자고 나면 서울 집값 올랐다는 기사가 신문이나 인터넷에 꽉 차있다. 이게 하루 이틀도 아니고, 30년 전부터 심심하면 나오는 이야기다. 단위도 몇 백에서 천(千)을 거치더니 이제는 “억(億)”이다. 요즘 억은 큰돈일까? 작은 돈일까?
“억”은 서민 입장에서도 큰돈이고, 영세민 입장에서는 일생 만져보지도 못할 돈이다. 그런데 집 한 채 값이 자고나면 5천이 올랐네, 억이 올랐네 하면 집 없는 사람 기죽어서 살 수 있겠는가. 억이 이웃집 강아지 이름도 아니고~
그러나 이런 소문이나 기사는 서울 전역에 걸친 일률적인 사실도 아니고, 오히려 값이 내린 주택이 대부분이다. 특히 수도권은 5-6년 전에 비해 값이 내린 주택도 많다. 앞으로 집값 올랐다고 하거든 허벅지 보인다고 엉덩이 봤다는 말이나 같다고 생각하자.
물론 가끔 “억”이 오른 주택도 있긴 있다. 우리나라 전체 가구 1천660만 가구 중에서 약 0.01%에 해당하는 강남 4구 몇 곳의 주택이 그렇고 작아도 20억이나, 30억 하는 집들이다. 오래된 집일지라도 이건 집이 아니라 다이아몬드다.
그렇게 올랐다는 집들도 2009년 이후 줄곧 내리다 2014년부터 오르기 시작했고, 요즘은 재건축 호재를 업고, 옛날 값을 회복할 정도가 됐다. 진짜로 오른 곳은 부산, 광주, 대전, 대구, 울산, 인천 등 대도시다.
집이란 게 원래 내 집은 오르지 않고 꼭 이웃동네까지만 오르더라. 내 집도 값이 오르겠지, 기다리노라면 어느새 내린다는 소문이 난다. 나를 피해가는 집값, 그래서 “나는 부동산 복이 없다”고 하소연을 하시겠지.
2014년 정부에서 부동산부양책을 쓴 후 값이 올랐다. 집값이 더 올랐을까? 물가가 더 올랐을까? 서울이나 수도권의 주택은 통계적으로 봤을 때 물가보다 덜 올랐다. 평균적으로 봤을 때는 집 가진 사람들이 손해를 보고 있는 것이다.
매일 쏟아지는 질문이 딱 정해져 있다. 백발백중 맞는다고 장담하기는 어렵지만, 다음 몇 가지를 참고하면서 돈이 나를 따라오도록 노력하자. 돈을 쫓아가는 사람은 돈을 벌지 못한다. 돈은 쓰기보다 벌기가 더 쉽다고 하더라.
1) 지금이라도 집을 사야 합니까?
집이 없어 전월세를 살고 있는 사람들은 좌불안석이다. 매일 집값이 올랐다고 하니 이러다가 늙어 죽을 때까지 집을 사지 못하는 건 아닌지 걱정일 게다. 그러나 위에서 말한바와 같이 값이 오르는 곳은 정해져 있고, 내린 곳이 더 많다. 고양이나, 성남 수정구, 용인 기흥구는 10년 전보다 값이 더 내려 있다.
전월세 사는 사람들이 집을 살 때 순전히 내 돈으로 사는 사람은 거의 없다. 모두들 대출을 안고 사는데 집값이 떨어질 때는 빚만 남는 빈털터리가 될 수 있다. 절대로 무리해서 사지 말고, 2-3년 시장상황과 경제사정, 정치사정, 국제관계를 살펴가며 매수시기를 가늠하는 게 옳다.
2) 투자목적으로 전세 끼고 집살까요?
이런 질문을 하시는 분들은 그야말로 순진하기 짝이 없고, 정보가 어두운 분들이다. 2주택자나 3주택자가 임대사업등록을 하는 마당에 지금에 이르러 갭투자를 하겠다고 하면 답을 드리기 곤란하다. 그런데 부동산투자는 이런 분들이 돈을 버는 일이 허다하여 정부정책이나 시장상황만 설명해 드리고, 본인의 선택에 맡긴다.
결국 집을 사겠지. 고지식하여 황소처럼 앞만 보고 열심히 사는 분들이다. 나중에 팔려다 못 팔면 이런 분들이 자녀들에게 증여를 하거나 평생 세를 받아가며 살게 된다. 10년이나 20년 후 재개발. 재건축이 되면 대박 터진다.
3) 지금 은행에 몇 천만 원을 넣어 놓고 있으니 재개발. 재건축 아파트, 원룸, 오피스텔, 빌라 등 마땅한 부동산투자처 좀 알려 주세요.
요즘 은행에 돈 맡기고 안 찾아가는 요구불예금 멈춤 상태가 사상 최대로 높다. 즉, 돈을 안 찾아가서 잔액증가가 많다는 뜻이다. 왜 그럴까? 경제의 불확실성이 확대되고, 성장동력이 약하고, 국제정세가 불안하기 때문이다. 믿고 돈을 투자할 수 없어 기업이나 개인이나 돈을 쌓아놓고 있음이다.
돈을 아무리 많이 찍어내도 쓰지 않고 은행에 쌓아두면 경제는 팍팍해지게 마련이다. 지금이 그런 시기다. 그렇다고 장래가 담보되지 않은 값싼 부동산에 투자하면 세월만 빼앗길 뿐, 결국 돈은 날아가게 된다. 몇 천만 원으로 부동산투자를 하기는 어려운 일이다. 어서 더 모으자.
4) 집 판돈 2-3억, 땅을 사도 될까요?
작년 8.2대책 이후에 집을 파신 분들이 의외로 많다. 정부대책 때문에 다시 집을 살 수 없어 토지시장을 들락거리지만, 경험들이 없어 주저하기 마련이다. 문제는 자금도 적지만, 투자지역선택이 어려워 우왕좌왕하게 된다.
요즘 토지투자는 평택이 좋지만 평택도 지역에 따라 천차만별이다. 투자는 정보다. 필자가 운영하는 부동산카페 “21세기부동산힐링캠프”나 “부동산힐링캠프 중개사무소”에 문의하시면 무료로 정보를 제공해 드린다. 집값은 귀신도 몰라 곡을 하지만, 땅값은 투명하고, 또 투명하다.