저평가지역이 고평가지역으로 가기 위해서는 요즈음 부동산시장의 흐름으로 봐서는 풍선효과가 나타나야 한다.
이말인즉슨 8월 정부의 고강도 부동산대책으로 강남3구 집값의 오름세가 주춤하면 이들 분당, 용인 저평가지역으로 물꼬가 터질 수도 있다는 말이다.
강남3구 집값은 2007년 고점을 넘어서고 용인 모 신도시 40평대 후반 아파트는 2007년 고점 대비 거의 반토막에 머물고 있으니 여기 집가진 사람들은 얼마나 기가 막힐 노릇인가
집값 상승에는 다 때가 있는데 한쪽 지역 강남3구를 누르면 다른 한쪽이 부풀어 오르는 풍선효과처럼 강남3구의 상승세가 주춤거리면 이들 분당, 용인 지역 아파트에 상승세가 옮겨 붙지 않을까 한다.
최근 6.19 부동산대책 규제가 강화되어 외곽지역에 수요가 늘어나면서 분당 등 1기 신도시 집값이 뛴다는 소식이 들려온다. 이는 자연스러운 부동산시장 흐름이 아닌가 지금 분당 집값은 소형아파트가 이끌고 있는데 최근 수천만원씩 오르고 있다.
8월에 고강도 부동산대책이 나오면 지난 5년동안 집값이 폭등한 강남3구 집값은 주춤거릴 수 있는 반면 그동안 집값이 오르지 못한 분당, 용인, 평촌 저평가 아파트는 풍선효과를 누릴 수 있다.
올 가을 이사철 부터는 강남3구를 제외한 서울 동북권 노원구, 도봉구, 강북구, 중랑구와 서남권 영등포구, 구로구, 금천구 등 변방지역 그리고 분당, 용인, 평촌 등 서울 외곽지역 신도시가 서울·수도권 부동산경기를 이끌 가능성이 크다.
7월 들어 분당 소형아파트가 오르는 것은 6.19 부동산대책에 따른 풍선효과의 전조가 아닌가 한다. 올 가을 분당, 용인, 평촌 부동산시장이 어떻게 돌아갈지 벌써부터 사뭇 궁금해 진다.