항시 생활이 넉넉하다고 생각하시는 분이 계신다면 당신은 행복한 사람이다. 그러나 대부분의 사람들은 씀씀이가 부족하여 그걸 채우고자 밤낮을 가리지 않고 일을 하게 된다. 일을 열심히 해도 왜 남는 게 없을까.
부족한 부분은 결핍감에서 온다. 따라서 고정소득 외의 결핍감을 채우고 여유를 쌓아 두기 위해 부동산재테크를 하고, 그 중에서도 가장 손쉽고 기간이 빠른 아파트 등 분양권을 샀다가 되파는 투자를 하게 된다.
분양권투자는 쉬운 만큼 위험도 따른다. 2011년부터 2013년 사이에 아파트나 오피스텔 분양권을 샀다가 되팔지 못해 억지로 다주택자가 되거나, 밑지고 파는 사람이 수천 명이다. 상당수는 지금까지 신용불량자로 남아 있다.
분양권 못 팔았는데 신용불량자가 된다니? 신용불량자가 되면 대출도 받을 수 없지만, 모든 금전거래가 끊기게 돼 살아도 산목숨이 아니다. 분양권투자는 작은 욕심이 큰 화를 불러 올 수 있으니 당신도 조심하시라.
분양권은 이미 당첨된 사람으로부터 계약금과 약간의 웃돈을 주고 사거나, 미분양을 분양받아 나중에 이익을 붙여 되파는 일이다. 이익을 붙여 다시 팔면 얼마나 좋을까? 살 때는 누구나 나중에 값이 오를 것으로 믿고 사겠지.
그러나 나중에 거래가 끊기거나 시세가 내려가면 계약서는 휴지에 불과하다. 하나를 사면 두 개를 사고 싶고, 두 개를 사면 세 개를 사고 싶은 게 분양권이다. 돈이 없으면 자신이 살고 있는 아파트를 담보로 대출을 받아 그 돈으로 분양권을 사는 사람들도 많다.
사례) 아파트 분양권 5개 어찌해야 할까?
인천 송도에 사는 A씨는 지난 봄 투자목적으로 청약통장을 사용하여 동탄 2신도시 중형아파트를 분양받았다. 청약률은 높았으나 나중에 보니 미분양이 있어 처제와 친구 명의를 빌려 2채를 더 분양받아 세 채를 갖게 되었다.
전국 대부분의 지역에서 아파트가 오르고 있을 때이고, 입주 때는 채당 최하 5천만 원의 웃돈이 붙을 것을 예상하고, 살고 있는 아파트를 담보로 2억 대출을 받아 화성과 평택에 또 각 한 채씩 아파트를 분양받아 모두 다섯 채가 되었다.
분양을 받고 나서는 채당 500만 원이 붙었네, 1천만 원이 붙었네 하더니 8.2부동산대책 이후 물어보는 사람도 없다. A씨는 걱정이 태산이다. 입주 때까지 안 팔리면 어떻게 해야 할까. 요즘은 계약금을 포기하면 사겠다는 사람이 있다고 한다.
답변) 계약금 포기하고라도 팔아라.
A씨는 다행히 웃돈(프리미엄)을 주고 사지 않았으므로 다섯 채에 대한 계약금 2억5천만 원을 포기하고 분양권을 양도할 수 있다면 처분하는 게 옳다. 금년 봄만 해도 분양권을 팔지 못하면 전세금을 받아 이전등기를 받을 수 있었으나 지금은 전세도 내려 입주금을 맞출 수 없다.
각자 명의가 다르기 때문에 대출 60%씩 합계 15억과 잔금 4억5천을 빚내 이전등기를 받게 되면 매달 이자가 1천만 원에 이르러 3개월도 견디지 못하고 가산이 무너지게 된다. 부동산시장은 냉정하다. 잡았다 놓치는 고기는 아까울 뿐이다.
A씨가 입주 후까지 분양권을 팔지도 못하고 이전등기를 받지도 못하게 되면 어떤 일이 일어날까. 우선 입주 후 3개월부터는 건설사 잔금에 대한 월 9%의 연체이자가 붙고, 은행 중도금 대출액 15억(채당 3억씩)원을 변제해야 하며 변제하지 못할 때는 그 돈에 대한 연체이자를 물어야 한다.
건설사와 은행에서는 독촉장이 오기 시작하고, 명의를 빌려준 사람들의 집은 가압류 된다. 3개월이 가까워 오면 은행과 건설사는 각 지급명령신청이나 구상금 청구를 하게 되고, 재판이 시작된다. A씨를 비롯한 명의자들은 신용카드가 정지되고, 이미 다른 대출도 변제하라는 독촉이 오기 시작한다.
A씨는 건설사를 찾아가 계약금을 포기할 테니 계약을 해제해 달라고 사정해도 계약이 해제되면 당장 은행에서 받은 중도금 대출을 갚아야 하므로 해제를 해 줄 수 없다고 한다. 결국 A씨를 비롯한 명의자들은 살고 있는 집도 경매를 당할 수 있고, 아파트 한 채 수분양자 명의가 된 죄로 큰 피해를 볼 수 있다.
건설사에서는 잔금 청구, 구상금 청구 등 들어보지도 못한 소송이 들어오고, 은행도 중도금 반환청구, 연체이자 청구 등 별별 소송이 다 들어온다. 법을 모르는 사람들 뿐 아니라 법을 아는 사람들도 대항하기가 어려워 결국 변호사 신세를 져야 한다.
지금 서울을 제외한 수도권과 지방의 아파트 분양권 가격이 멈춰서버렸다. 분양권을 꼭 팔아야 하실 분들은 조심하시라. 설마 하다가 사람 잡는다는 속담이 있다. 아파트 분양권이 “설마”다. 아깝더라도 포기할 건 포기하는 게 투자의 고수다. 손해를 줄이는 일도 재테크다.