요즘 부동산시장은 길을 찾기가 어렵다. 다주택자가 또 집을 사지 못하도록 정책적으로 막다보니 가계대출까지 철문을 닫았다. 어느 쪽 문을 두드려야 할까? 분명 답은 있겠지만, 그 답을 찾기가 아리송하리라.
지난 10월 부동산상담내용 중 길을 찾기 어려운 상담내용 몇 가지를 골랐다. 타산지석(他山之石)으로 삼아 당신의 재테크에 참고하시라. 사람은 알아야 멋을 부릴 수 있다. 부동산투자에도 멋이 있다. 이왕이면 멋있게 투자해서 돈 벌어 멋있게 살자.
질문 1)
장현지구에 관심이 많은 사람입니다. 요즘 새 아파트 분양을 시작하는데 아파트 값이 너무 비싸 걱정입니다. 현금은 아파트 전세 1억5천이 있어요. 그런데 새 아파트 분양받으려면 2억이 모자라는 상황이라 너무 부채 비율이 커집니다.
아파트 값이 오른다고 해도 당장 대출 갚느라 허덕일 것 같아요. 이럴 경우에는 그냥 오래된 아파트 사는 게 낫나 싶기도 합니다. 덜컥 당첨돼서 대출금 생각하니 부담이 너무 커요. 어떻게 하는 게 좋을까요?
답변)
1. 오래된 아파트가 있는 곳은 인프라가 갖춰져 그런대로 살기가 좋습니다.2. 내 돈은 1억 5천이고 대출이 2억이라면 배꼽이 배보다 커서 입주해도 여관잠을 자게 됩니다. 빚 많은 집에서 잠을 자고 일어나면 아침에 몸이 무거워요.
3. 새집 기분은 잠시이고, 신혼기분도 잠시입니다.
4. 세상 살아보니 집이나 사람이나 정으로 살게 됩디다.5. 헌집 사서 수리하신 후 마음 가뿐하게 입주하세요.6. 살다보면 훗날 새 집에서 살 때도 있을 겁니다. 어서 모아서 부자 되세요.
질문 2)
부동산법에 문외한이라 질문을 드립니다. 언젠가 집을 사야 할 사람인데 매매를 1-2년 뒤로 미루고 깨끗한 새 아파트에 전세로 이사하려 합니다. 집은 정말 마음에 들지만, 입주하고 나서도 앞으로 3년간 미등기상태라네요. 나중에 3억 전세보증금 회수가 불가능할까 걱정입니다. 이미 대출이 들어있는지도 알 수 없고, 전입신고와 확정일자는 가능한지? 전세보증보험가입도 가능한지 궁금합니다.
답변)
1. 그런 아파트는 대부분 나중에 문제가 발생합니다. 3년 뒤 준공될 아파트에 지금 전세입주라면 뭐가 잘못돼도 한참 잘못된 것 같습니다.2. 등기 없는 집에 새들어간다는 일은 호적 없는 남자와 결혼한 이치나 다름이 없습니다. 살다가 기분 나쁘면 보따리 쌀 수 있듯이 그런 아파트는 백이면 백 다 문제가 발생합니다.3. 빚 때문에 등기를 못 내고 있거나 건축법을 위반하여 등기를 못 내고 있을 터인즉, 고양이에게 제상을 3년 동안 맡겨둘 수 없습니다.4. 집주인은 이미 땅을 담보로 대출을 받았을 것입니다.5. 미등기 주택일지라도 전입신고와 확정일자는 가능하지만 보험가입은 안 됩니다.
질문 3)
아버지께서 1988년경, 의왕시에 있는 90평의 농지를 700만 원에 사셨습니다. 다음 해인 1989년 경 그 땅에 무허가건물 60평을 지어 지금까지 임대료 월 100만원을 받아오고 있습니다. 무허가라 강제이행금까지 납부했습니다. 현재 이 땅의 시세는 9억인데 양도차익이 커서 세금 낼 일이 걱정입니다. 매매시 양도차익 8억9,300만 원에 대해 장기보유특별공제 30%와 기본공제 250만 원을 뺀 나머지는 6억2,260만 원이 되는데 세율 50%의 비사업용을 적용받지 않고, 40%의 사업용을 적용받을 수 없는지요. 무허가라도 건물이 있으니까요.
