8.2부동산대책이 나오면서 앞으로 부동산시장향배에 대해
관심들이 많을것입니다,,,,
다주택자분들은 집값이 과연하락할까?
무주택자분들은 언제 집값이 많이 하락할까?
등등 향후 집값전망에 많은 관심을 갖는것 같습니다,,,
보통집값이 하락할려면 다주택자 특히 일시적 1가구2주택자분들이
어떻게 행보하느냐에 따라 시장의 판도가 바뀌는것입니다,,,
거두절미하고 현재 이분들이 급할게 없다는점입니다,
원인으로 우선 지목하는것이 높은전세값
그리고 과거에 받았던 대출이자가 저금리라는점
그리고 각종 부동산지표로 보는 국민은행시세가 계속강세로 보여지는점입니다,
그런데 이시세기준은 한번생각해볼점이
몇달전 가격이 급등했을때 국민은행시세는 실제 가격보다 낮게 되있었기에
인근부동산에서 시세조정을 하게 되면 대체로 상승으로 나올것으로 추측됩니다,,,
이러한 상황은 심리적으로 다주택분들에게 안정감을 주는것 같습니다,,,
과거집값 하락시절에는 여지없이 전세값하락이 먼저 대두되었다는점입니다,
아직까지는 전세값하락은 크게 보여지지는 않치만
서서히 공급물량 증대지역위주로 전세값이 하향세로 돌아서는 느낌이 들곤합니다,,
그동안 높은전세값형성에는
이명박정부시절 집값하락정책일환으로 실제 분양은 못하고
이에 부작용으로공급이 부족해지니 전세값상승을 불만을 잠재우기 위해
2011년즈음부터 본격적으로 전세대출출현이 있었습니다.,,
더불어 저금리정책과 LTV70%확대로 전세로 주었던 상황을
대출70%받아 월세로 전환한 사실이 더욱전세값강세로 가는형국이었습니다,
그런데 앞으로는 오히려 대출70%받아 월세주었던분들이 전세로 돌아서면서
대출금상환숫자가 늘어날것이고
향후2년간 수도권최대 입주물량을 맞이해 공급과다로인한 전세값약세가 예상되는바입니다,
그런데 입주물량이 많은 지역위주로 생각보다 빠르게 전세값이하락이 없는것은
전세대출이 계속해서 존재한다는점입니다,,,
임대인과 부동산중개업소에서는 전세값결정시 수요와공급논리보다
현재 시세대비 전세값을 결정하면 임차인역시 현재 현금이 부족해도
쉽사리 소득여부와 무관하게 최대 5억원까지 전세대출를 해주는것이
공급물량이 증대해도 빠르게 전세값이 하락하지않는 이유로 보여집니다,,,,
그동안은 공급량이 부족해 전세대출이라는 상품을 만들어
임차인들을 불만을 잠재었는데
앞으로 공급량이 많을때는 굳이 전세대출이 필요없다는점입니다,,
특히 공급과다지역위주로 현임차인 현금가능금액에서 전세값이 형성될
소지도 충분히 있다고 필자는 판단합니다,,,
더불어 그동안 가계부채증가의 원인은 전세대출확대라고 필자는 힘주어
말할수 있습니다,
주택담보대출는 신규공급아파트수가 많아지니 부채가 늘어나는것은 자연스러운현상인데
전세대출은 정부가 마음만 먹으면 중단시킬수 있습니다...
예로 투기지역인 마포경우 매매값이 8억원이면 대개 전세값은 6억-6억5천형성되있습니다
주택담보대출은 40%인 32000만원정도 해주고
전세대출은 중간값인6억3천의 80%인5억원까지 받을수 있다는점입니다,,,
더우기 주택담보대출은 여러가규제가 있는반면 전세대출은
금융부담율 40%에 들어오면 누구나 받을수 있다는점입니다,,,
특히 전세보증금5억까지 최대4억원까지 받는 상품은 소득이전혀없는
80세 할머니도 연 2.6%저금리로 할수있는 상황이
필자는 전세값상승의 원흉이라 판단하고 있습니다....
며칠전부터 시장에서는 전세값 하락무드가 서서히 징조가 보이기시작은 했습니다,,,
과연 현정부가 명분상 전세대출를 중단하면 서민들이 피해볼수 있다고
겉으로 보여줄수가 있는점과
또한 계속해서 이분법적 논리적사고에 갇혀
전세대출은 서민들에게 필요한정책이야 계속가면서
계속해서 집값을 받쳐줄지
향후 정부의 전세대출정책에 주목할필요가 있습니다,,,,,,