대출이 아닌 00 레버리지를 이용해라

투자에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 매수 또는 매도 타이밍이다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2017.10.16 14:37

유례없는 긴 연휴 기간이었다. 앞만 보고 달려온 삶 속에서 잠시 쉼표를 찍는 시간이었다. 가족들과 행복한 시간을 보내고, 나에게 온전히 몰입되는 시간을 가지며, 앞으로 해야 할 일과 하고 싶은 일에 대한 계획을 세울 수 있는 좋은 기회였다.

그런데 연휴 끝 이런 전화를 한통 받았다. 외국으로 여행을 다녀온 멘티 중 한 명의 연락이었는데, 여행 중 묵었던 숙소가 꽤 인상적이었다고 한다. 정원이 있는 3층 주택에서 아이들이 신나게 지내는 걸 보니 한국에서도 이렇게 여유롭게 살고 싶다며 외곽 지역의 마당 넓은 전원주택을 매입하는 것이 어떻겠냐는 것이다.

필자는 멘티가 매입하고 싶어 하는 부동산을 검토해 보았다.

과거 5년 동안 시세의 변화가 없었고, 앞으로 3년 동안에도 지가 상승에 영향을 미칠만한 호재는 없었다. 검토를 마친 후 이 전원주택은 실거주로서 가치가 있을 뿐 지가 상승력이 낮아 투자가치를 고려한 매입은 추천하지 않는다고 말했다.

그랬더니 한적해서 조용하게 살기 좋고, 내부 구조가 잘 되어 있으며, 집 앞에 시냇물이 흐르고 있어 집값이 상승하지 않겠냐고 반문한다. 위에 언급한 조건이 지가 상승에 영향을 미친다고 오판하는 것이다.

모든 사람들이 시간이 지날수록 자신이 실거주 하고 있는 집의 매매가격이 상승하길 원한다.

그러나 정확하게 어떤 집이 매매가격이 상승을 하고 어떤 집이 실거주하는데 적합한지에 대한 관심은 없다.

층간 소음 걱정없이, 정원에서 반려동물과 뛰놀며 맑고 티없이 아이를 키우고 싶은 마음이 왜 없겠는가. 그래서 그런 꿈을 이루고자 실천하는 사람들도 있다. 그러나 이 멘티의 사정을 아는 필자는 좀더 현실적인 조언을 해주었다. 살고 싶은 주택에는 전세로 들어가 살도록 하고, 2~4년 내 개발이나 교통 개통의 호재가 있고 공급물량이 부족한 지역 등 저평가 되어 있거나 수급불균형이 우려되는 지역의 물건을 매입하라고 한 것이다.

부동산 투자를 통해 경제적 자유를 얻고 본인이 하고 싶은 일을 마음껏 하고 싶다는 희망을 가진 이들이 한동안 꽤 열심히 부동산 재테크를 공부했다. 그러나 8.2 대책이 나오자 흔들리기 시작했다. 이런 정책을 펼친다는 것은 정부에서 1가구당 1주택만 가지라는 의도가 아니냐며 그러면 더 이상 부동산 투자를 하기 힘들 것 같다고 낙심했다.

물론 현재 부동산 정책을 보면 이 멘티가 전원 주택을 구입해 마음 편안하게 사는 것이 나을 수도 있다. 그러나 현재 이 순간에만 매몰되어서는 안된다. 적어도 부동산 투자를 통해 경제적 자유를 꿈꾸었던 절박한 이유가 있었다면, 상황이 어려워진다고 현실에 안주하기 보다는 좀더 도전적인 마음으로 해결책으로 찾으려고 노력해야 한다.

필자가 제안한 것처럼 실거주와 투자물건을 분리해 접근한다면 본인이 살고 싶은 주거 환경에서 지낼 수 있으면서도 자산 증식이 가능하다.

실거주 할 집을 볼 때 가장 중요한 하나를 선택하라면 입지이다.

그러나 투자에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 매수 또는 매도 타이밍이다.

아무리 좋은 입지를 가지고 있어도 매수와 매도 타이밍을 제대로 잡지 못하면 결국 수익률은 발생되지 않거나 마이너스가 될 수 있다. 투자자에게는 시간이 또 하나의 레버리지이므로 이를 잘 활용하는 것이 자기 자본이나 대출을 이용하는 것만큼 중요하다.

정부는 집에 대한 가치를 ‘사는 곳’으로 축소하려고 하고, 그 실현을 위해 많은 정책을 제시했으며, 앞으로도 또 내놓을 것이다. 하지만 아직 ‘청사진’일 뿐이다. 현장에서 느껴지는 변화의 속도는 아직 체감하기 힘들다. 오히려 실수요자들이 돌파구를 찾고 틈새를 선점하기 위해 주도면밀하게 지켜보고 있는 것이 현장의 모습이다. 이런 현실 속에서 앞이 보이지 않아 힘들고 지친다고 다른 길을 찾는 것은 아마추어일 뿐이다. 프로는 이 역경을 이겨내야 큰 보람이 돌아온다는 걸 잘 알고 있다.

추석 연휴가 끝나고 새롭게 시작하는 지난 화요일, 사람들의 표정은 크게 두 가지로 나뉘었다. 에너지가 넘치는 모습과 더욱 피곤해야 하는 모습이 바로 그것이다. 에너지가 넘치던 사람들은 쉬는 동안 스스로 자신에게 집중하고 그 시간을 계획성 있게 활용한 사람일 것이다. 그러나 긴 연휴라는 생각에 안일하게 시간을 버리고 있던 사람들은 다시 일상에 복귀할 때 발걸음이 더욱 무거웠으리라. 부동산 투자도 이와 동일하다. 지금은 시간이라는 레버리지를 활용할 때이다. 그렇다면 시간을 어떻게 쓸 것인가. 이 시간이 지난 후, 당신은 어떤 표정을 짓고 있을 것인가. 이 역시 당신의 선택이다.