작년부터 살아나기 시작한 반도체경기가 오늘날 우리나라 실물경제를 이끌고 있다.
8.2 부동산대책 이후 강남3구, 부산 해운대구, 대구 수성구 재건축아파트는 조정에 들어갔지만 그나마 반도체경기가 호황을 맞고 있어 당장 급격한 부동산경기의 추락은 없어 보인다.
그러나 1~2년 후에 반도체경기가 정점을 찍고 내리막길로 돌아서면 경제위기를 맞을까 우려된다. 경제위기가 닥치면 부동산시장 역시 큰 타격을 받을 것이다.
수출호경기는 10년에 한번씩 도래하는데 1993~1995년 반도체호경기 이후 1997년 12월에 IMF가 터졌고, 2005~2007년 대중국 조선.철강 등 수출호경기 이후 2008년에 미국발 금융쇼크를 맞았다.
작금의 반도체 수출호경기도 내년이나 후내년에 정점을 찍고 내리막길로 돌아서면 이 역시 세계경제위기를 맞을 가능성이 크다.
호황 뒤엔 불황이 도사리고 있어 필자는 이러한 세계경제위기를 맞을 것으로 예상하고 있다.
8.2 부동산대책 이후 부동산시장 특히 강남3구, 해운대구, 수성구 재건축아파트가 약세를 보이고 있고 몇년 뒤에 경제위기를 맞으면 이러한 아파트는 크게 한번 출렁될 것으로 보인다. 그러면 그때가 바닥이 아닌가 한다.
2010년에 강남권 아파트가 정점을 찍고 2011년부터 하락세로 접어드니 상대적으로 그동안 소외된 대구.경북 등 지방 아파트가 크게 떠올랐다. 이후 이들 지방 부동산시장은 틈새시장을 형성하며 2013년까지 호황을 누렸다.
강남권 아파트가 조정에 들어가니 그 틈새를 그동안 소외된 지방 저평가 아파트가 누린게 아닌가 한다.
이러한 맥락에서 8.2 부동산대책 이후 강남3구, 부산 해운대구, 대구 수성구 재건축아파트가 조정에 들어가니 이제 그 틈새를 서울 이외 수도권, 대전, 대구, 광주 등 저평가 아파트들이 누릴 것으로 보인다.
8.2 부동산대책 이후 상승세가 꺾인 강남3구, 해운대구, 수성구 재건축아파트는 앞으로 몇년 뒤 세계경제위기를 맞을때까지 조정을 보일 공산이 크다.
그러나 세계경제위기 이후에는 결국에는 그동안의 공급 물량 부족, 위치의 고정성, 재생산의 불가능성 등 그들만이 누릴 수 있는 특권으로 강남3구, 해운대구, 수성구 재건축아파트는 다시 한번 부상하리라
2014~2016년 3년동안 강남3구 아파트가 부상하는 과정에서 지방 부산 해운대구, 대구 수성구 아파트도 함께 동참했는데 지방의 강남인 해운대구, 수성구 재건축아파트가 이때 크게 부상했으니 앞으로 몇년 뒤에 재건축아파트가 시장의 주도주로 나서면 이들 지방 재건축아파트도 서울 강남3구와 함께 움직일 것으로 전망된다.
부동산시장의 지역 양극화는 이미 시작되었고 지금 비록 조정에 들어갔지만 앞으로 3~4년 후에는 이들 재건축아파트가 더욱더 양극화현상을 보일 것으로 예상한다.
비록 지금 조정에 들어가 있지만 몇년뒤에는 공급 부족, 최고의 입지라는 장점으로 부상할 것으로 전망하니 재건축 테마는 영원하다는 말이 나오는가 보다.
부동산시장, 부동산경기는 실물경제, 세계경제위기, 재건축, 지역별 부동산시장과 복잡하게 맞물려 돌아간다.
그래서 부동산시장은 경제 각론보다는 경제 원론을 중요시해야 하고 나무보다는 숲을 그리고 실물경제 전체를 보고 세부 부동산시장을 바라보아야 어느정도 답을 찾을 수 있다.
작금부터 세계경제위기를 맞기 전까지는 그동안 소외된, 지난 몇년동안 조정을 받은 서울 이외의 수도권, 대전, 대구, 광주, 인천 등 아파트가 2011~2013년 대구.경북 부동산처럼 시장 전면에 나설 가능성이 크다.
몇년 뒤에 이들 소외된, 저평가된 아파트가 정점을 찍고 고개를 숙이면 그때는 또다시 지난 몇년동안 조정을 받은 강남3구, 해운대구, 수성구 재건축아파트가 시장의 전면에 나설 것으로 전망된다.
부동산시장에 영원한 스타주는 없다. 상황에 따라, 여건에 따라, 정책에 따라 지역별 부동산시장은 카멜레온처럼 얼굴을 달리 한다.
그러나 몇년뒤를 놓고볼때 결국에는 이들 서울, 부산, 대구 요지 재건축아파트가 진정한 승자가 될 것이다.
경제, 사회의 양극화도 있지만 부동산시장의 양극화도 존재한다.
양극화, 위치의 고정성, 재생산의 불가능성, 최고 입지의 최고 아파트는 가격이 없다라는 논리에 따라 결국 최후의 승자는 서울, 부산, 대구 요지 재건축아파트가 아닌가 한다.
3~4년 후의 부동산시장은 세계경제위기를 염두에 두시라
경기 호황 뒤에는 반드시 불황이 따른다. 실물경제가 불황에 접어들면 부동산시장도 꺾이게 되어 있다. 몇년 뒤의 세계 경제위기가 부동산시장의 절호의 매수 기회가 아닌다 한다.
시장은 큰 충격을 겪어야 새로운 주도주가 출현한다.
서울, 부산, 대구 요지 재건축아파트도 이러한 위기를 겪어야 다시 시장의 전면에 부상할 것으로 전망된다.