올해 반도체 수출호경기를 맞아 코스피지수가 2011년 최고점을 넘어섰다. 기술적 지표로 볼때 2011년 최고점을 넘어섰다는 것은 코스피지수가 대세상승으로 간다는 신호이다.
지금 주식시장에선 반도체관련주인 삼성전자, SK하이닉스, 주성엔지니어링 등이 연이어 상승하고 있다.
지난 2005년에 코스피지수가 몇년전 최고점 1000을 넘어서니 그 다음다음해인 2007년에 대망의 코스피지수 2000을 돌파했다.
2005~2007년에 코스피지수가 대세상승한 것은 대중국 조선, 철강 수출호경기 때문이다.
이때 코스피지수뿐만 아니라 특히 강남권 집값이 폭등했다.
2008년에 미국발 금융쇼크로 코스피지수가 1000 아래로 폭락하니 강남권 집값 역시 폭락했고 2009~2011년 코스피지수가 살아나는 과정에서 강남권 및 부산 집값이 살아났다. 이처럼 코스피지수와 집값은 상승과 하락을 같이하는 정비례하는 현상을 보여주고 있다.
올해 들어와서 코스피지수가 2011년 최고점을 넘어서니 이는 대세상승으로 가는 신호로 보이며 2005~2007년, 2009~2011년 3년 대세상승 과정에서 보듯이 기술적 지표로 볼때 2017년 올해부터의 대세상승이 2019년까지 3년동안 이어지지 않을까 나름 전망해 본다.
코스피지수가 2019년도에 대망의 3000을 돌파한다면 집값 역시 2019년까지 대세상승할 것이다.
이러한 집값 대세상승 과정에서 2013년 하반기부터 오늘날까지 5년동안 집값이 폭등한 강남권, 부산 해운대보다 올해부터 집값이 상승하기 시작한 서울 노원구 상계동, 도봉구 창동, 구로구 구로동, 금천구 독산동 등 서울 변방지역과 분당, 용인, 일산 등 수도권1기 신도시 그리고 지방광역시 대구, 광주 등이 올해부터의 대세상승 과정에서 뚜렷한 상승 추세를 보여줄 것으로 전망된다.
지난 2005~2007년, 2009~2011년에서 보듯이 실물경제가 좋아지면 집값이 상승한다는 것은 당연한 부동산경제 논리가 아닌가
2013년 하반기부터 대세상승하기 시작한 강남권, 부산 해운대구 등 집값이 2017년쯤엔 마무리된다는 설이 있어 올해 집값이 폭락할 것으로 예상한 사람들이 많았는데 올해 코스피지수가 2011년 최고점을 넘어서니 집값 역시 코스피지수와 정비례하여 상승하는 현상을 보여주고 있다. 이는 결국은 실물경제가 좋아지면 집값이 상승한다는 부동산경제 논리 때문이 아닌가 한다.
우리나라 주식시장과 부동산시장이 본격적으로 성장하기 시작한 때는 1988년 서울올림픽 개최전인 1985년 하반기, 1987년 하반기부터 인데 1985년 하반기~1989년 초까지가 주식 대세상승기이고 1987년 하반기~1991년 초까지가 부동산(집값) 대세상승기이다.
이때 집값이 얼마나 폭등했는가 하면 1989년에 고강도 8.10 부동산대책이 나와도 집값은 고개를 숙이지 않고 1991년 초까지 폭등세가 이어졌다.
1980년대에 주식과 집값이 대세상승한 것은 저유가, 저금리, 저원화가치 즉 3저경기를 바탕으로 한 대미 자동차, 전자 수출호경기 때문인데 이때 코스피지수가 120 포인트대 바닥에서 대망의 코스피지수 1000을 돌파했다.
1980년대에 코스피지수가 1000을 돌파하면서 전국 집값이 폭등했고,
2000년대에 코스피지수가 2000을 돌파하면서 특히 강남권 집값이 폭등했으며
2010년대인 오늘날 2019년쯤에 코스피지수가 3000을 향해 가는 과정에서 올해부터 서울 변방 지역, 수도권1기 신도시, 지방 대구와 광주 등 집값이 상승세를 보이고 있다.
이러한 코스피지수 1000, 2000, 3000을 돌파하는 과정에서 집값이 춤을 추니 이는 실물경제가 좋아지는 과정에서 집값이 오르는 이유있는 집값 상승 과정이 아닌가
올해 부터 코스피지수가 대세상승하는데 이러한 대세상승은 3년동안 이어지는게 주식시장의 정설이다. 그래서 필자는 2019년쯤에 코스피지수가 3000을 돌파할 것으로 전망하고 있다.
1980년대에 코스피지수가 1000을 돌파할때엔 대미 자동차, 전자 수출호경기이고
2000년대에 코스피지수가 2000을 돌파할때엔 대중국 조선, 철강 수출호경기이며
2010년대인 오늘날은 반도체 수출호경기로 대망의 코스피지수 3000 돌파를 향해 가고 있다.
이러한 큰 실물경제 물결에 따라 코스피지수가 오르고 집값이 오른다.
오늘날의 집값 상승은 실물경제가 좋아지는 과정에서 발생하는 이유있는 집값 상승 과정이다.
부동산 가격 상승 요인에는 경기사이클, 정책, 개발이 있는데 그중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 실물경제가 도래하는 과정에서 나타나는 경기사이클이다. 우리는 이러한 큰 경기사이클 속에서 집값이 오르는 오늘날을 살고 있다.
1997년 12월 IMF 경제위기때 코스피지수가 500 아래에 있었는데 2019년쯤 코스피지수가 3000을 돌파하면 IMF때 대비 무려 6배나 폭등한다.
강남구 압구정동 모 30평대 아파트는 IMF때 대비 오늘날 무려 6배나 폭등했다.
그러나 서울 변방지역, 수도권1기 신도시, 지방광역시 대구 광주 등은 강남 집값 폭등에 훨씬 못미친다. 2010년대 오늘날은 키높이를 어느정도 맞추는 과정에서 이러한 저평가 지역의 집값이 상승해야 하는게 바람직한 부동산경제 논리가 아닌가 한다.