주택 임대사업자 등록, 어찌하오리까?
‘8.2부동산대책’으로 대한민국 부동산(주택)시장이 시계(視界)제로 상태다. 정부에서는 일단 2주택이상 다주택자들에게 내년 3월말까지 실거주주택 외 다른주택을 처분토록 하여 시장에 매물이 많이나오면 집값이 안정되리라는 복안과 방침으로 내년 3월말까지는 양도세 중과라는 채찍을 일단 들지 않겠다고 한시적인 시한을 주기도 했다.
만약 2주택이상 다주택자들이 내년 3월말까지 보유주택을 매도하지않으면, 4월1일부터는 2주택자에게는 양도세가 기본세율(=차익구간에 따라 6%~40%)에 10%를 가산하고 3주택이상자들에게는 20%를 가산하여 양도세를 중과하겠다는 것이다.
상황이 이렇다보니 조정대상지역 물량들을 보유하고 있는 다주택자들은 내년 3월말까지 가산세없는 기본세율로 양도세를 절세하여 매도할지, 아니면 양도세가산세를 감수하며 계속 보유할지, 아니면 정부가 권장하는대로 주택임대사업자등록을 통해 일단 양도세 중과를 피해가면서 의무임대기간(=단기임대4년, 준공공임대 8년)동안 시간을 벌면서 정책변동이나 시장변동상황을 지켜볼지 갈팡질팡하고 있는 형국이다.
문제는 이러한 ‘삼자택일’을 하기가 녹록치 않다는 것이다. 정부에서는 내년 3월말까지 주택을 팔라고 주문하지만 서울권의 경우 전지역이 투기과열지구로 묶여 재건축단지의 경우 조합원지위 양도가 막혀버린 상황이고 대출규제까지 고강도로 강화하여 다주택자들이 내놓는 물량들을 받아줄만한 수요도 급감하고 있어 거래가 사실상 스톱상태가 되었기 때문이다.
사실 현재 정부에서 채찍을 들고 다주택자들을 압박하는 상황에서 이들이 내놓는 물량을 무주택자들이 선뜻 매수하기란 쉽지않을것임은 자명하다.
집을 처분하라는 시한이 1년이나 2년도 아니고 7개월여 남짓기간으로 대부분 전세나 반전세나 월세를 주고 있는 물량들이라 매수자가 이들 다주택자들의 물량을 매수하는경우에는 대부분 전세를 낀 물량을 매수하게 되는셈인데, 그렇다면 실수요 매수자들이 주택매수를 하게 되는 것은 정부에서 현재 강력한 압박을 하며 고강도로 몰아붙이고 있는 갭투자자들이 되는것과 마찬가지기 때문이다. 이런 상황에서 아무리 실수요자들이라 한들 과연 누가 선뜻 갭투자 형식으로 매수를 할수있겠는가.
집값을 잡겠다고 초고강도 규제를 내놓고 보유세인상 카드까지 만지작거린다는 뉴스가 나오는 상황에서 집값상승기대심리가 꺾여 다주택자들이 내놓는 물량을 매수하기가 쉽지않기 때문에 금번대책에서 다주택자들에게 내년 3월말까지 매도하라는 주문은 실효성이 크지 않다.
만약 다주택자들에게 한시적으로 매도기회를 주면서 시장에 공급을 늘려 단기간 집값안정을 노렸다면 3월말까지 처분하는 주택에 대한 양도세를 오히려 일부 완화하여 주택을 많이 내놓게 하면서 동시에 실수요자들에게는 한시적 대출 완화조치등을 통해 정상적인 거래가 동반되는 집값안정을 도모했어야 하는데 현재상태는 급격한 관망세로 인해 거래절벽으로 팔고싶어도 팔기가 어려운 상황이고 매수자들은 집값상승 기대치가 사실상 급전직하하여 매수를 꺼리고 전세로 눌러앉으면서 앞으로 시장을 계속 지켜보려는 관망세가 짙어질것이 확실하다.
또한 주택임대사업자등록을 정부에서는 강력하게 유도하고 권장하는데 주택임대사업자등록에 대한 제도를 9월발표예정인 ‘주거복지로드맵’에서 이부분에 대한 정책적인 지원과 보완이 필요하다.
공시가격 6억원을 넘는 아파트의 경우 임대사업자 등록시 혜택이 거의 없어 임대사업자등록을 유도하는 정부취지와 맞지않기 때문이다. 현재 주택임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세.소득세 등에서 일부 혜택이 있는 것은 사실이다.
그러나 세제혜택이 있는 주택이 수도권의 경우 공시가격 6억원이하, 지방의 경우 3억원이하로 한정되어 서울과 수도권, 세종시등의 주택가격과 괴리감이 크고 이에따라 정책실효성이 떨어지는 문제가 있다.
9월 발표하는 내용에 이런 부분들과 건보료등의 문제도 감안되는 정책이 나와야 자발적 임대등록 실효성이 커질 것이다. 공시가격 6억원은 시가로 약 8억~9억원 정도인데 강남을 비롯해 서울의 웬만한 아파트들은 이러한 기준을 상회하여 주택임대등록을 하고 싶어도 혜택이 없기에 하고싶어도 하지못하는 경우가 많기 때문이다.
