초등학교시절 교실에서 고무신이나 운동화가 없어지면 가져간 학생을 찾기 위해 1시간 동안 손을 들고 벌을 선 일이 한번쯤은 있었으리라. 군대서도 한 병사의 사격실력이 나쁘면 소대원 전체가 구보를 하거나, 엎드려 뻗쳐를 하게 된다.
잃어버린 학생의 고무신이나 운동화를 구경하지 못한 학생도 벌을 서야 하고, 사격실력이 좋은 병사도 동료병사의 나쁜 실력 때문에 벌을 서는 게 단체기합이다. 지금 부동산시장이 서울 몇 곳 집값 때문에 단체기합을 받고 있다.
다주택자 양도세에는 가산세가 붙고, 대출에는 DSR까지 나왔고, 재건축에는 초과이익환수제까지 부활되었고, 보유세를 인상하기 위해 공시지가나 공시가격까지 높이고 있다. 또 대출금리가 5%대를 향해 열심히 달리고 있다.
동계올림픽 컬링은 가고자 하는 방향의 앞을 닦아주면 어느 정도 의도한 대로 스톤의 방향을 바꿔줄 수 있지만, 주택시장은 빠져나갈 길이 없도록 촘촘히 얽혀버렸다. 당연히 수요가 덜한 지방은 울리는 경부선이요, 비 내리는 호남선이다.
유행가 가사 '홍도야 울지 마라'에는 오빠라도 있지만, 수도권 외곽지역과 지방의 기존 아파트는 오빠도 없고, 언니도 없다. 저 푸른 초원 위의 그림 같은 집도 무용지물일 뿐이다. 황토방이라면 장작불 지펴놓고 땀이라도 낼 수 있을 텐데~.
유독 서울만 아파트 값이 오르는 이유는 간단하다. 모든 사람들이 거주 여부를 불문하고 서울에 아파트 한 채를 보유하고 있기를 원하기 때문이다. 서울은 호랑이 굴이다. 호랑이를 잡으려면 서울로 들어가는 수밖에 없다.
헌 집 한 채 사놓고 재개발 기다리고, 헌 아파트 한 채 사놓고 재건축 기다리다보니 수요가 늘어나 값은 늘 오르고 있으나, 오르막길도 한계가 있고, 내리막길도 한계가 있다. 다 올랐으니 더 이상 오를 것이라 생각하지 마시라.
앞으로 1∼2년 조정을 받으며 내리막길을 걷게 될 것이고, 특히 강남 4구를 겨냥한 규제책은 꾸준히 나올 것이다. 서울에 집을 갖고자 하는 사람들에 비해 서울의 땅덩이가 비좁아 그렇다. 서울을 쭉 늘릴 수 없을까?
서울 집값을 잡는 비법은 대규모로 도심을 재개발하거나. 서울과 붙은 인근지역을 신규 개발하여 강남 등지의 수요를 분산시키는 일인데 이런 근본적인 대책은 꿈도 꾸지 않고 금융에서부터 세제까지 규제책만 내놓고 있으니 답답할 노릇이다.
대출ㆍ세금ㆍ청약 등 조건에 까다로움을 주게 되면 직접 피해는 서민이 보게 되고, 실제 부유층과는 상관이 없는 일이 되어 양극화는 더 심해지게 된다. 잘난 사람은 항시 잘난 대로 살고, 못난 사람은 항시 못난 대로 살아야 하는가?
향후 부동산시장의 돛대는 순풍에 돛을 다는 황포돛배가 될지, 태풍에 닻을 내리는 포구의 닻줄이 될지 알 수 없으나, 경제사정이나 국제정세에 따라 높낮이가 결정될 것이다. 당신은 부동산을 사려고 계획하시는가?, 아니면 팔려고 계획하시는가?
부동산시장은 돛을 올리는 시장이 돼야지 닻을 내리는 시장이 되면 중산층이 무너지게 마련이다. 중산층의 모든 재산은 부동산이다. 그리고 중산층은 허리다. 사람은 허리가 건강해야 오래 살고 돈이 따르게 된다.
그런데 지금 지방의 중산층의 허리가 부러지고 있다. 허리가 약한 남자는 남자구실도 못한다고 하더라. 3∼4전에 값이 올랐던 광역시도 다시 값이 내리고 있고, 새로 짓거나 입주하는 아파트는 절반이 미분양이고, 절반은 미 입주다.
서울 외곽이나 수도권 남부의 미분양 아파트나 미 입주 아파트는 마이너스프리미엄 매물이 쫙 깔려 있지만, 이를 사줄 사람은 없다. 4억짜리 아파트 분양받으면서 계약금 4000만 원 걸었는데 그걸 포기하겠다고 해도 거들떠보지도 않는다.
주택시장에 비해 토지시장은 안정적으로 달리고 있다. 거래도 꾸준하고 오름폭도 꾸준하다. 앞으로 일반물가, 공공물가가 천정부지로 오르게 되고, 인플레도 하늘을 찌르게 된다. 이를 대비하는 길은 땅을 사두거나 금을 사두는 일이다.
지금은 성장과 발전이 워낙 빨라 세상을 따라가기 어려운 세상이다. 이럴 때는 근본을 잘 지키는 게 좋다. 부동산투자의 근본은 땅이다. 어디에 있는 어떤 땅을 사야할지는 각자 운이고, 각자 복이다. 모르는 길은 전문가에게 물어 가자.
극과 극으로 달리고 있는 서울 주택과 지방주택에 대해 당신은 어떤 예견을 하시는가? 모진 추위를 이겨낸 꽃이 아름답듯이 2년 정도의 세월을 잘 이겨내야 제자리를 잡을 것이다. 투자는 지금도 좋다. 그러나 값이 오른 지역은 가지말자.