A씨는 서울 부자동네 70평형의 대형 아파트에 살면서 수출업에 종사하고 있다. 그런데 회사를 해외로 이전하게 됨으로서 전 가족은 5년 동안 해외에서 살게 되었다. 하는 수 없이 서울의 대형아파트는 전세를 놓을 수밖에,
세입자 B씨는 40세 된 노처녀인데 그 큰 집을 5억 원에 전세 얻은 후, 운전기사 5명을 고용하고, 노래방에 나가 일할 도우미 20명을 모집하여 노래연습을 시켰다. 노래방에서 도우미를 부르면 실어다 주고 실어오는 영업을 하게 된 것이다.
즉, 거주용으로 전세를 얻은 게 아니라 영업을 하기 위해 전세를 얻은 것이다. 아파트는 주거용 건물이다. 전세계약서 쓸 때 꼭 주거용으로 사용해야 한다는 단서를 기재할 필요도 없는 사항이기 때문에 영업용으로 사용한들 누가 뭐라고 하겠는가?
노래방 도우미 수입도 제법이라고 하더라. 시간 당 얼마씩을 받는데 또 팊까지 받는 수도 있어서 B씨로서는 전화 몇 대만 놓고 도우미들이 물어오는 박씨를 나눠먹는 짭짤한 장사를 하게 되었다. 그 수입도 매일 100여만 원에 이르렀다.
3개월이 지난 어느 날 한국에 출장을 오게 된 A씨는 종합부동산세 고지서를 찾으러 전세 놓은 집을 들리게 되었는데 그만 놀라지 않을 수 없었다. 각 방마다 방음장치를 해놓고 노래방 시설을 갖춰놓았으며 도우미들은 노래연습을 하고 있었다.
뿐만 아니라 목욕하는 사람, 화투치는 사람, 술 마시는 사람, 잠을 자는 사람 들이 여기저기 엉키어 완전 난장판이 돼 버렸는데 이건 아파트가 아니라 영업집으로 변해 버린 것이다. 20여명의 여성들이 뒹굴고 있었으니 안 봐도 뻔 하리라.
A씨는 그만 화가 나서 B씨에게 당장 집을 비우라고 소리를 질렀다. B씨는 깜짝 놀라면서 왜 그러느냐? 고 의아해 하였다. A씨는 이 아파트는 주거의 목적인 아파트인데 “웬 미인들 다 집합시켜놓고 영업을 하느냐”고 따지게 되었고, 당장 집을 비우라고 고함을 질렀다.
B씨는 태연하게 “사람 많이 산다고 집 무너지느냐, 수도세와 전기세, 오물세 많이 나와도 다 내가 내는데 무슨 상관이 있느냐?” 하면서 도리어 A씨를 이상하게 생각하였다.
A씨는 숨을 헐떡거리며 이곳저곳 사진을 찍더니 내일 당장 명도소송을 제기함과 동시 원상복구를 시키겠으니 그리 알라고 하면서 문을 박차고 나가버렸다. 그러나 B씨는 마음대로 하라는 식으로 아무렇지 않게 생각하고 있다.
두 사람의 생각은 전혀 다르다. 만일 A씨가 B씨를 상대로 명도소송과 원상복구 소송을 제기한다면 어찌될까? 여러분이 법관이라면 어느 쪽 손을 들어주겠는가?
1. 주거용 주택을 전세 얻어 영업용으로 사용한 것은 용도를 변경해 사용한 것이므로 계약해지의 사유가 된다. 따라서 명도소송이나 원상복구 대상이 된다. 법대로 A씨 손을 들어주겠다.
2. 전세 계약 당시 용도에 대하여는 언급이 없었으므로 A씨 마음대로 해지할 수 없고 명도소송감이 안 된다. B씨 손을 들어주겠다.
3. B씨가 영업용으로 사용하고 있는 건 사실이지만, 달리 주택에 손해를 끼칠만한 영업도 아니고, 많은 시설비도 소요되었으므로 잘 설득시켜 합의를 이끌어 내겠으며 그게 안 되면 B씨 손을 들어주겠다.
-해설-
건물은 나름대로 그 용도가 지정되어 있다. 전세계약 당시 그 용도를 명확히 기재하지 아니했다 하더라도 아파트는 그 용도가 주거이기 때문에 영업용으로 사용할 수 없다.
아파트에 노래방 시설을 갖추어 놓고 도우미들로 하여금 노래 연습을 하게하고, 시내 각 노래방에서 인원차출이 있게 되면 실어다 주고 실어오는 도우미배급업무에 사용한다면 주거목적으로 사용한다고 보기는 어려울 것이다.
임대인에게는 임차인이 목적물을 사용할 수 있도록 인도해 줄 의무, 목적물을 수선할 의무 등도 있지만, 임차인으로서는 그 목적물의 성질에 의해 정해진 용법대로 사용할 의무가 있는 것이기에 아파트를 영업용으로 사용하게 되면 계약해지를 당할 수 있다.
결국 임대인은 아직 기한이 남아있더라도 임차인의 용법위반 사실을 들어 계약해지를 할 수 있고, 명도소송과 원상복구 소송을 제기할 수 있다. 아파트는 누가 보아도 주거용 건물이며 아파트에서 영업을 하는 것은 용도위반이 된다.
따라서 앞으로는 아파트의 용도가 다양해짐에 따라 전세계약 당시 그 용도에 대하여 이를 명확히 기재할 필요가 있으며 용도를 위반할 때에는 계약을 해지할 수 있음도 기재함이 타당할 것이다.