부동산 시장 가격을 들여다 보면 2014년부터 전국적으로 집값이 계속해서 상승하고 있다. 정부는 집값 폭등을 막기 위해 2016년에 113대책을 발표했고 작년에 619대책, 82대책 등 여러 규제책을 펼치고 있다. 그 결과 서울과 지방권의 양극화는 점점 깊어지고 있으며 명암이 극명하게 엇갈리고 있다. 오늘은 주택시장 특히 조정대상지역의 명암에 대하여 이야기 해보려 한다.
곧 설 명절 연휴를 앞두고 있다. 주로 명절 연휴에는 부동산 때문에 가족끼리 다툼이 있는 경우가 많은데 올해는 다툼이 있기 보다는 즐거운 분위기가 되지 않을까 싶다. 이유는 2014년부터 전국적으로 집값이 상승했기 때문이다. 물론 왜 그때 사지 않았을까 하는 다툼이 있을 수도 있겠지만 대다수는 잘못된 매수로 다투게 되는 경우는 없을 것 같다.
2016년에 발표한 113대책에서 조정대상지역을 선정하면서 서울 경기권과 지방광역시의 집값 상승에 명암이 나뉘고 있다. 2017년 발표한 619 대책과 82 대책으로 점점 양극화가 심화되고 있는데 16년 11월 3일 발표된 113대책에는 서울 전 지역과 경기도, 부산, 세종시를 조정대상지역으로 선정했다.
조금 더 상세하게 살펴보면 경기도는 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 총 6곳이 선정되었고 부산시는 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 총 5개 구가 선정되었다. 해당 지역들은 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구나 알 수 있는 유망지역들이다.
작년에 발표된 619대책에는 경기권에서 광명시 부산시에서는 진구와 기장군이 조정대상지역으로 추가되었다. 광명시의 경우 재건축단지가 많고 KTX 주변에 분양하는 아파트가 많기 때문에 집값이 급등한 지역이었고 부산의 경우 평균매매가격이나 중위매매가격으로 집값 상승 추이를 고려했을 때 우려지역으로 판단되어 추가 선정된 것이다.
이렇게 선정된 조정대상지역에 본격적인 규제는 작년 82대책에서 시작되었다. 먼저 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 4월 1일 시작된다. 청약제도의 가점제는 조정대상지역의 경우 85㎡ 이하 40% 에서 75%로 확대되고 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 확대된다.
민간택지에 전매제한 기간이 설정되어 부산의 경우 1년6개월부터 소유권이전등기 시까지 제한이 생겼고 지방광역시에도 6개월의 전매제한이 생겨 지방의 부동산 시장은 조금 잠잠해졌다. 금융규제가 강화되어 계약을 한 후에 예상보다 대출이 나오지 않는 상황도 속출하고 있다.
이런 상황에서 실제 가격 추이를 보면 부산의 경우 2017년 619대책 이후로 많이 하락했고 보합세를 보이고 있다. 반면 서울의 경우 잠시 하락하는 경향을 보였지만 다시 가파르게 상승하여 지금까지도 재건축발 서울의 아파트 값은 급등하고 있다. 과천의 경우 최근 다시 오르기 시작했는데 아무래도 노후된 아파트가 많은 지역이다 보니 신규 분양시장이 활발하게 열리고 있기 때문으로 보인다.
청약 경쟁률을 보면 부산의 경우 몇몇 단지는 수십대 1에서 수백대 1까지 서울만큼 뜨거운 곳도 있지만 1순위 청약이 미달되어 2순위에 마감된 단지도 나타나고 있다. 서울은 ‘로또청약’이라는 말처럼 1순위 미달은 찾아볼 수 없고 주로 수백대 1의 경쟁률을 보이고 있다.
필자가 서두에서 살 서울이나 세종, 광명 등 지역은 여러 규제에도 불구하고 끊임없이 집값이 상승하고 시장이 활발한 반면 부산이나 삼송 같은 지역은 조금 하락하는 분위기로 같은 조정대상지역이라 하더라도 명암이 엇갈리고 있다.
정부에서는 부동산 열기를 식히고자 여러 규제책을 내놓고 있지만 만족스러운 결과를 내지는 못하는 듯 하다. 따라서 보유중인 부동산을 계속 보유해야 될지 매도해야 될지, 투자를 한다면 어느 지역에 어떤 매물에 투자를 할 것인지를 판단할 때에는 이런 지역적인 시장상황을 잘 고려하여 꼼꼼하게 체크한 후에 합리적인 전략을 세워야 할 것이다.