최근 계속되는 매서운 날씨만큼 부동산 시장에 대한 높은 관심에 비해 거래량은 얼어 붙었지만 반대로 호가는 올라가고 있다.
분양권 시장은 거래량이 급격하게 줄었고 재건축 시장은 좌불안석의 불안한 분위기가 감도는 가운데 전세 시장은 역전세난의 위기에 처해 있다. 전체적으로 봤을 때 많은 혼란 속에 있는 최근 부동산 시장 핫 이슈를 분석해보고 향후 시장 흐름 변화를 예측해 보고자 한다.
정부의 정책을 비웃기라도 하듯 연초부터 강남지역을 중심으로 서울 아파트값은 올라가고 있으며, 지난 주 대비 0.33%로 큰 폭 상승했다. 분양권 양도세 규제가 강화되면서 분양권 거래량은 반토막이 났지만 반대로 웃돈은 올라가고 있다.
최근 강남구의 분양권 거래량을 보면 12월 42건에서 올해 1월 3건으로 93% 감소했고 서초구와 송파구는 각각 88% 70% 감소했다. 국토교통부 실거래가에 따르면 같은 기간 강남구 래미안A 분양권은 한달 사이 5억원 가량 올랐으며 서초구 반포래미안A 는 3.3㎡ 당 4258만원으로 일반 아파트 기준 역대 최고 분양가였지만 현재 매물 시세는 분양가 대비 4억 5천만원이 상승했다. 이는 최근 유행하는 ‘똑똑한 한 채’ 신드롬에 따라 서울권의 희소성이 높아지며 빚어지는 현상이다.
재건축 시장도 술렁이는 분위기다. 지난해 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 관리처분인가를 서둘러 신청했던 강남권 재건축 조합에 제동이 걸린 것이다.
성급하게 사업을 사업을 진행하며 비상대책위원회의 사업시행인가 취소소송이나 조합원 갈등이 불거질 것을 예상하지 못한 것이다. 엎친데 덮친격으로 정부가 관리처분인가 신청 서류를 한국감정원에 정밀 검증하라고 각 구청에 권고하였기 때문에 관리처분인가 서류에 하자가 들어날 가능성이 높다.
하지만 다행인 소식은 강남구와 서초구는 재건축 단지의 관리처분인가 계획안 검토를 자체 처리하겠다고 선언하였고 송파구도 뒤따라 앞서 한국감정원에 의뢰했던 내용을 철회했다. 구청이 자체 검토하면 감정원보다는 아무래도 기준이 느슨해질 것으로 예상된다.
‘똑똑한 한 채’ 신드롬으로 인해 지방의 부동산 시장은 역전세난에 처해 있다. ‘역전세난’ 이란 전세입자를 구하지 못하는 현상을 말하는데 주로 입주 물량이 많거나 실거주 목적 보다는 투자 목적으로 구매를 한 경우가 많을 때 발생한다.
동탄2신도시의 경우 올해만 2만여 세대가 입주하고, 올해 경기도 새 아파트 입주물량은 16만 가구로 1990년 이래 최대 물량이다. 이러한 공급과다 속에 실제로 부산이나, 경기, 인천의 경우 역전세난이 발생하고 있으며 동탄 뿐 아니라 청라, 평택, 김포 등 2기 신도시 모두 공급과잉에 따른 부작용이 우려되고 있다.
앞서 살펴본 것처럼 최근 다양한 시장변화가 있다. 첫째로 분양권 시장은 정부의 예상과 다르게 양극화가 심화되고 있으므로 중심권에 확실한 매물 확보가 중요할 것이다. 둘째로 재건축 시장은 관리처분인가가 잘 정리되는지에 따라 많은 영향을 끼칠 것이다.
현재까지는 정부의 권고를 각 구청에서 거절하여 평화로운 방향으로 가고 있다. 하지만 송파구가 비용 문제로 감정원 의뢰를 취소했을 때 국토부는 해당 사안에 대해서 수익사업으로 할 성격이 아닌 만큼 무료로 해줄 수 있다며 순순히 놓아주려 하지 않았다.
정부와 각 구청의 대립관계가 이대로 굳혀질지 아니면 새로운 내용이 나올지는 좀 더 지켜봐야 할 것이다. 마지막으로 역전세난의 위기 속에서 공급과잉 지역에 세입자를 구하기 어려운 건 사실이다. 그럼에도 불구하고 해당 지역에 대한 수요가 아예 없는 것은 아니기 때문에 때문에 같은 단지 안에서도 ‘로얄층’ 또는 ‘남향’인지의 여부, 전철역과의 접근성을 꼼꼼히 살펴보고 옥석을 가릴 수 있는 판단을 해야 할 것이다.
결론적으로, 필자는 부동산 투자를 고려하기 위해서는 부동산시장에 대한 정부의 정책에 대한 영향분석과 그에 따라 변화되는 부동산시장에 대한 흐름을 지속적으로 예의주시하여 구체적인 전망을 통하여 현명한 투자를 할 수 있는 안목을 키워야 할 것이라고 생각된다.