부동산

여러 정책과 규제로 부동산 시장이 얼어붙은 것도 사실이지만 다른 시선으로 보면 부동산을 사고자 하는 매수자의 심리가 위축된 것이 아니라 팔고자 하는 매도자들이 가격 상승을 기대하며 매도를 하지 않는 경향이 있는 것으로 보여진다.



이렇게 정부의 계속되는 규제책 속에서도 가격이 계속 오르고 기대 심리가 상승하는 이유는 무엇일까? 부동산 가치 상승에는 여러 요인이 있지만 크게 보면 교통 환경의 개선, 재개발/재건축, 대기업 입주로 인한 고용 창출이 있겠다. 오늘은 ‘직주근접’이라는 부동산 가치 상승 요인을 가지고 국내외 부동산 가격 추이를 분석 해보고자 한다.



작년 중국 베이징과 미국 샌프란시스코 일대를 다녀왔다. 실전 부동산 전문가인 나는 국내외 다양한 부동산을 직접 방문하여 직접 보고 느끼고 체감하는 것을 매우 중요하게 생각한다. 이것은 이론과 통계 수치상으로는 습득할 수 없는 것이며 매우 값진 경험이라고 생각된다.



베이징 방문 시 놀랐던 것은 ‘왕징’이라는 코리아타운 지역인데 이 지역의 아파트 가격은 1년 사이 50%가 상승했다고 한다.

50%라면 체감이 잘 안될 수 있겠지만 10억짜리 아파트가 1년새 15억이 된 것이니 굉장한 수치이다. 이렇게 아파트 가격이 급상승한 이유는 알리바바, 녹지그룹, 포스코 등 대기업 빌딩이 들어서면서 주변 집값을 한번에 끌어 올린 것이다.



미주 중앙일보에서 발표한 미국 내에서 주택 가격이 많이 오른 도시 순위를 보면 1위가 샌프란시스코(CA) - 1990년 대비 상승률 557%, 2위가 산호세(CA) – 상승률 496%, 3위가 호놀룰루(HI) – 상승률 405%, 4위가 시애틀(WA) – 상승률 404%, 5위가 포틀랜드(OR) – 상승률 395% 이다.



미국의 경우, 부동산 가격이 많이 오른 도시 순위 1위 샌프란시스코와 4위 시애틀을 방문했을 때

샌프란시스코의 부동산 가격 상승 원인은 실리콘밸리가 대부분 차지하고 있었다.



실리콘밸리는 캘리포니아 주 산타클라라 일대의 첨단기술 연구단지로 이곳에는 세계적인 대기업과 IT기업들이 위치하고 있는데 이름만 들어도 알 수 있는 구글, 이베이, 애플, HP, 야후, 인텔 등 회사와 명문 대학인 ‘스탠퍼드 대학교’와 ‘산호세 주립대학교’가 있다.



실리콘밸리의 일자리 상승률을 보면 2000년 중반부터 현재까지 2008년 금융 위기를 제외하고 매년 높은 상승률(2.5%~4.3%)을 보이고 있다. 이로 인해 ‘직주근접’ 주변 고급주택의 수요가 증가하고 근처 부동산 가치 상승에도 영향을 끼친 것이다.



시애틀 지역은 워싱턴 주 남부에 위치한 주거 도시로 면적은 서울의 1/3, 인구는 서울의 1/15이다. 특징으로 미국에서 가장 빠르게 인구가 증가하고 있는 무역 항구도시라는 것과 마이크로소프트, 아마존, 구글, 스타벅스 등 대기업이 위치하고 있다는 것이 있다.



시애틀 굴지의 대기업 3곳 중 아마존의 직원수 증가가 눈에 띄게 높다. 최근 10년간 마이크로소프트는 100만명 전후로 증감했고 구글은 20만명에서 60만명으로 증가했다. 반면 아마존은 20만명에서 현재 350만명으로 직원 수가 매우 높게 증가했다. 이점 역시 시애틀 집값 상승의 주 원인이라 할 수 있겠다.



해외, 우리나라 등 세계적으로 부동산을 포함한 모든 경제는 수요가 많아야 가격이 올라가는 것이 당연한 이치이다. 왕징, 샌프란시스코, 시애틀의 대기업으로 인한 직장인 수요가 많아짐에 따라 부동산 가격 상승도 당연하다.



외곽 지역에 대기업이 들어오더라도 물론 가격 상승이 있겠지만 중심권에 들어오게 되면 중간 중간 중소기업이 함께 들어가는 경우가 많기 때문에 외곽지역보다는 중심권에 대기업이 들어오는 것이 근방의 부동산 가격을 끌어 올릴 수 있는 큰 호재가 될 것이다. 이런 호재는 규제도 뚫을 수 있다.



마지막으로 주택의 수요는 앞선 해외사례에서 보듯이 대기업이 들어서고 직원수가 증가하는 등 대부분 직장 주변부터 시작되기 마련이다. 직주근접 지역의 주택가격이 높으면 비교적 주택가격이 낮고, 다소 거리가 있는 지역의 수요가 증가한다.



이에, 현명한 부동산 투자를 위해서는 부동산에 대한 지속적인 관심과 지식습득을 통하여 호재가 있고, 접근성이 높은 지역을 예측할 수 있는 통찰력을 키워야 할 것이다.