부동산

김현미 국투교통부 장관은 주거복지협의체에서 사익을 위해 사회적 자원 낭비가 되는 것에 대한 지적과 함께 주택 재건축과 관련해 현행 제도를 종합적으로 검토해 볼 필요가 있다고 말했다.

또 보유세 도입에 대해서는 지금은 상황의 변화를 면밀히 살펴봐야 하는 단계라고 말하며 구체적인 언급은 피했지만 특정지역 부동산시장이 과열되거나 확산될 조짐이 있을 때에는 추가대책을 내놓을 계획이라고 말했다.



이날 발표된 내용은 사실상 강남 재건축 시장에 대한 세금폭탄을 의미한다. 올해 서울 시내 주요 재건축 아파트의 부담금 예상액은 강남 4구 평균 4억 5천만원, 강남 4구 외 지역은 1억 5천만원 정도이다.



부담금 최고 예상액은 강남 4구 평균 8억 5천만원, 강남 4구 외 지역은 2억 5천만원 선으로 집값 급등의 진앙지인 강남권 재건축 아파트를 정조준 한 것으로 보여진다. 국세청에 따르면 강남3구(강남-서초-송파) 주민이 낸 종합부동산세가 2009년 이후 처음으로 전체의 30%를 넘었다고 한다. 이는 실제로 강남 3구의 부동산 시장 과열 수위가 높다는 뜻이지만 한편에서는 미실현 이익에 대한 과세라는 점에서 위헌 논란의 가능성도 나오고 있다.



좀 더 구체적으로 살펴보면, 특히 '8억4천만원'의 부담금 폭탄이 반포 재건축 단지중 하나일 것이라는 추측이 확산되면서 이 지역 매수자들은 일제히 관망세로 돌아선 것으로 알려졌다.

반면 관리처분인가를 받은 강남구 개포 주공1단지 등지도 아직 별다른 반사이익은 나타나지 않고 있다.

최근 가격이 초강세를 보였던 강남구 압구정동 현대아파트 일대도 금주 들어서 없던 매물이 등장하기도 했다.



이에 비해 송파구 잠실 주공5단지, 강동구 둔촌 주공 등 사업 초기 또는 관리처분이 확정된 재건축 단지에는 여전히 투자자들이 몰리고 있다. 잠실 주공5단지는 초과이익환수 부담금 폭탄 예고에도 불구하고 매매 계약이 체결되는 등 매수세가 이어졌다. 강동구 둔촌 주공아파트도 금주 들어 매매 계약이 여러 건 이뤄진 것으로 알려졌다. 그러나 용산구 한남뉴타운 등 재개발 사업지는 최근 가격이 강세를 보이며 매물이 회수된 가운데, 강남 재건축 규제에 대한 풍선효과 기대감까지 커지며 매물이 자취를 감췄다.



국토교통부 관계자는 “재건축 종료 후 입주 시점의 가격과 집값 상승률을 최대한 보수적으로 적용한 것이 이 정도 금액이고 앞으로 집값이 더 오른다면 부담금은 더 커질 수 있다”고 강조했지만 실제 부과 여부를 떠나 예상 가능한 금액을 훨씬 웃도는 결과라는 점에서 ‘충격 요법’ 이라는 분석도 나오고 있다. 이처럼 초과이익에 대한 높은 부담금과 재건축 연한기간을 30년에서 40년으로 연장한다는 것, 안전진단을 강화한다는 등 재건축 시장에 대한 여러 규제가 예고되고 있다.



부동산 시장은 호재나 정책도 중요하지만 심리도 매우 중요한데 이런 정부의 재건축 시장에 대한 규제 발표와 함께 재건축 초기 단지에 대한 투자 심리가 꺾일 가능성이 있다. 재건축 대상 주민들과 업계의 반발도 거세질 것으로 보여진다.

정확한 부담금이 나와 봐야 충격요법인지, 정말 강력한 재건축 규제인지 알 수 있겠지만 실제 부담금이 이 정도라면 재건축 동의율부터 크게 떨어져 사업 진행이 쉽지 않을 것이 분명하다.



양도차익이 난 것이 아닌데 세금을 8억원이나 내라는 것은 재건축을 하지 말라는 것과 다르지 않다는 의견은 충분히 신빙성이 있어 보인다. 필자는 재건축 초과이익 환수제는 실제 이익에 대한 부담금 산정방법 및 대상 아파트 단지, 부과금액에 대한 발표가 명확하지 않아 혼동을 줄 수 있다는 점, 또한 조합원의 지위를 양도받은 기간의 차이에 따라 초과이익이 다를 수 있는데 일률적으로 적용하여 부담시키는 것은 적절하지 않다고 판단되어 현 부동산 시장을 안정시키기 위한 해결책으로는 보여지지 않는다.



재건축 초과이익 환수제 시행 전 관리처분 인가를 받아 부담금 부과를 벗어난 단지와 그렇지 않은 단지와의 차이도 매우 클 것이다.

주거복지협의체는 회의를 통해 올해 내 공적주택 18만 8000채(임대주택 17만 채, 분양 1만8000채)와 신혼행복타운 4만 채를 차질 없이 공급하고 청년 및 신혼부부 등 취약계층에 주택금융 지원을 강화하겠다는 기존의 계획을 재차 확인했다.



이에 따라, 보유세 강화와 함께 앞으로 시행되는 신 총부채상환비율(DTI)와 재건축 초과이익환수제, 다주택자 양도세 중과 등의 부동산 정책으로 시장이 안정될 것인지 아니면 오히려 다양한 정책과 강한 규제로 부동산 시장에 혼란이 가중될지는 두고 봐야 될 것이다.