지난 8월2일 정부는 ‘실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안’, 이른바 8·2대책을 발표했다. 6·19대책 발표 이후에도 부동산 가격이 진정되지 않고 정부의 예상과 달리 가격 상승이 지속되고 있는 상황에서 가을 이사철이 되기 전 정부의 빠른 선제적 대응으로 풀이된다.
주택의 가격 형성은 공급과 수요에 의해서 결정되는데, 정부의 이번 대책은 ‘수요의 억제’를 통해서 주택 시장을 안정화 시켜 보겠다는 계산이다. 다주택자의 양도세 강화와 대출 제한, 재개발·재건축 관련 양도나 전매 제한 등을 강화하면서 투자 가치성 하락으로 매수세가 줄어들고 가격이 안정될 것을 기대하고 있는 것 같다.
부동산이 공급되기까지 일반적으로 3년~10년 이상이 소요되는 반면, 수요의 조절은 대책 등으로 매수 심리를 위축시켜 단기에 바로 효과가 나타난다. 문제는 공급의 흐름에 맞춰 수요를 조절하는 것이 아니라 ‘수요’만을 집중적으로 억제시키면 시기의 문제일 뿐 수급 불균형은 반드시 나타난다.
이번 대책 발표로 거래량은 크게 감소하면서 매도인과 매수인 모두 시장 상황을 당분간 지켜보겠지만 각 정책의 시행시기 및 법 통과 여부, 여론의 흐름에 따라 조금씩 시장 상황이 변화될 것으로 보인다.
다주택자의 양도소득세 강화와 관련해서는 올해 관련 법이 통과될 가능성이 높을 것으로 전망하고 있는데 그에 따라 가을 이사철부터 내년 4월1일 전까지 양도소득세 중과를 피하기 위한 해당 지역의 실망 매물 및 기존 갭투자 물건이 시장에 나오면서 가격은 일정 부분 조정될 가능성이 있지만 폭락 등의 사태는 발생하지 않을 것으로 판단하고 있다.
현재 서울 및 수도권은 일부 지역(김포, 용인, 동탄 등)을 제외하고는 아직 공급이 충분하지 못한 상황이다. 수요 억제책으로 매매수요자는 감소한 반면 전세수요자는 증가할 것이다.
단기적으로 양도소득세를 피하기 위한 매물이 나오면서 가격은 일시적으로 조정되겠지만 이때 시장에 유입되는 매물은 매매물건이지 전세물건이 아니기 때문에 수요의 증가를 감당하지 못하고 전세가격은 상승할 것이다.
전세가격이 매매가격의 지지대 역할을 하는 이상 매매가격이 전세가격 이하로 하락하지는 않기 때문에 전세가율이 높은 부동산일수록 하락 내지 조정 폭은 적을 것으로 판단된다.
이번 대책의 가장 큰 문제로 뽑고 있는 부분은 바로 ‘공급’은 염두에 두지 않고 지나치게 ‘수요’에만 초점을 맞춘 것이다.
2018년 4월1일까지는 매물이 많이 나오겠지만 거래는 되지 않을 것이다. 그 이후에는 오히려 세금을 피하기 위해 매물을 걷어들일 것이다. 급하지 않은 이상 높은 양도소득세를 납부하면서까지 매도할 의사는 없을 것이다. 재개발 재건축 등의 규제로 인해 도심 내의 공급은 지연될 것이고, 민간주택 공급에 대한 언급 없이 공공주택만으로 공급 문제로 해결하고자 하는 정부의 의지로 봐서는 민간택지지구를 통한 대량 공급은 당분간 진행하기 어려워 보인다.
결국 8·2 대책은 매매 수요를 억제 시키는 역할을 할 것이고, 지속적인 공급 가뭄 현상은 전세물건의 품귀 현상으로 이어져 전세가율은 현재보다 상승할 여지가 크며 정부와 투자자 간의 시소게임은 앞으로도 이어질 가능성이 매우 농후해 보인다.
그렇다고 해서 이번 대책의 영향을 받는 지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역)이 매도세 증가로 매매가격이 일시 조정되었다가 4월 1일 이후 다시 가격이 반등하면서 상승세를 이어갈 가능성이 크다고 보거나, 많은 이들이 수도권 중 이번에 조정대상지역으로도 선정되지 않은 지역에 풍선효과가 일어날 것으로 예단하는 것은 성급하다고 본다.
노무현 정부 때의 움직임처럼, 이번 대책에도 비슷하게 움직일 것으로 예측하는 것이다. 아직 시장을 속단하기는 이르다. 그때와 지금은 대외 변수와 정책이 나온 시점 및 강도 등 비슷하지만 다른 차이점들도 여러 존재하기 때문이다. 어찌 되었건 내년 4월 1일까지는 투기과열지구를 중심으로 매수심리 위축은 불가피할 것으로 보인다. 8·2대책 이후, 후속 대책 및 보완정책이 나올 것으로 보이고, 임대사업자를 위한 당근책도 나올 것으로 보인다. 앞으로 최소 추석 전까지는 시간을 갖고 천천히 대응해도 결코 늦지 않다.