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강남 집값, 올해가 정점이 될 듯
이주호
  • 국토도시개발전문가
  • 부동산 칼럼니스트
  • 前토지공사, SK건설 개발부
2013년 하반기부터 오르기 시작한 강남 집값이 아직도 꺾이지 않으니 참으로 긴 생명력을 지닌 강남 집값이다.



정부의 부동산 규제에도 불구하고 강남 집값은 좀처럼 꺾이지 않는다.



그동안 강남 집값과 함께 움직여온 지방의 강남이라고 할 수 있는 부산 해운대구 집값은 최근 고개를 숙였다.



실물 경제가 좋아지면 강남 집값이 꺾이지 않는다는 부동산 투자 공식이 이번에 다시 확인되었다.



실물 경제 전체를 놓고 볼때 2018년 오늘날은 대중국 조선.철강 경기로 집값이 한참 올라간 2007년을 방불케 한다.



그때는 대중국 조선.철강 호경기로 코스피지수가 대망의 2000을 뚫었고 2018년 오늘날은 반도체경기로 코스피지수가 3000을 뚫을 기세다.



강남 집값은 정부의 부동산 규제에 아랑곳 하지 않고 실물 경제가 좋아지면 계속 상승세를 탄다는 것을 이번에 다시 확인하게 되었다.



실물경제에 따라 움직이는 강남 집값은 결국에는 실물경제가 정점을 찍고 하락세로 돌아서면 꺾이게 되어있다.



경기는 항상 좋을 수 만은 없다. 산이 높으면 골이 깊다라는 속담과 같이 경기 역시 정점을 찍고 하락세로 돌아서면 언제 그랬다느냔듯이 얼굴을 바꾸곤 한다.



필자는 코스피지수와 부동산경기의 상관관계를 분석하기를 즐겨하는데 1989년 초에 코스피지수가 대망의 1000을 뚫었고 그로부터 10여년이 지난 2007년도에 2000을 뚫었다.



일부 주식전문가들은 올해 코스피지수가 3000을 뚫을 것으로 전망하는데 이는 반도체경기의 호황에 기인한다.



코스피지수가 2000을 뚫은 2007년도에 강남권 집값은 하늘 높은 줄 모르게 올랐다. 그러나 2008년도에 미국발 금융쇼크가 터지면서 결국에는 강남권 집값도 꺾이고 말았다.



이 강남권 집값이 꺾이니 2008년부터는 부산 해운대구, 강서구, 사하구 등 지방 소형아파트 집값이 꿈틀대기 시작했는데 그때 해운대구 모 20평대 아파트 집값이 9천만원하던게 몇년 뒤에 2억7천만원까지 올라간 기억이 난다.



2011~2013년은 종전에 지극히 소외받았던 대구, 경북, 경남 등 집값이 폭등하곤 했다.



전국 부동산시장을 놓고볼때 지금 그나마 불씨가 남아있는건 강남권 집값이다.



그러나 이 강남권 집값도 반도체경기가 하락세로 돌아서면 꺾일 것으로 보인다.



실물경제에 따라 움직이는 강남권 집값이기 때문에 실물경제가 하락세로 돌아서면 강남권 집값이 꺾이는게 당연한 현상이 아닌가



내년부터는 반도체경기의 하락세를 예상에 두어야 한다.



부동산시장과 달리 요즈음 주식시장은 반도체관련주, 바이오주, 가상화폐주, 대마관련주, 남북관련주, 소외주 등으로 순환하면서 급박하게 돌아간다. 2018년 올해가 2010년대에 가장 활발하게 움직이는 주식시장이다.



코스피지수와 유일하게 동반 상승하는 부동산은 강남권 집값이다. 2007년도 역시 코스피지수와 함께 강남권 집값이 폭등했다.



반면 지방 산업단지 등 집값은 침체의 늪에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있다. 지방 산업단지 등 집값은 그나마 강남권 집값이 꺾이면 저평가를 바탕으로 조금씩 움직이지 않을까 예상해 본다.



주식시장은 전반적으로 살아나는데 부동산시장은 되는 쪽과 안되는 쪽이 극과 극을 달리며 양극화 현상을 초래하고 있다.



정부의 다주택자 양도세 중과, 보유세 등으로 여러채의 집을 지니지 못하는 현실이 되니 똘똘한 강남권 아파트만 지니자는 심리로 지방 투자용 아파트는 매물이 쏟아져 하락세가 이어지고 있고 반면 강남권 집값은 더욱더 몸값이 올라가고 있다.



지방 산업단지 등 저평가 집값은 강남권 집값이 꺾여야만 비로소 조금씩 움직이지 않을까 한다.



강남권 집값은 반도체경기 즉 실물경제의 동향에 따라 대처해 나가시기를 당부드린다.



반도체경기는 올해가 정점 시기가 아닌가 한다. 반도체경기의 흐름은 실물경제의 바로메타인 코스피지수의 움직임을 예의주시해야 한다. 경기던 강남권 집값이던 경기가 최고조에 달할때 더욱더 빛을 발휘한다. 그러나 경기는 또 언제 그랬다느냔듯이 얼굴을 바꾸곤 한다.



코스피지수와 연동하여 강남권 집값의 동향을 살피시라고 당부의 말씀을 드린다.


 


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