직주근접이 부동산 가격에 미치는 영향

중심업무지구와 접근성이 좋은 지역의 아파트의 가격은 왜 이렇게 비싼것일까?

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2017.07.31 16:11

부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구나 한번쯤은 ‘직주근접’이라는 이야기를 들어봤을 것이다. 직주근접을 용어 그대로 풀어서 설명하면, 직장과 주거가 가까운 것을 의미한다.

부동산 가격에 영향을 미치는 여러 가지 요인 중에 ‘직주근접’과 유사한 개념으로 쓰이는 말 중에 ‘역세권’이라는 말이 있는데, 이 둘은 결국 직장과 집과의 거리와 통근시간이 중요하다는 의미로 일맥상통하여 쓰인다.

거주할 집을 알아볼 때 가장 중요하게 고려하는 것이 대개 첫 번째는 가격이고, 두 번째는 직장과의 교통편이다. 하지만, 실제로는 직장과의 교통편을 가장 우선적으로 염두 해 두고, 본인이 갖고 있는 예산에 맞춰 거주지를 선택하는 것이 대부분의 사람들이 집을 구하는 방식이라고 할 수 있다.

많은 사람들이 거주할 집을 구할 때 직장과의 거리를 가장 중요하게 생각하기 때문에 중심업무지구와 거리가 가까운 지역은 수요에 비해 공급이 적어 가격이 높게 형성된다. 하지만 직주근접인 곳과 그렇지 않은 곳의 가격차이가 커도 비상식적으로 너무 크다는 것이 일반인들이 생각하는 일반적인 통념이 아닌가 싶다.

동일 평수를 기준으로 보더라도 직주근접 지역과 아닌 지역이 최소 3억 이상 가격차이가 나기 때문이다. 월급을 안 쓰고 몇 년을 모아도 3억 원을 모으기가 쉽지 않은데, 거리가 가깝다고 가격이 그리 비싼 것은 아무래도 납득이 안 된다. 서울 중심지역 아파트의 가격이 비싸도 너무 비싼 것 같다. 거품이고, 곧 하락할 것만 갖다. 하지만, 이러한 우리들의 정서와는 맞지 않게 고가 아파트의 가격은 나날이 더 상승해 격차는 더 벌어지고 있다. 강남까지 굳이 언급하지 않더라도 잠실의 모 대단지 아파트 33평형 가격이 14억원 이라는게 정서상 받아들여지지 않는다. 위례신도시의 경우에도 강남과의 접근성이 좋다는 이유로 9억원에 호가가 형성되고 있다.

중심업무지구와 접근성이 좋은 지역의 아파트의 가격은 왜 이렇게 비싼것일까?

우선, 서울 각 구별로 직장이 어떻게 분포되어 있는지 살펴보자.

부동산 컨설팅 업체인 다다부동산파트너스의 자료에 따르면, 2014년 기준 서울시에서 근무하는 총 종업원수가 약 950만명인 것으로 조사되었다. 그 중 강남업무지구(강남, 서초, 송파)에는 27.4%의 근로자가 근무하고, 종로구와 중구에는 13.2%의 근로자가, 여의도가 있는 영등포구에는 7.3%의 근로자가 근무하는 것으로 나타났다.

서울을 중심으로 본다면, 강남일대와, 종로일대, 그리고 여의도에 회사들이 상대적으로 많이 밀집해 있다는 것을 알 수 있다.

특히, 대기업과 외국계 기업 등 고액연봉을 지급하는 회사들이 몰려있는 강남 3구의 경우 지난 6월 실거래가 평단가가 강남구 3707만원, 서초구 3151만원, 송파구 2298만원에 육박해 서울시 전체 평균 1784만원을 훨씬 상회하는 모습을 보였다. 다시 말해, 직장이 많이 위치한 지역의 부동산 가격이, 그렇지 않은 곳에 비해, 적게는 20%, 많게는 50%이상 가격차이가 나는 것인데, 아파트 가격을 기준으로 한다면 최소 3억 이상의 차이가 발생한다고 볼 수 있다.

서울 외곽지역의 교통이 안좋은 동네라 할지라도 서울 중심업무지구 까지 가는데 1시간 30분이면 도착할 수 있다. 그리고, 강남구에 산다고 할지라도, 집에 나서서 강남에 있는 사무실에 도착하는데 까지는 대개 30분은 걸린다. 편도 1시간 차이, 왕복 2시간 차이가 이러한 가격차이를 만든다는 것인가? 물론 부동산 가격에 영향을 미치는 요인에는 교통 말고도 학군, 주거환경, 커뮤니티 성격 등 다양한 요소가 영향을 받는다. 하지만 이 중 가장 큰 영향을 미치는 요소가 교통이고, 이번 칼럼의 주제가 직주근접에 대한 것이니 다른 부분은 논외로 하고 이 부분만 중점적으로 다루도록 하겠다. 그리고, 또 한가지 첨언하자면 지방의 경우에는 교통이 부동산 가격에 미치는 영향이 수도권에 비해 상대적으로 덜하니, 이 점도 유의하길 바란다.

