과거에는 차근차근 저축해 소액으로 저렴하게 전세로 거주하고
그러다 대출받아 주택구입했는데
현재는 이러한 패턴이 완전히 깨지고 있습니다,,
이유는 무분별한 전세대출로 전세값이 천정부지로 값이 뛰었다는점입니다,,
필자가 개인적으로 전세대출 출현배경을 살펴보면
이명박정부당시 집값하락목적으로 입지가좋은 남양주다신신도시경우
평당 800만원에 준다고 실제 분양은 하지않고 사전예약이라는 특이한 제도로
실제 공급은 못하고 이에 부작용으로 전세값이 상승하기 시작하니
이에대한 무주택자분들을 불만을잠재울 목적으로 전세대출이
본격적으로 시작되었다고 필자는 힘주어 말하고 싶습니다.....
전세가격은 현재매매시세보다는 수요공급논리로 진행되는것이 일반화인데
현재는 이것이 깨져 현재 매매값대비 전세값이 형성되었다는점입니다,,,
특히 공급이 몰려있는 지역에 과거에는 저렴하게 서민들이
들어가 살면서 내일를 꿈꾸었는데 이제는 전세로 들어가면서부터
전세대출이자내기 바빠 삶에 질이 현격히 떨어지고 있다는점입니다
무주택자이면서 저소득자에게 전세대출해주는 것은
당현히 계속 해주어야 합니다,,,
대표적인게 버팀목전세대출입니다,,
문제는 다주택자이면서,연봉이 1억원이 넘는분들에게도 전세대출를 해주는것이
필자는 문제라고 생각합니다,,,
솔직히 은행들은 정부기관에서보증없이는 전세대출를 독단으로 절대할수 없습니다,,,
전세대출은 담보대출저럼 저당권을 할수 없기에 전세대출 성립이 어려운데
주택금융공사나,주택도시보증공사가 보증을 해주어
은행들이 마음껏 전세대출를 해주고 있는 실정입니다,
대체로 필자가 공인중개사를 통해전해들은 이야기는 전세구입자를 보면
10명중 7명은 전세대출를 희망하는것 같습니다
저가주택일수록 전세대출 비율은 높고
고가주택일수록 전세대출 비율은 낮은것 같습니다
대체로 고가주택은 자기집이 있기에 여기서 전세를주고
이돈으로 전세를 구하는것이기에 굳이 전세대출이 필요없을거라 추정합니다...
물론 고가주택을 전세주신분도 전세대출에 의한 전세가격을 받아
주머니는 따뜻할것입니다,,
현재 서울강남등 주로 전세보증금이 5억원이 넘는곳은 서울보증이
보증서 발급하는 상품은 최대 5억원까지 가능하고
보증금의 80%까지 가능하고
예로 전세 보증금이 62500만원이면 80%인
5억원까지 신용등급 4등급이내면 금융부담율 40%이내면
누구나 가능하다는점입니다,
특히나 대출자가 은행에 원금상환안할시 은행은 서울보증에게
원금100%는 물론 이자10%더해서 110%를 서울보증으로부터
보조를 바로받을수 있어 은행들은 손쉽게 대출를 해주고있는 실정입니다,,
또하나는 주택도시공사가 보증서 발급해주고 대출자 부실시
대출금 원금100%를 보증해주는 상품은
전세보증금5억원까지 보증금의 80% 최대 4억원까지 받을수 있는데
신용7등급까지, 소극이 전혀없도 누구나 할수 있는장점이 있습니다,,
다른하나는 주택금융공사가 보증하는 상품이 있는데
보증서 발급은 원금의 90%만 보증해줍니다,,,
특히점은 증빙소득이 있는분만가능하고
전세보증금4억원까지 80%인이내 최대 22000만원까지
단점은 임대인에게 따로 법적 조치를 하고 있지않기에
은행입장에서 부실률이 가장높을것으로 판단합니다,,
대신은행입장에서는 업무 프로세스가 간단해
행원입장에서는 선호하는것 같습니다,,,,,
그동안 대한민국이 가계부채문제가 많다고 하는데
정작 가계부채증가의 핵심인 전세대출은 한마디도없이
정작 자연스럽게 가계부채증가가 늘어날수 밖에 없는
신규공급아파트 주택담보대출를 주로 문제삼는것은
전혀 이치에 맞지않다는점입니다,,,
신규공급아파트의 주택담보대출은 필연적으로 공급을 해야 하기에
어쩔수 없는 상황이지만
이제는 공급이 충분해지는 상황에서 정부가 전세대출를 계속해서 해주는것은
은행들을 흑자경영에도 깊이 관여하지않는것인가 하는 의구심이 들정도입니다,,
서민들이 저렴한가격으로 전세를 살수있게하는것은 정부의책임입니다
그런데 깊은생각없이 단순하게 서민들에게 전세대출를마구해주어
표면적으로 서민들을 달래기보다는
근본적으로 서민들이 현재 대출없이 현재 현금만으로도 전세로 들어갈수 있게
하는것이 무엇보다 정부가 서민들에게 우선적으로 할일입니다,
공급이 부족할때는 그런대로 전세대출이 명분이 있었지만
이제부터는 공급이 충분해지면 전세대출만 없어지면
현재서민들의 현금보유액으로만으로도 전세가격이 형성되므로
정부는 좀더세밀한 시장분석이 요구되는 바입니다,,,,,,