남들과 대화를 할 때, 함부로 해서는 안 될 말 다섯 가지가 있다. 그 다섯 가지는 첫째, 정치이야기. 둘째, 종교이야기. 셋째, 돈 자랑. 넷째, 자식자랑. 다섯째, 남편과 마누라 자랑이다. 우리 생활에서 이 다섯 가지를 빼게 되면 별로 할 이야기가 없으리라.
정치이야기를 함부로 하게 되면 본의 아니게 상대당파로 몰리는 수가 있고, 종교 이야기는 종교 때문에 사람까지 싫어 할 수 있으며, 돈 자랑을 하게 되면 바로 며칠 내에 돈 꾸어달라는 부탁이 들어오게 된다. 돈은 있는 사람으로부터 없는 사람에게 흘러가는 것이므로 꾸어주는 게 원칙이다.
그러나 성경에는 돈 거래도 하지 말고, 보증도 서지 말라고 했다. 필자의 사무실에서 부동산거래를 해보신 분들은 아시리라. 필자는 돈을 잘 꾸어주는 사람이라고 소문나 있다. 잔금 치루는 날, 돈이 부족해도 계약 해제되는 일 단 한 번도 없었거든~ 그렇다고 계획적으로 잔금 부족하니 돈 꾸어달라는 부탁은 하지 마시라.
그 다음, 자식은 내 자식이 좋고 곡식은 남의 곡식이 좋다는 옛말이 있다. 자식자랑과 남편이나 마누라 자랑을 하는 사람은 팔불출 취급을 받게 된다. 이 다섯 가지를 빼고 나면 요즘 해도 되는 이야기는 부동산 이야기다. 부동산 이야기는 손해 봤던 이야기가 약이 된다.
요즘 손해 보는 서민들이 늘어가고 있다. 서울에서 똘똘한 집 한 채는 20억이나 30억인데, 1가구1주택 핑계로 세금이 없다. 지방에서 똘똘한 집 한 채는 3억이나 4억인데 여러 채 가졌다는 이유로 세금을 내야 한다. 그렇다면 답은 나왔다. 작더라도 입지가 좋은 곳에 부동산을 사두면 돈을 벌 수 있다.
지방에서는 3채라 해도 10억 이하다. 3채 가진 10억은 나중에 팔 때 세금을 내야하고, 1채 가진 20억, 30억은 세금을 내지 않아도 된다면 이건 뭐가 잘못돼도 한참 잘못된 것이다. 그래서 똘똘한 놈 한 채를 가지려고 사생결단을 한다. 당신은 집이 되건 땅이 되건 똘똘한 놈이 있는가?
똘똘한 놈의 반대는 크고 값싼 놈이다. 부동산투자는 이 두 가지를 다 무시할 수 없다. 어느 부동산이 성공할지는 세월이 지나봐야 안다. 자녀도 효도하는 자녀가 있고, 그렇지 않은 자녀가 있다. 공부 잘하는 자녀가 효도할 것 같고, 좋은 부동산이 많은 돈을 남길 것 같지만 거꾸로 되는 수도 있다.
제일 못 낫고 제일 못 배운 자녀가 효도하기 십상이다. 부동산투자도 그런 일이 많더라. 못난 나무가 산을 지키는 이유와 같다. 부동산투자에서 성공하는 요령은 정보가 빨라야 하고, 사람이 무던해야 한다. 다음 몇 가지를 참고하며 투자하자.
1. 부동산은 살 때 잘 사야 한다.
부동산은 입지가 좋아야 한다. 주택은 인프라가 잘 갖춰져야 하고, 상가는 사람이 많이 모이는 곳이라야 하며, 토지는 개발호재를 안고 있어야 한다. 아무런 개발호재가 없는 한적한 곳에 사놓고 세월을 기다리는 건 오지 않을 임을 기다리는 일이나 다름이 없다. 요즘은 1강남, 2평택, 3화성임을 아시라.
2. 부동산은 팔아야 할 것과 팔지 않아야 할 것을 잘 구분해야 한다.
부동산을 사놓고 2-3년을 지나보면 팔아야 할 것과 팔지 않아야 할 것이 구분된다. 본전 그대로 있거나 살 때보다 값이 내린 것은 얼른 파는 게 좋다. 값에 오름폭이 있고, 장래성이 있는 것이라면 10년 이상이라도 가지고 가야 한다. 조금 올랐다고 달랑 팔아버리면 나중에 크게 후회를 하게 된다.
3. 달랑 1개는 인플레를 따라가기 바쁘다.
집이 되건, 땅이 되건, 오피스텔이 되건 최하 3개는 가져야 투자하는 맛이 난다. 그렇다고 개수를 늘리기 위해 똘똘한 것만 골라 사도 안 되고, 크고 값이 싼 것만 사도 안 된다. 투자기간을 5-7년으로 볼 때는 작아도 똘똘한 것으로, 10-15년을 바라 볼 때에는 크고 값이 싼 것이 효자가 된다.
4. 부동산투자에는 지렛대가 꼭 필요하다.
부동산투자에 순전히 자기 돈으로만 투자하는 방법은 서툰 방법이다. 투자금을 자기 돈으로 다 모은다는 건 현실적으로 불가능하다. 자기 돈으로 하나를 사느니, 대출을 안고 두 개를 사는 게 옳다. 그 대신 불경기가 와도 지탱할 능력이 있어야 한다. 부동산에 망한 사람들은 이를 지탱할 능력이 없었기 때문이다.
5. 자신이 팔아 쓸 것인지, 증여나 상속을 할 것인지 형편파악을 잘 하라.
수 십 억 부동산을 가졌음에도 노후에 돈 한 푼 써보지 못하고 죽은 사람이 제일 불쌍한 사람이다. 부동산 놔두고 죽으면 자칫 자녀들끼리 원수가 될 수 있다. 팔아 쓸 것은 과감히 팔아 쓰고, 증여를 하고자 할 때에는 세금까지 줄 각오를 해야 한다. 상속정리가 잘 되면 초상집에서 웃음소리가 나는 법이다.