요즈음 과거 노무현정부때라 판박이로 흘러가고 있는 내용이
슬슬 나오고 있습니다,
대표적안게 양도세 중과 발표하니 강남 똘돌한놈1채선호 흐름 이라는
논리입니다
고노무현정부때 양도세 중과 발표하니 똘똘한 중대형이 대세라는
논리로 그당시 대형 아파트깞이 많이 상승했었습니다,,
고노무현정부때 다른규제카드가 안먹힌이유는 dti규제를 너무늦게발표해
이것이 이유라 필자는 판단합니다
2007년 dti규제를 전국적으로 실시하니 집값이 잡혀가기 시작했습니다,,
그런데 지금은 그때보다 더욱강력한 금융규제를 시작하고 있는
강남아파트가 들썩이유는 원인는 무엇인가
바로 전세값이 과거하고 너무다르다는점입니다,,
현재 금융정책으로는 투자자가 또대출받고 집사기는 사실상
어렵다고 판단됩니다
그런데 정부가 이것을 놓치고있다는점입니다.
투자자는 대출받고 집을 구입하는 것이 아니라 집계약하면 전세를놓으면서
그것으로 매매잔금을 한다는점입니다,,,,
그런데 전세값이 50%정도만되도 쉽게 투자하기는 어려운데
투자를 할수있는 배경에는 전세값이 70%이상간다는점입니다,,,,,
그러면 올해 사상최대 입주물량인데 전세값이 높은 이유는 무엇인가
바로 전세대출이라는 제도가 있기에 그러한것입니다,,,
과거 2007년 dti규제가 실시되면서 동탄 시범단지30평형대가
매매시세는 프리미엄포함 4억원선인반면
그당시는 전세값이 7천정도 했다는점입니다,,,
입주물량이 더욱많은 올해 동탄2전세시세는 2억선전후
하는것 같습니다,,,
이러한원인 무분별한 전세대출이 원인이라 판단됩니다,,,
서울강남분위기에 편승해 요즈음 성동구도 들썩이는데
최근 성동구의어느한동네에 2개단지에
2천가구에 입주를 시작하고 있는데
주변에 기존아파트전세값은 그대로 라는점입니다
보통 주변에 새아파트가 대단위로 입주하면 기존주변아파트
전세값은 한동한 똥값이 되는것이 순리인데
새로입주하는 아파트는 기존아파트라는 이유로 전세값을 같은평형대대비
2억원정도 올리고 그래서 6억5천만원을 형성하면
전세대출 5억원받으면 이자부담별로 없으니
전세계약은 척척되고 이러면 투자자는 대출없이 적은돈으로
투자를 할수 있어 얼마전만해도 8억원하던것이 10억원으로 금방 상승했다는점입니다
이러한분위기면 간혹 직업좋은 실수요자분들중 조바심에 주택구입하고
그러면 아예가격이 형성된다는점입니다,,
필자가 판단시 현재 이동네 입주하는 아파트단지에 전세대출중단하면
6억5천 전세값은 4억원이하로 하락할것이고
그려면 현재 10억원을 호가하는 가격은 투자자가 구입하기 부담스럽고
이러한 상황을 언론이 그대로 보도해주면 실수요자는 바로
주택안하고 바로 거기에 전세값도 하락이니 더욱주택구입을
미룰것입니다,,,,,,
보통 진보정권이 정권을 잡아 부동산가격억제 정책을 쓰면
보수정권이 가격하락정책보다 2배로 강도있게 해야 한다고
필자는 개인적 소견을 갖고 있습니다....
이유는 진보정권을 가격하락정책을 반대하는 세력이 많다는점입니다..
이명박정부때는 현재미사신도시,진건지구.강남보금자리등
무주택자분들이 주택구입하지말고 투자가치가
당장 눈앞에 보이는 지역을평당 800-1200만원
사전예약이라는 특이한 제도로 묶어 두고
계속 해서 공급부족이 심해져도 전세대출로 풀어놔
더욱기존주택구입을 하지못하도록 했다는점입니다,,,
그당시는 전세비율이 현저히 낮아졌기에 대출로 전세값이
상승해도크게 집값상승을 견인하지못했다는점입니다,,,
필자가 보기에 현재 임대공급계획을 전면분양으로
전환해 기존주택구입의지를 죽여놔야 한다고 생각됩니다,,
돈이 없는 분들을 위해 초소형평수도 대량공급하고
특히과거처럼 분양전환되는 임대아파트도
분양시 주변시세기준으로 분양하는것보다
조성원가 기준으로 분양하면 더욱 정부의 주택안정화 방안을
이룰수 있을거라 판단됩니다
최근에 강남재건축중심으로 가격이 가시화 되어
재건축연한을 40년으로 강화 움직임이 보이고 있는데
벌써부터 일부언론에서 이러면 공급이 부족해 기존일반아파트가
풍선효과로 볼수 있다고주장하고 있어
재건축 40년연한확대로 기존일반아파트풍선효과를 차단하기위해서는
전세대출 중단밖에 없다는 점을 정부당국자는 명심해야합니다,,,,
일부에서 전세대출 중단하면 서민들이 고통속에 산다고 주장하는데
실제 전세대출이 중단되면 전세가격은 하락하고
대출비율이 작은분은 정책의 효과를 누릴것이고
대출비율이 많은분들은 어차피 전세값이 하락하면 월세도하락하고
전세로대출이자 내는것보다
월세로살면서 월세내는것이 더적을것으로 판단됩니다,,,
이러면 은행들이 힘들어질수 있겠지요
또한 금융공사나,서울보증등 전세대출 보증사도 힘들어질수
있을것입니다,,,
또한 연일가계부채문제를 야기하는데
신규아파트에서 늘어나는주택담보대출은 공급측면에서 어쩔수 없지만
전세대출로인한 가계부채증가는 얼마든지 정부가 막을수있습니다
현재 늘어나는추세는 가히 폭발적입니다
문재인대통령의 결단에 달려 있습니다,,,
보수정권이가격억제정책보다 2배로 강화하지않으면
진보정권가격억제정책은 힘들것이라고 판단됩니다,
부동산가격하락이냐,은행및 금융권이 힘들어지느냐 ................................