10.24 가계부채대책 효과는 글쎄
한달 동안 뜸들이던 가계부채 종합대책이 발표되었다.
강력하면서도 많은 내용을 포함한 잘 만든 8.2대책보다 더 많은 방대한 내용을 담았지만 금융권 분석보고서 수준으로 얼마나 효과가 있을지 의문이 앞서지만 그래도 발표되었으니 10.24 가계부채 종합대책에 대하여 분석 해보도록 하겠다.
10.24 가계부채대책 주요내용은
크게 취약차주(借主) 지원, 총량측면 리스크 관리, 구조적 대응 3가지로 구분할 수 있다.
취약차주 지원과 구조적 대응은 취약차주의 부담을 줄여줄 수 있는 여러 프로그램들을 도입하고 일자리 창출과 소득증대 등 구조적 대응을 하겠다는 것으로 역대 정권에서도 해왔지만 그렇게 쉽게 해결 될 문제는 아니고 도덕적 해이만 늘어날 수 있은 영혼 없는 대답과 같다.
총량측면 리스크 관리는 이미 예고 했듯이 신(新)DTI와 DSR 등 강화된 대출규제를 도입하여 대출총량을 줄여보겠다는 것이다.
신(新)DTI는 기존의 DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율) 산정방식을 개선한 것으로 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 포함했다면 신DTI는 기존주택담보대출의 이자뿐만 아니라 원금까지도 포함이 된다.
DSR(Debt Service Ratio)는 연 소득 대비 주택담보대출과 신용대출 등 기타대출의 원금과 이자를 상환하는 비중을 나타내는 지표로 예를 들어 연봉 5000만원 직장인이 주택담보대출, 통장대출 등 4000만원을 원리금을 갚는데 사용하고 있다면 DSR은 80%가 되며 DSR이 100%를 넘어서면 연간 벌어들인 돈을 모두 들여도 원리금 상환을 할 수 없게 된다는 의미이다.
이런 대출규제는 자금력이 부족한 사회초년생에게 유리하고 자산가가 많은 50대 이상 중년층에서 불리한 모순이 있으며 연간 임대소득이 일정 수준의 이자 비용이 되어야 대출을 해주는 임대업자 이자상환비율(Rent To Interest, RTI) 규제 역시 자칫 정부의 임대업 등록유도 정책을 저해할 수 있다는 우려도 있다.
결국 서민만 잡는다
대출규제는 지금도 매우 강력하게 시행되고 있고 특히 원금과 이자를 같이 내야 하는 원리금 상환이 시행되면서 대출의 문턱이 높아진 상황에서 추가 대출규제 강화가 얼마나 효과가 있을지 의문이 든다.
이렇게 대출이 더 강화되면 자금이 부족한 서민들은 더욱 위축이 되어 내 집 마련 기회를 포기하거나 그나마 보유하고 있는 주택을 정리하는 반면 여유자금이 있는 투자자들은 전세를 끼고 저가매수 기회를 얻을 수 있을 수 있다.
실수요자들의 대출문턱은 높이지 않겠다고 하지만 대출을 받지 말라는 무서운 경고에 대출금리까지 오르고 있는 상황에서 정부의 실수요자 기준에 충족하는 분들이 대출을 받아 내 집 마련에 나설 가능성은 낮아 보인다.
대출받아 집을 사지 말라는 것은 값싼 공공주택을 많이 공급해서 서민주거문제를 해결해 주겠다는 것이 전제가 되어야 하는데 현재 우리나라 여건상 서민주거문제를 해결할 수 있는 수준의 공공주택이 공급되는 것은 현실적으로 어렵다.
문제는 이런 수요억제 정책이 지속이 되면 분양물량과 거래량이 줄어들고 전세물량이 감소하면서 서민들의 거주불안이 커지는 부메랑을 맞게 될 가능성이 높다는 것이다.
정부는 수요억제 정책만 드라이브 할 것이 아니라 가산금리만 올려 대출이자 장사에 치중하는 시중 은행에 대한 관리감독을 강화하여 중도상환수수료 면제, 상환금에 비례하여 재산세 감면 등 대출 조기상환에 대한 인센티브를 늘리는 한편 예금금리를 올려 시중의 유동자금을 흡수함으로써 돈 굴릴 때가 없어서 부동산으로 유입이 되는 투자수요 예방에 힘써야 한다.
또 1주택자 대출이자 부담은 줄여 실수요자들이 안심하고 내 집 마련을 할 수 있게 해주고 임대사업자 등록에 대한 인센티브를 늘려 3주택 이상 다 주택 자들이 투자를 못하게 하는 것이 아니라 임대사업자를 내고 주택 수를 더 늘려 임대물량을 늘릴 수 있도록 해주는 정책이 필요하다.