반포대전이 남긴 것
가구당 이사비 7천만원 무상제공으로 논란이 되었던 반포주공1단지 재건축사업 시공사로 현대건설이 선정되었다.
승자도 패자도 없는 싸움이었다라는 평이 나오고 있는데 현대건설은 승자의 저주에서 벗어날 수 있을 것인지 승자의 저주 늪에 빠질 것인지 한번 알아보도록 하자.
반포주공1단지 현대건설이 품다
반포주공1단지 1,2,4주구는 1973년에 건축한 2120가구 대단지로 재건축 사업을 통해 35층 5388가구 디에이치 클래스트로 재건축이 될 예정이다.
공사비만 2조원이 넘고 총 사업비가 10조원에 육박할 만큼 초대형 재건축 사업이다 보니 화제가 될 수 밖에 없었고 한강변 최대 재건축 단지의 상징성과 향후 압구정 재건축으로 가는 유리한 고지가 될 수 있다는 점에서 반포주공1단지 재건축은 GS건설과 현대건설 입장에서 놓치기 아까운 대상이었다.
현대건설은 무상이사비 논란으로 사회적인 논란이 되자 국토교통부에서 나서서 시정조치를 내리면서 위기를 맞기도 했지만 재무구조가 튼튼하고 다른 형태의 보상을 약속하고 초과이익환수가 적용될 경우 부담을 지는 것은 물론 공사비가 초과가 되는 상황이 되더라도 10%까지는 시공사에서 부담하겠다는 적극적인 구애를 펼쳤으며 막판 총회에서 정주영 회장의 향수를 자극함으로써 고령층이 많이 분포한 반포주공1단지 조합원들의 마음을 움직였다.
이것만 보면 현대건설의 일방적인 승리처럼 보이지만 GS건설이 막판 출혈경쟁을 하지 않겠다는 클린전략을 펼친 것이 오히려 실리를 위한 스스로 출구전략을 찾은 부분도 있을 것 같다.
현대건설이 아무리 재무구조가 튼튼하다고 하지만 무상7000만원 이사비에 버금가는 수준의 보상을 해주기로 하였고 추가공사비 부담과 초과이익환수제 부담까지 짊어지게 되었기 때문에 사업이 계획처럼 진행되지 않을 경우 상당한 부담으로 작용할 것으로 보인다.
초과이익환수 피할 수 있을까
내년부터 조합원 1인당 평균이익의 3천만원이 넘을 경우 초과하는 금액의 최고 50%를 부담금으로 내야 하는 초과이익환수제를 피하는 것이 현재 강남 재건축 추진 단지들의 숙제인데 반포주공1단지 역시 초과이익환수가 최대 현안이다.
최악의 경우 초과이익환수가 적용이 되면 대략 7천억원에서 1조2천억원 정도의 초과이익부담금이 발생할 수 있고 조합원당 3~5억원 정도가 될 수 있다.
물론 현대건설에서 책임을 지겠다고는 했지만 혹시나 이런 일이 생기면 큰 부담이 아닐 수 없다.
반포주공1단지는 조합과 건설사가 함께 사업을 진행하는 공동사업시행방식을 택하고 있어서 혹시라도 사업이 지연이 되거나 공사비가 늘어나는 상황이 되면 당장이야 재무구조가 튼튼한 현대건설이 큰 타격은 안받겠지만 다른 공사수주에 차질을 받을 수 있어서 미래의 기회비용을 놓칠 수도 있을 것 같다.
잠실주공5단지 건축심의에 이어 반포주공1단지 이슈로 강남 부동산시장이 다시 들썩일 경우 정부나 서울시에서 태클을 걸 가능성도 배제할 수 없고 상가조합원들의 요구도 문제가 될 소지가 있어서 과연 현대건설이 순조롭게 초과이익환수를 피하면서 순항할 수 있을는지 상처뿐인 영광이 될지 관심 있게 지켜봐야 할 것 같다.