답변)
1. 1988년에 700만원 주고 산 땅이 9억이 되었군요. 그게 바로 토지투자의 매력입니다. 30년 전 700만 원의 여윳돈이 9억이라면 대박입니다. 요즘 가수 김미화가 힛트하는 “대박이요”라는 노래를 들어 보세요. 2. 건물이 있으면 사업용 토지가 되나 무허가 건물이기 때문에 비사업용입니다.3. 지목이 어찌되는지 모르겠으나 건물임대소득에 대한 세금을 내지 않았기에 감면받기 어렵겠네요.4. 계약 전에 세무사를 찾아가 세금문제를 짚어 보세요.5. 워낙 양도차익이 커서 절세하는 길을 먼저 알고 계약하는 게 좋을 것 같습니다.
질문 4)
시흥시 은계지구의 분양권 매수는 어떨는지요? 거주 목적도 있지만 이왕이면 투자까지 될 수 있다면 금상첨화겠지요. 34평정도 생각 하고 있는데 30평은 어떨까요?
답변)
1. 도랑치고 가재 잡듯 거주도 하시고 투자도 봤으면 좋겠네요.2. 30평보다는 중형의 대표인 34평이 더 좋으리라 생각합니다.3. 시흥이나 안산쪽은 물량이 비교적 적어 투자도 괜찮을 겁니다.4. 이미 분양권에 웃돈이 많이 붙었으면 사지 말고 기다리시기 바랍니다.
질문 5)
저는 매도인이고, 매수인은 대리인으로 아버지를 내세워 매매계약서를 작성했습니다. 그런데 계약서 작성 후 마음이 변해 사지 않겠다고 하면서 계약금도 주지 않고 있습니다. 이럴 때 공인중개사는 매수인의 대리인인 아버지를 상대로 양쪽 중개수수료 청구권을 행사할 수 있는지요?“
답변)
1. 대리인이 계약서를 작성하였으면 본인을 위한 계약은 성립한 것입니다.2. 그러나 계약금을 지급하지 않은 상태는 완전한 계약이라고 볼 수 없습니다.3. 계약금 중 일부라도 입금이 되었으면 위약자에게 책임을 물을 수 있으나 한 푼도 건너가지 않았으면 곤란합니다.4. 위약자는 양쪽 중개보수를 지급해야 하나 도장만 찍어놓고 계약금을 안 주면 전체적인 책임을 물을 수 없다고 봐야 합니다.
5. 요즘은 인터넷 발달로 오늘 오후 계약서 쓰고, 내일 오전까지 폰뱅킹이나 온라인으로 송금하는 계약이 늘어나고 있으나 계약서만 작성해놓고 송금하지 않으면 매도인이나 중개사가 손해를 입게 되므로 주의할 일입니다.
질문 6)
요즘 집은 서울이요, 땅은 평택이라고 하는데 돈 2-3억으로 평택 땅에 투자하려고 하니 좋은 땅은 돈이 많아 접근하기가 쉽지 않네요. 또 모두가 논과 밭이라 저게 언제 개발되나 막연하기도 하고요. 우선 입지 방향을 정하는 게 중요할 것 같은데 바다를 메워 항구를 늘리는 서남부 끝 쪽(차이나타운 옆)과 화양신도시 머리 부분과, 청북 신도시 주위, 삼성전자 가까운 곳으로 나눠볼 때 모두 값이 다릅니다. 저를 교수님의 제자로 생각하신다면 그래도 어느 방향으로 가라고 하시겠습니까?
답변)
1. 개발이 진행 중인 서평택방면의 변화를 달달 외우고 계시네요. 말씀하신 다섯 곳의 지역이 나름대로 개발호재를 안고 있습니다. 엿장수 맘대로 가셔도 됩니다.
2. 2-3억이라면 땅에서는 적은 돈이고, 서민들은 많은 돈이기에 값이 문제입니다.
3. 관리지역은 60-100만 원 범위에서, 농림지역은 30-50만 원 범위 내에서 고르도록 하세요. 2-3년의 단기투자로 보지 마시고 5-10년의 장기투자로 봐야 합니다.
4. 위 3번 질문에서 700만 원 주고 산 땅이 9억이라 하지 않습니까? 30년 후 서평택도 의왕시가 된다고 생각하셔도 무리는 없을 겁니다.
5. “21세기부동산힐링캠프”와 “힐링캠프중개사무소”에서는 매매컨설팅을 무료로 해드립니다. 전화나 방문상담 모두 친절히 안내해 드립니다. 설명 잘 들으시고 멋있게 투자하세요.