정도의 차이는 있을 뿐, 수도권 지방 뿐만 아니라 세계 여러나라의 주요도시를 보더라도 핵심업무지구의 부동산 가격이 외곽에 비해 월등히 높다. 이번 칼럼은 그 원리에 대해서 알아보고자 하는 것이다.

출퇴근 시간에 따른 지역마다 아파트 비용 차이가 발생하는 것은 해당 업무지구의 근로자 소득과 상관관계가 크다. 즉, 업무 지구라 할지라도, 모든 업무지구가 동일한 것이 아니다. 그 지역의 산업과 해당근로자의 연봉에 따라 출퇴근 시간에 지불하는 돈의 값어치가 달라진다.

연봉 8천만원 이상의 고액 연봉자들은 상대적으로 낮은 연봉의 사람들에 비해 출퇴근 시간을 줄이는데 돈을 지불할 여지가 크다. 왜냐하면 그들은 시간당 근로소득이 이자비용 보다 높기 때문이다.

예를들어 보자. 강남 등 업무지구와 가까운 곳에 거주한다고 했을 때, 하루에 왕복 2시간 가량을 절약할 수 있다. 강남의 아파트 가격이 3억원 더 비싸다고 해도, 3.5%의 금리로 월로 환산 했을 때 88만원 가량의 이자비용이 발생하지만, 대신 그들은 한달에 출퇴근 시간을 40시간 이상 줄일 수 있다. 즉, 고액 연봉자들은 40시간을 88만원과 교환할 용의가 있다. 하지만, 연봉이 높지 않은 사람은 40시간과 88만원을 교환하기 보다는, 반대로 시간이 더 들더라도 돈을 절약하려고 한다. 만약 연봉이 2억원인 사람이 있다면, 그는 기꺼이 시간을 절약하는데 더 많은 비용을 지불할 것이다. 연봉이 높은 사람이 밀집해 있는 도시 일수록 중심지역 부동산과 외곽지역의 아파트 가격차이가 크다. 뉴욕, 런던, 홍콩, 도쿄의 경우 서울의 비해 거액 자산가들이 더 밀도 높게 있으므로, 부동산 가격이 상상을 초월한다.

중소도시의 경우, 서울의 중심지역 보다 상대적으로 소득이 적으므로, 중소도시의 중심업무지구와 외곽의 가격차이가 상대적으로 적다. 여러 가지 이유가 있을 수 있겠지만, 소득에 따른 이자비용을 얼마까지 지불할 용의가 있는지를 기준으로 생각해보면, 그러한 가격차이가 합당하고 지역마다 차이가 나는 것이 이해가 된다.

이러한 이유 때문에, 지하철이 신규로 개통된다던지, 도로가 새롭게 뚤리면 수혜를 얻는지역의 부동산 가격이 상승하게 되는 것이다.

6.19 대책이 나왔지만, 시장은 이러한 대책이 무색할 정도로 오히려 규제지역 위주로 더 오르는 모습을 보이고 있다. 일반인들 눈에는 이러한 부동산 가격이 모두 거품으로 보이고, 투기로 보일 수도 있지만, 수요와 공급, 그리고 지불용의가 있는 사람들의 분포도를 고려해보면 자연스러운 경제 현상이라고 보는게 일견 타당할 것이다.

“아는 만큼 보인다”라는 말이 있다. 지금 부동산 가격이 많이 상승해 ‘지금이라도 집을 사야하나 말아야 하나’ 라는 고민이 점차 늘어 나고 있다. 하지만 기회는 고민만 하는 사람이 가져가는 것이 아니라 고민하고 공부하고 실천하는 사람의 몫이다. 조만간 8월달에 정부에서 종합대책이 발표가 있을 것으로 예상된다. 많은 사람들은 시장 위축을 예상하고 방관하고 있을 것이고, 준비 된 사람은 이 시기에 새로운 기회를 찾아 큰 수익을 얻을 것이다. 우리는 이미 11.3대책, 6.19대책을 경험해 보지 않았나. 역사는 반복된다. 지금부터라도 준비하여 미래의 기회를 쟁취하길 바란다.