후분양제 도입이 될까
12일 국정감사에서 김현미 국토부장관께서 후분양제 추진을 검토하겠다고 하면서 후분양제에 대한 논란이 뜨거워지고 있다.
후분양제가 무엇이고 어떤 장점이 있으며 또 문제점은 무엇인지 알아보도록 하자.
후(後)분양제란
우리나라는 아파트를 건축하기 전에 분양을 하는 선(先)분양제를 시행하고 있다.
선분양제는 건설회사가 토지를 확보한 후 건축 전에 사전 분양을 통해서 계약자들을 모집하고 계약자들이 낸 계약금과 2-3년의 공사기간 중 단계별로 내는 중도금, 입주시점에 내는 잔금을 받아 아파트를 건축하는 제도이다.
완성되지도 않은 설계만 된 자동차를 미리 계약금을 내고 사는 사람은 없듯이 건설회사가 아파트를 완공한 후 분양을 하는 후(後)분양제가 원칙이지만 우리나라는 베이비붐 세대의 취직과 결혼으로 주택수요가 급증하였고 빠른 경제성장의 기반이 되는 건설경기를 활성화 시키기 위하여 1977년 선분양제를 도입하였다.
건설회사 입장에서는 대동강 물을 판 김삿갓처럼 토지는 은행대출로 확보하고 건축비는 수분양자가 낸 돈으로 충당을 하니 분양만 되면 땅 짚고 헤엄치기가 선분양제이다.
또 분양계약자들은 계약금만 내고 당첨이 된 아파트에 대한 권리를 가지면서 중도금은 대출을 받으면 되고 건축기간 동안 돈을 마련하는 시간도 벌 수 있으며 분양권 전매를 통한 시세차익도 얻을 수 있으니 공급자인 건설회사와 수요자인 계약자 모두에게 이익이 되는 제도가 선분양제였다.
하지만 공사과정에서 발생하는 부실공사로 인한 분쟁이 끊어질 않고 있고, 당첨만 되면 분양가의 10%정도인 계약금만 내고 분양권을 프리미엄을 받고 파는 분양권 전매가 부동산투기의 수단이 되면서 과도한 프리미엄 형성으로 분양시장을 교란하고 집이 필요한 실 수요자들의 내 집 마련 기회를 빼앗아가는 문제가 발생하면서 후분양제 도입의 목소리가 커지고 있다.
후분양제 문제는 없나
후분양제를 새롭게 도입해야 하는 것이 아니라 현재도 법적으로는 후분양제이고 다만 선분양제도 같이 허용을 해주고 있는 것으로 40년 동안 시행되고 있던 선분양제를 후분양제로 바꾸는 것은 쉽게 생각할 문제는 아니다.
후분양제를 하게 되면 지어진 집을 보고 판단할 수 있어서 부실공사 논란을 피할 수 있고 분양가 대비 입주 시점까지의 집값 변동에 따른 위험을 예방할 수 있으며 분양권 전매로 인한 투기수요 유입 및 프리미엄으로 인한 과도한 집값 상승을 차단할 수 있는 장점이 있다.
하지만 참여정부 시절 후분양제 도입을 추진하다가 무산이 된 적이 있을 만큼 강력한 반발이 예상된다.
후분양제를 하게 되면 완공 후 분양이 될 때까지 건축비를 건설회사에서 부담을 해야 하는데 만약 완공 후 분양이 제대로 되지 않을 경우 건설회사들은 큰 어려움을 겪을 수 있기에 주택공급물량이 줄어들 수 밖에 없고 특히 자금력이 부족한 중소건설회사와 대기업 건설회사 간 양극화가 심화되면서 대기업 집중현상이 더욱 심화될 가능성이 높다.
또 계약 후 입주금 마련까지 단기간에 목돈 마련으로 인한 수요자 부담이 늘어날 수 있고 집값 상승기에는 공사기간 동안 시세차익을 수요자가 아닌 건설업체가 독점하여 입주시점에 올라있는 주변시세에 맞춰 분양가격을 높게 책정하는 문제가 발생할 수 있다.
후분양제 도입은 필요하지만 섣불리 결정하고 서둘러 시행하기 보다는 충분한 협의와 예상되는 문제점을 보완한 후 시행할 필요가 있겠다.