설 연휴 기간 동안 오랜만에 만난 가족이나 친척들과 둘러앉아 최근 부동산 특히 주택에 대한 많은 이야기가 오갔을 것이라 예상된다. 주택가격이 지역에 따라 편차가 심하기 때문에 지금이야말로 많은 관심을 가져야 할 때이고 최근 강남 재건축 발 규제가 주춤하면서 이제는 떨어질 것이다라고 단순하게 생각할 수 있지만 부동산이 그리 단순하지만은 않다는 것을 염두해야 할 것이며 이는 필자의 다년간 경험에서 느낀 바이다. ‘구더기 무서워서 장 못 담그면 나중에 후회한다’는 말처럼 부동산은 매수/매도 타이밍, 여러 가지 부동산정책 상황 하에서 어떤 전략을 펼칠지 연구를 해야 할 것이다. 최근 3 ~ 4년 동안은 해가 쨍 쨍 비추는 일기예보였다면, 현재는 해가 비추는 지역, 비가 내리는 지역, 눈이 쌓여서 얼어서 녹지 않는 지역 등 다양한 지역 상황을 보이고 있어 오늘은 최근 이슈가 되고 있는 여러 가지 지역 분석을 맑고 흐린 날씨에 비유하여 이야기 해보려 한다.
먼저, 강남 4구 지역을 보면, 경매시장에서 감정가 대비 경매 낙찰가율이 111%를 기록하면서 강남 4구에 대한 가격상승 기대감은 여전하다고 볼 수 있어 맑은 날씨를 보이지만, 한편 강남의 재건축시장은 재건축부담금 발표 후 관망세를 보이며 매물 잠김 현상이 심화되어 흐린 날씨를 보이고 있다.
둘째로 경기도는 김포지역이 11월 김포도시철도 개통 호재에 힘입어 실수요자를 많이 끌어올 수 있는 상황에 4개 단지 8052가구 분양이 예정되어 있어 맑은 날씨를 보이는 한편, 경기도 동탄2신도시는 계속되는 언론보도에서 알 수 있듯이 짧은 기간에 입주단지가 몰리면서 세입자를 찾기가 어려워 역전세난 등 흐린 날씨를 보인다. 또한 평택은 삼성전자 반도체공장이 들어오고 최근 추가로 삼성전자가 반도체 제2공장 설립을 위해 30조원의 투자계획을 밝히면서 많은 고용창출 등 기대감이 고조되고 수서발 고속철도(SRT) 개통 등 호재가 있으나 입주가 단기에 시작되면서 정부규제와 불확실한 시장전망으로 빌라시장이 급냉각되어 흐린 날씨를 보이고 있어 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. 다만 역전세난 이라고 해서 무조건적으로 투자가치가 없는 것은 아니다. 전철역과의 접근성, 층, 방향이 좋으면 강점이 있듯이 더욱 구체적인 분석이 중요하다.
셋째로는 기타지역으로 맑은 날씨를 보이는 곳은 속초, 양양, 강릉, 고성이다. 2009년 서울-동홍천간 개통된 동서고속도로는 추가로 작년 6월에 홍천-양양 간 고속도로 개통을 통하여 서울에서 강릉까지 1시간대 이용이 가능해져 접근성이 무척 좋아진 이유로 관광객이 더 늘어날 것으로 기대를 모으고 있다. 평창동계올림픽 대응을 위하여 작년 12월 22일 개통된 경강선(원주~강릉 KTX) 등의 호재로 해당지역들은 맑은 날씨를 보이고 있지만, 상대적으로 포항지역은 미분양관리지역이지만 지진악재로 인하여 부동산 시장이 냉각되면서 흐린 날씨를 보이고 있으며 가까운 경주지역도 고전을 면치 못하고 있다.
부산 해운대는 청약조정대상지역이라는 정부규제로 가격하락 및 청약시장이 냉각되는 양상 등 흐린 날씨를 보이지만 투자를 하지 않아야 한다는 것은 아니다. 정부규제에 대한 직접 영향을 받고 있다 하더라도 희소성 등 강점이 있다면 투자할 만한 가치는 있다고 생각된다.
마지막으로 최근 맑은 날씨를 보이는 지역이 있다. 서울 용산구 동부이촌동 일대 5개 아파트 단지가 5000여 가구 규모의 통합 리모델링 사업을 추진한다. 동부이촌동이 전통 부촌으로 통하는 데다 여러 단지가 함께 리모델링을 추진하는 것은 이번이 처음이라 눈길을 끈다. 이번에 리모델링을 추진 중인 단지는 이촌로와 서빙고로 사이에 위치한 한가람(2036가구), 강촌(1001가구), 이촌코오롱(834가구), 한강대우(834가구), 이촌우성(243가구) 등 5곳 총 4948가구다 리모델링은 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 내력벽을 유지한 채 각 집의 면적, 설계를 바꾸는 사업이다. 준공된 지 15년이 지나면 리모델링을 추진할 수 있다. 이촌동의 5개 단지는 모두 2000년 이전에 준공돼 연한 기준을 채웠다. 이 단지들은 나란히 모여있다. 리모델링 추진에 대한 여론은 긍정적이다. 대부분이 용적률 300%를 넘어 재건축으로는 사업성을 확보하기 어렵기 때문이다.
현재 평창동계올림픽이 중반을 넘어섰다. 세계의 이목이 대한민국 평창에 집중되어 있다. 평창지역의 부동산은 향후 올림픽이 끝난 후 부동산 개발을 할 가능성이 높다. 사후 올림픽 경기장을 관광자원으로 개발하게 되면 관광지로 만들어 관광객이 많이 몰리는 등 부동산이 활성화 될 가능성도 높다고 할 수 있다.
오늘은 지역별 부동산 시장에 관하여 지역별로 맑음, 흐림 기상도로 표현해 보았다. 기상변화처럼 영원히 맑거나 꾸준히 흐린 것은 없듯이 부동산 시장도 마찬가지라고 생각된다. 어떠한 지역이든 호재, 악재, 정부의 정책 등 다양한 환경적 변수에 따른 변화는 존재한다. 투자 지역과 매물 종류, 적당한 매도/매수 시기 등을 판단할 때에는 이런 지역적인 시장상황을 끊임없이 분석하고 다방면으로 고려하여 후회 없는 투자결정이 될 수 있도록 보다 신중한 태도가 요구된다.