실제로 올해 발표된 공동주택 공시가격에 따르면 서울에서 6억~9억원 초과하는 공동주택은 16만5103가구, 9억원 초과는 9만2192가구나 된다. 따라서 수도권은 9억원, 지방은 5억원선 정도로 세제혜택의 범위와 기준이 조정된다면 자발적 임대등록의 실효성은 높아질것으로 판단된다.
아울러 조정대상지역의 다주택자들도, 정부에서 주택임대사업등록을 권고하고 있고 이마저도 여의치 않을 경우 등록의무화같은 강력한 조치들도 배제할 수 없는 상황이기 때문에 9월 ‘주거복지로드맵’에서 주택임대사업관련 내용이 발표되는 부분에 유의하여 주택임대사업등록에 대해 실익을 잘 따져본 후 득(得)보다 실(失)이 적다면 주택임대사업등록도 검토해봐야하는 상황이 되었다.
공시가격 제한에 걸려 주택임대사업등록을 하더라도 취득세나 재산세, 종부세등의 혜택이 없더라도 양도세 중과만 배제되더라도 주택임대사업등록의 실익이 커질질수도 있는 다주택자분들도 많기때문에 주택임대사업등록에 대해 무조건 거부감을 갖기보다는 등록에 대해 9월 발표하는 정부의 주택임대등록 관련 인센티브내용에 대해 잘 체크하여 등록여부를 심사숙고해볼필요는 있는것이다.
이런맥락에서, 조정대상지역내의 다주택자들은 9월에 나오는 정부의 ‘주거복지로드맵’(주택임대사업자 인센티브 및 규제관련)을 잘 살펴보고 삼자택일(매도,보유,임대등록중 택1)을 하면 무난할 듯하다.
참고로 필자의 경우에는 작년 4월에 주택임대사업자등록(4년 단기임대)을 하였는데, 연 5%이상 상한규제(=실제로는 2년 5%인상제한,임대기간이 2년이고 1년계약해도 임차인이 5%인상에 동의하지않고 주택임대차보호법상 2년거주가 보장되기에 연5%인상은 어려움) 및 여러 번거로움과 제약등이 있는것은 사실이다.
또한 정부에서 4년 단기임대사업자도 준공공임대(8년 장기임대)로 전환이 가능하도록 결정하였다는 기사가 나왔고 9월 주거복지 로드맵발표때 이러한 내용이 추가되는데, 필자의 경우에도 주거복지 로드맵을 살펴본후 4년단기임대로 할지 준공공임대로 임대등록기간을 늘릴지 고려해볼 생각이다.
아울러 비조정대상지역의 경우에는 어차피 양도세 중과가 되지않는 지역이기때문에 무조건 주택임대사업등록이 유리하다고 단언하기는 어렵기때문에 등록실익에 대해 장단점등을 잘 분석해야 하는것은 필수다. 종합부동산세등이 나오지않거나 미미하게 나오는경우에도 주택임대등록의 실익을 잘 따져봐야 한다. 등록하면 종부세가 합산배제되어 종부세절감혜택이 크다면 등록하는것이 유리할수있지만 이런 혜택이 없거나 극히 미미한경우라면 혜택은 적고 의무(=규제)는 많아져 등록실익이 적을수있는 부분에 대해 꼼꼼히 분석해보고 결정하는것이 유리하기때문이다.
다만 자발적 주택임대사업등록이 여의치않다고 정부가 판단하면, 정부는 주택임대 의무등록제까지도 검토하고 있는 실정이기때문에 2주택이상 다주택자들의 경우라면 조정대상지역이든 조정대상지역이 아니든 일단 주택임대사업자등록 관련해서는 꾸준한 관심이 필요하다.
현재 양도세 중과세배제되는 임대등록주택을 몇 년간 임대해야 배제해줄것인지에 대해서는 아직 확정되지 않은상태다. 과거 양도세 중과정책을 펼 때 5년이상 임대한 주택을 중과배제한 사례가 있지만 최종 확정된 내용이 발표될때까지는 기다려봐야 하는상황이다. 다시말해 의무임대기간이 4년인 단기임대등록자의 경우 의무기간 4년만 채우면 중과배제를 해줄지, 아니면 의무임대기간 4년보다도 1년정도 더 임대를 하는 주택을 중과배제할것인지에 대해서 확정된 것이 없다는 의미다.
또한 중과배제할 임대등록 주택 공시가격 기준등도 아직 결정된부분은 없는상태다. 필자 생각으로는 이부분이 아마도 국토부에서 9월 발표에정인 주거복지로드맵에 상세하게 담겨 발표되지않을까 예상하고 있다.
'8.2대책'과 연관한 주택임대사업등록 관련해서는 추후 정부발표가 나오면 추가적인 칼럼을 올려드리도록 할 예정이다.
※(참조) 주택임대사업의 등록에 대한 내용은
1) 인터넷을 통한 기본적인 주택임대사업의 내용 숙지와 세무전문가와 상담필수
2) 국토부 콜센타(1599- 0001)나 국토부 주거복지기획과(044-201-3355~6)
3) 기재부 콜센타 (044-215-2114)나 기재부 재산세제과 (044-215-4314, 4316~7) 양도세중과 및 중과배제요건 관련문의 담당부서 상담 및
4) 국세청 콜센타(국번없이 126) 및
5) 9월 발표 예정인 정부의 ‘주거복지로드맵’에서 다룰 주택임대사업등록 활성화방안내용 등 을 종합적으로 참조하여 결정하실 것을 필히 당부드립니다. 감사합니다.