강남권 재건축 아파트 지금 사도 되나

초기 재건축 단지들 당분간 관망 필요해

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2018.02.01 15:59

초과이익부담금 부과 대상인 사업 초기 단계의 서울 강남구 압구정동 현대아파트 재건축 단지들과 서울 강남구 대치동 은마아파트 등은 정부의 규제로 당분간 하락이 예상되기 때문에 이런 초기 재건축 단지들은 서둘러 매수에 가담할 필요가 없다.

재건축 연한 규제의 심리적 영향을 받는 올림픽 훼밀리아파트, 올림픽 선수•기자촌 아파트, 양천구 목동 신시가지 아파트 등도 당분간 조정을 받을 것으로 예상돼 매수에 신중을 기할 필요가 있다.

현재는 초과이익환수제와 관계 없는 대표적 뉴타운사업지인 서울 용산구 한남뉴타운과 서울 동작구 흑석동 뉴타운 지역의 사업지는 풍선작용으로 최근 가격이 강세를 보이고 있다.

또한 초과이익환수제를 피한 일부 서울 강동둔촌아파트 등지로 매기가 몰릴 수 있다. 하지만 금융규제와 더불어 전체 재건축시장이 위축된 분위기에서 이런 단지들만의 가격 상승세는 한계가 있기 때문에 추격매수는 바람직하지 않다.

대신 초과이익환수제 부담도 없고 이주수요와 월세 수요로 버틸 수 있는 입지 좋은 기존 아파트단지 매수는 유효해 보인다. 대표적으로 재건축이 몰려 있는 서울 잠실동의 경우 잠실5단지, 크로바 미성아파트들의 재건축 이주수요를 기대할 수 있다. 이와 함께 월세수요도 탄탄한 잠실동 엘스, 리센츠 등 기존 아파트 단지 매수도 유망해 보인다.

자금여력이 된다면 초과이익환수제등으로 정부의 규제가 집중되어 있는 재건축 단지보다는 입지 좋은 재건축아파트 일반 아파트 분양을 노리는 게 유리해 보인다

우선 3월 예정된 강남구 개포주공8단지 재건축 아파트, 디에이치 자이를 노려볼 만하다. 총 1,996가구 중 85%에 달하는 1,690가구를 일반 분양한다. 디에이치 자이 분양가는 3.3㎡당 4,200만~4,300만원 수준에 책정될 것으로 예상되고 있다. 주변 시세보다 상당히 저렴, 당첨되면 수억 원의 프리미엄을 기대해볼 만하다.

서초구 서초동 우성1차 재건축 아파트도 주목해야 한다. 1,317가구 중 232가구가 일반분양 물량이다. 같은 달 과천에서는 과천주공1단지를 재건축해 짓는 과천퍼스트푸르지오써밋과 과천지식정보타운 S4블록ㆍS5블록도 노릴 만하다.

4월에는 강동구 고덕주공6단지 재건축 아파트가 분양되고, 5월에는 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지와 과천지식정보타운 S9블록에서 신규 분양 물량이 나온다. 6월에는 강남구 대치선경3차가 리모델링을 통해 8가구를 일반분양할 예정이다.

강남권과 과천의 경우 주변 시세보다 저렴하더라도 대부분 분양가가 9억원이 넘어 중도금 집단대출을 받을 수 없는 만큼 자금 계획에 신중을 기해야 한다.