지난해 619대책, 82대책, 95대책, 가계부채 종합대책, 임대 주택 사업자 활성화 방안 등 여러 차례 다양한 정책과 규제가 있었다.
다양하고 강력한 정책이 쏟아져 나왔기 때문에 부동산 시장은 침체기에 접어들었고 모두들 관망하는 분위기가 계속되고 있다. 지난해는 부동산 혼돈의 시기였다고 말할 수 있겠다.
올해 부동산 관련 정책은 바뀌는 것들이 참 많다. 하나하나 꼼꼼히 알지 못한다면 부동산 매매나 투자에 큰 실패를 경험할 수 있으므로 각별히 주의해야 되겠다. 그럼 올해 부동산 시장에 바뀌는 것들에 대해 알아보겠다.
첫째, 4월1일
사람이 피할 수 없는 것이 몇 가지 있다. 죽음, 세금, 그리고 이번 정권에서 주택 임대 사업자 등록이다.
4월 1일부터 변경되는 것들은 다주택자 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 적용 대상, 종합부동산세 합산 배제가 있다. 이 세가지는 현재 단기(4년) 임대 주택 등록 후 5년을 유지해야 받는 혜택이었는데 앞으로는 장기(8년) 임대 주택을 등록해야만 받을 수 있다.
양도세는 조정 대상 지역인지 투기 지역인지, 2주택자인지 3주택이상인지에 따라 세율이 나뉘어 진다. 2018년에 과세표준 1개 구간이 신설되었고 세율도 조금 높아졌다. 현행 6단계의 6~40% 구간에서 2018년에는 7개의 구간 6~42%의 세율이 적용된다. 매우 복잡한 게 사실인데 요점만 얘기하자면 4월 이후 2주택의 경우 10%, 3주택 이상의 경우 20%가 중과된다.
분양권에 대한 양도소득 세율은 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상 보유는 6~42%로 부과되었지만 올해부터는 보유 기간에 관계없이 50% 단일 세율이 적용된다.
장기보유특별공제란 주택을 3년 이상 보유 할 경우 기간별로 공제 해주는 비율로 3~10년 이상까지 공제 율이 다르고 등록 여부, 단기 임대 주택 여부, 기업형/준공공 임대 주택인지에 따라 소득공제율이 또 다르다.
마찬가지로 4월 1일부터 장기보유특별공제 적용 대상이 기존 5년에서 8년 이상 임대했을 시 로 변경되었다.
장기보유특별공제 확대는 현행 8~9년 50%, 10년이상 70% 에서 8년 이상 등록 시 무조건 70%로 변경되며 2019년부터 적용된다.
종합부동산세 합산 배제는 건설형 임대인지 매입형 임대인지에 따라 다르고 기준 시가에 따라, 몇 호 이상인지에 따라서 다르다. 하지만 공통적으로 기존 5년이상 임대 시 적용되었던 것에서 8년이상 임대로 변경되는 것은 동일하다.
둘째, 재건축 초과 이익 환수제 부활
재건축 초과 이익 환수제는2006년 도입되었으나 금융 위기 이후 부동산 시장이 위축된다는 점에서 2013년부터 2017년까지 유예되었다. 최근 유예 기간을 연장하거나 조합원의 부담을 줄이는 등 발의 된 몇 건의 재건축 초과 이익 환수에 관한 법률이 국토교통부 소위원회에서 폐기됐다.
따라서 그 동안 화두에 있었던 재건축 초과 이익 환수제가 부활한다.
재건축 초과 이익 환수제는 재건축으로 조합원 1인당 이익이 3천만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다.
재건축 초과 이익의 계산은 다음과 같다.
종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격 상승분총액 + 개발비용)
여기서 정상주택가격 상승분총액은 개시시점 주택가액 * 정기예금 이자율 or 해당 시군구 평균 주택 가격 상승률(둘 중 높은 비율) 이며 개발비용은 공사비+설계감리비+부대비용+경비로 계산된다.
산정 방식이 복잡하고 실제로 적용된 사례가 적어 부담금의 규모를 미리 파악하기가 쉽지 않다. 하지만 재건축 초과 이익 환수제가 부활하면 조합원의 부담이 늘고 재건축에 사업성이 떨어지므로 재건축 단지들이 속도를 내고 있다.
셋째, 신(新)DTI, DSR
DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율이라고 불리는 대출 심사 규제 비율이다.
신(新) DTI는 신입사원이나 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택 담보 대출 만기(최장 35년)까지 거둘 것으로 예상되는 ‘생애주기 소득’을 기준으로 산정하는 주택 담보 대출 한도 산출 방식이다. 작년까지는 새로 받을 대출의 원리금과 주택 담보 대출 금리를 더하여 계산했지만 올해부터는 기존 대출 가운데 모든 주택 담보 대출의 원리금으로 계산한다.
그렇다고 올해부터 무조건 신(新)DTI 가 적용되는 것은 아니다. 기존 주택 담보 대출의 금액이나 은행의 변경이 없이 단순 만기 연장만 하는 경우라면 신(新)DTI 적용을 배제한다.
DSR(Debt Service Ratio)은 주택 대출 원리금 외에 모든 신용 대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 총체적 상환 능력 비율이라 한다. DSR은 금융위원회가 2016년 마련한 대출 심사 지표로 올해 하반기 도입된다.
올해 바뀌는 것들을 살펴보니 8년짜리 주택임대사업자 등록에 대부분의 세제 혜택 초점이 맞춰져 있는 것을 알 수 있다.
이는 정부에서 임대업자들의 소득을 투명하게 파악하겠다는 의도도 있지만 연 5%이하의 임대료 상승, 계약갱신청구권 등으로 주택임대시장 안정화에도 힘쓰고 있다.
이렇게 다양한 규제와 어려운 부동산 정책이 많다고 해서 무조건 사지 말라고 할 수는 없다. 법 또는 정책이나 규제를 잘 알고 투자한다면 분명히 긍정적인 결과를 기대할 수 있다고 판단되며, 최근의 부동산에 대한 복잡한 사안과 심리가 얼어붙어 있을 때 지속적인 부동산 지식 습득을 통해 오히려 공격적으로 투자를 한다면 ‘위기 속에 기회가 있다’고 필자는 생각한다.